Ouvrir une agence immobilière : le guide complet
Immobilier
21 Décembre 2022
L'installation
L'investissement de départ étant faible, les créations sont très nombreuses. Le local (40 à 60 m2) doit être bien situé, avec une large vitrine proposant une grande gamme de produits. La principale difficulté du créateur est de se constituer un fichier de produits et d'acquéreurs.
Les investissements
Les équipements sont restreints et ne nécessitent pas de gros investissements. L'agence doit être équipée d'un matériel informatique performant, avec logiciels de gestion spécifiques à la profession. Seuls les véhicules professionnels nécessitent un financement tous les 4 à 5 ans.
La gestion
Le suivi au quotidien
Le professionnel suit son compte de gestion (loyers, commissions sur loyers, qui génèrent un chiffre d'affaires récurrent) et son compte de transactions s'il détient des fonds au titre de tiers. Il suit de très près son fichier client, en veillant surtout à ce que les mandats d'exclusivité soient suffisamment nombreux pour qu'il puisse proposer une gamme de produits différenciés aux acquéreurs. Il affecte ses dépenses de publicité en priorité aux mandats d’exclusivité, puisqu’il a l’assurance d’effectuer seul la vente.
Les recettes de l'activité
Le montant de la commission est fixé librement après accord avec le vendeur. Elle est constituée par un pourcentage du prix de vente (3 à 10% selon l'importance de la transaction) ou par un montant forfaitaire. Les commissions sont payées par l'acquéreur et déduites du prix de vente. Si l'agence s'est diversifiée dans l’administration de biens et la gestion locative :
– la rémunération de la gestion locative se compose des honoraires de gestion (5 à 10 % des loyers encaissés), destinés au paiement des services juridiques et comptables, et des honoraires de rédaction des baux commerciaux ou d'habitation (montant fixé par le cabinet).
– la rémunération des activités de syndic professionnel se compose des honoraires de gestion courante (couvrant les actes d'administration obligatoires et les interventions hors gestion courante), honoraires sur travaux (calculés selon un pourcentage sur le prix des travaux effectués) et des vacations horaires (facturées entre 55 et 150 € l'heure, fonction du temps passé sur les dossiers);
– la rémunération des autres activités d'administration de biens est fonction de chaque cabinet et est contractuelle.
Les charges à surveiller
Dans les petites agences, les frais de publicité constituent la principale charge. Le contexte de ralentissement de l'activité rend nécessaire une gestion rigoureuse des charges de personnel. Les loyers et les frais de déplacement doivent aussi être parfaitement maîtrisés.
La maîtrise du résultat
Dans les petites agences, surtout spécialisées dans la transaction, le résultat est très aléatoire. Il dépend de quelques opérations qui se dénouent favorablement ou non. Dans les agences plus importantes, le chiffre d'affaires étant plus stable, le résultat dépend surtout de la capacité à maîtriser les charges de personnel et les frais de publicité.
La gestion financière et les besoins en trésorerie
En phase d'installation, les capitaux propres doivent financer le besoin en fonds de roulement sur 6 à 8 mois, du fait de la lenteur du démarrage d'activité. Les besoins en trésorerie sont fréquents, même en phase de développement, du fait du mode de rémunération (versement des honoraires quand la vente est conclue). Ils doivent être financés en grande partie sur les fonds de roulement.
| Evolution du nombre de création¹ | |
|---|---|
| 2021 | 23 559 |
| 2020 | 20 200 |
| 2019 | 17 733 |
| 2018 | 14 738 |
| 2017 | 11 852 |
| 2016 | 9 849 |
| 2015 | 8 887 |
(1) Source : Insee, Démographie des entreprises et des établissements – champ marchand non agricole, Créations d’entreprises, Agences immobilières.
