Quelles sont les conditions pour ouvrir une agence immobilière ?
Faut-il un diplôme pour ouvrir une agence immobilière ?
Il est obligatoire d’avoir un diplôme pour ouvrir une agence immobilière et devenir agent immobilier. Parmi les diplômes nécessaires pour ouvrir une agence immobilière, on retrouve :
BTS Professions immobilières ou Comptabilité-gestion (bac+2) ;
DUT Carrières juridiques et professions immobilières ;
Licence ou Master de droit, économie ou commerce (bac+3/+5).
Combien d'années d’expérience faut-il avant d'ouvrir son agence ?
Pour ouvrir une agence immobilière sans diplôme, vous devez justifier d’une expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier. Le nombre d’années d’expérience à avoir dépend de votre formation :
3 ans au moins pour les titulaires du Baccalauréat, comme salarié à temps plein dans une agence pratiquant l'activité visée (“Transaction”, “Syndic de copropriété”, etc.).
10 ans, pour les personnes qui n’ont pas le Baccalauréat.
4 ans pour les personnes ayant ou ayant eu le statut cadre.
Bien préparer son projet de création d'agence immobilière
Agence immobilière indépendante ou franchisée ?
Avant de vous lancer, vous devez choisir votre mode d'installation : ouvrir une agence immobilière en franchise ou indépendante ?
L'agence immobilière indépendante : avec la proximité et l'autonomie, l'agence immobilière indépendante a l'avantage de la liberté et de l'expertise pour se développer.
En tant qu’indépendant, vous maîtrisez mieux le marché immobilier de votre zone géographique. Toutefois, c’est à vous de trouver des financements pour ouvrir et développer votre agence immobilière, ainsi que faire face à la concurrence.
L'agence immobilière en franchise : vous profitez de la réputation et de l’image de marque du franchiseur, ainsi que de son accompagnement (étude de marché réalisée, crédibilité pour emprunter de l’argent, etc.).
L’agence immobilière franchisée permet de commencer avec une large clientèle, moins ciblée que pour une agence indépendante. La formule laisse moins de liberté qu'une agence indépendante, et une part du bénéfice doit être reversée au franchiseur.
Bon à savoir
Selon un rapport Altares et Xerfi, le chiffre d’affaires d’une agence indépendante est en moyenne de 179 000 € et celui des agences immobilières franchisées se situe entre 300 000 € et 500 000 €.
Il existe d’autres modes de gestion possibles pour ouvrir une agence immobilière :
Agence en réseau de mandataires indépendants : en tant qu'agent, vous pouvez ouvrir une agence « mère » pour travailler avec un réseau de mandataires indépendants en immobilier. Vous pourrez alors bénéficier de la notoriété et de l'expertise du réseau tout en restant vous-même indépendant.
L'agence en groupement d'intérêt économique – GIE : pour faire face à la concurrence des grandes enseignes tout en mutualisant les expertises et les services, le modèle du GIE a le vent en poupe pour les nouvelles agences immobilières. Intégrer votre agence à un groupement déjà existant vous assure un développement sécurisé. Vous ne prendrez toutefois pas les décisions seul.
Définir les contours de l'activité de l'agence
Quel que soit le choix de la structure et du modèle d’agence, en tant qu'intermédiaire et mandataire, vous devez dessiner les contours et les détails de votre future agence immobilière :
Favoriser la vente de biens ou la location ? Vous pouvez aller plus loin que la transaction, et proposer un service de gestion et d’administration locative.
Une agence immobilière spécialisée dans l’achat de terrain, les biens de prestige ou biens atypiques ? Choisissez un marché de niche pour votre agence, afin de vous démarquer.
Choisir sa zone d’implantation est indispensable avant de se lancer ! Votre agence doit être accessible, visible et à distance des concurrents.
Faire une étude de marché du secteur immobilier local
Réaliser l’étude de marché d’une agence immobilière permet de valider le potentiel commercial du projet. Elle doit particulièrement s’intéresser au marché immobilier local et comporte :
L’analyse concurrentielle : implantation des agences immobilières, secteur, type de clients, offre et évolution du chiffre d’affaires.
Les clients de l’agence immobilière : budget moyen (achat ou location), valeur moyenne des transactions, type de biens et attentes.
Le marché de l’agence immobilière : toujours au ralenti en 2024, alors que les taux d’emprunt et les prix des biens restent élevés, les conditions d’octroi de crédit s’assouplissent.
L’organisation du marché : agences indépendantes, sous enseigne ou mandataires immobiliers - pour quelles parts de marché ?
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Données |
Chiffres clés |
|---|---|
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Taux d’emprunt immobilier sur 20 ans et 25 ans |
3,33 % et 3,47 % |
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Transactions immobilières (2023) |
environ -22 % vs. 2022 |
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Transactions immobilières de logements anciens (septembre 2023 - septembre 2024) |
780 000 |
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Part des agences sous enseigne |
35-40 % (Orpi, Century 21, Laforêt) |
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CA secteur (2023) |
19,4 milliards d’euros |
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Nombre de fermetures d’agences (2023) |
910 (116, 7 %) |
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Nombre de fermetures d’agences T1 2024 vs. T3 2024 |
389 vs. 224 |
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Tarifs moyens d’une agence immobilière |
environ 5 % du prix de vente |
Pour réaliser l’étude de marché, utilisez les données statistiques publiées en ligne et renseignez-vous sur le terrain (les prix des biens, les revenus générés, etc. varient fortement selon les zones).
Faire un business plan pour ouvrir une agence immobilière
Afin de clarifier votre projet et d’obtenir des financements, rédiger un business plan pour agence immobilière est une étape cruciale, voici comment procéder :
L’executive summary et la présentation de l’équipe : en 2 pages maximum, présentez-vous, votre expérience dans l’immobilier et vos atouts pour ouvrir l’agence.
L’étude de marché montre l’opportunité d’ouvrir l’agence immobilière.
Le modèle économique s’intéresse à comment la structure gagne de l’argent : stratégie commerciale et marketing (quel type de biens pour quelle clientèle), etc.
Le statut juridique : généralement une EURL/SARL ou une entreprise individuelle.
Les éléments financiers : compte de résultat prévisionnel, plan de trésorerie, budget prévisionnel… Ces tableaux montrent la rentabilité de l’agence immobilière.
Ils intéressent particulièrement les investisseurs, ne négligez pas vos chiffres !
Trouver un local pour l'agence immobilière
Le local commercial est un poste de dépense important pour ouvrir une agence immobilière. Il convient de choisir un local avec un bon emplacement (et une bonne zone de chalandise) :
Généralement en centre-ville ou dans une zone commerciale, pour être visible de vos clients et (préférablement) proche des biens sous gestion.
Lumineux et spacieux pour accueillir vos clients.
Un local avec une grande vitrine pour afficher les annonces immobilières.
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Espace |
Surface conseillée |
|---|---|
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Accueil des clients |
50 m2 |
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Bureaux |
30-50 m2 |
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Vitrine |
5 - 10 m2 |
Notez qu'une agence immobilière doit respecter les normes d’accès et la réglementation d’un établissement recevant du public - ERP. Renseignez-vous avant d’acheter ou de louer votre local.
D’autre part, il est déconseillé de s’implanter dans une zone trop concurrentielle, où d’autres agences ont déjà une clientèle établie.
Quel statut juridique choisir pour une agence immobilière ?
Le statut juridique d’une agence immobilière dépend notamment :
de la taille du projet (franchise, agence indépendante) ;
du nombre d’associés (créer une agence seul ou à plusieurs ? D’une même famille ?).
On opte généralement pour la SARL pour ouvrir une agence immobilière. Elle permet de limiter la responsabilité et apporte un mode de gestion clair.
Voici un tableau comparatif pour choisir le bon statut de votre future agence :
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Entreprise individuelle (EI) |
SARL/EURL ou SARL de famille |
SAS/SASU |
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|---|---|---|---|
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Obligations comptables |
Simplifiées |
Plus lourdes (livres comptables, comptes annuels, etc.). Externalisation et validation par un expert-comptable possible. |
Mêmes obligations qu’en SARL. |
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Capital social |
Non |
1€ minimum |
1€ minimum |
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Déduction de charges et frais professionnels |
Oui |
Oui |
Oui |
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Régime fiscal |
Impôt sur le revenu (IR) |
Impôt sur les sociétés (IS) Option pour l’IR (pendant 5 ans) |
Impôt sur les sociétés (IS) |
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Régime social |
Sécurité sociale des indépendants - Travailleur non salarié (TNS) |
Sécurité sociale des indépendants - Travailleur non salarié (TNS). Régime général de sécurité sociale pour le gérant associé minoritaire ou égalitaire |
Dirigeant assimilé salarié (régime général) |
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Avantages |
Création/gestion simple et rapide |
Protection du statut (responsabilité limitée) Possibilité de s’associer Statuts encadrés Avantages fiscaux pour les associés de la famille |
Possibilité de s’associer Liberté statutaire Meilleure crédibilité auprès des créanciers Protection sociale du président |
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Limites |
Imposition lourde et peu optimale Peu de protection (pas de personne morale) Peu crédible auprès des investisseurs |
Rémunération du dirigeant non-déductible si imposition à l’IR Statuts encadrés Statut TNS peu protecteur |
Nécessite un professionnel pour rédiger les statuts Cotisations importantes pour le président assimilé salarié |
Bon à savoir
Il n’est pas possible d’ouvrir une agence immobilière en micro-entreprise, car l’activité d’agent immobilier est réglementée. Cependant, devenir agent immobilier indépendant en micro-entreprise (agent commercial) est autorisé.
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Quelles sont les étapes administratives pour créer son agence immobilière ?
Faire ses démarches de création d’entreprise en ligne
Afin de créer votre statut juridique et d’ouvrir l’ agence immobilière, rendez-vous sur le site du guichet unique des entreprises de l’INPI. Voici les démarches pour ouvrir une agence immobilière en entreprise individuelle :
Immatriculer l’entreprise sur le guichet unique.
Assurez-vous de bien remplir les conditions pour exercer cette activité réglementée (diplômes, expérience professionnelle).
Joignez les justificatifs (non-condamnation et filiation, domiciliation, identité, bail commercial).
Pour ouvrir votre agence en société, toujours sur le guichet unique, vous devez :
Choisir le statut et la raison sociale (SARL, SAS, etc.) ;
Rédiger les statuts de la société ;
Déposer le capital social sur un compte professionnel (puis la garantie financière) ;
Publier un avis de constitution au Journal d’annonces légales (JAL) ;
Immatriculer la société ;
Obtenir les registres obligatoires (comptables, registre unique du personnel, etc.).
Vous recevez ensuite votre numéro de SIREN, vous pourrez alors souscrire aux assurances obligatoires et commencer à exercer.
Faites appel à un avocat spécialisé ou un expert-comptable pour créer une société, afin d’éviter les erreurs de procédure.
Souscrire une assurance RC pro immobilier
L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro) est obligatoire et couvre l’agence immobilière en cas de dommages corporels, matériels ou non.
Le coût de l’assurance est d’environ 2 000 € par an et peut inclure une assurance multirisques.
Exemple
Une erreur dans la rédaction d’un bail ou un accident lors d’une visite de bien immobilier.
Obtenir sa carte professionnelle d’agent immobilier
Pour ouvrir votre agence immobilière et pouvoir exercer, il est nécessaire d’obtenir une carte professionnelle. Elle est valable 3 ans et mentionne les activités exercées par l’agence : la carte T (transaction), carte G (gestion locative), carte S (Syndic), etc.
La demande s’effectue auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie - CCI.
La carte professionnelle coûte 160 € et son renouvellement, 130 €.
Bon à savoir
Pour renouveler votre carte professionnelle d’immobilier, vous devez suivre une formation continue en lien avec votre activité au cours des 3 ans (sur des thèmes juridiques, économiques, déontologiques, etc.).
Quelle rémunération pour une agence immobilière ?
Les revenus d’une agence immobilière dépendent des ventes effectuées et du nombre de mandats sous gestion. Les prix de l’agence immobilière sont fixés au pourcentage d’une vente (entre 3 et 10 %), mais de nouvelles agences immobilières proposent des frais fixes (quelques milliers d’euros). Et ce, peu importe le montant de la transaction.
Les frais sont fixés librement (mandat de gestion, honoraires d’agence, etc.).
Les tarifs d’une agence immobilière couvrent vos frais variables et fixes (fonctionnement, rémunération de l’agent immobilier, etc.).
Une partie des frais d’agence de mise en location dépend du secteur géographique de l’agence immobilière et de la superficie du bien (détail dans le Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires).
En France, les tarifs proposés par les agences immobilières peuvent varier en fonction de la région, du type de transaction (achat, vente, location), et de la gamme de services offerts :
Ventes de propriétés : le pourcentage de commission peut varier de 3 % à 7 %, avec une moyenne autour de 4 % à 5 %. Généralement, plus le bien est cher, plus la commission se situe en fourchette basse.
Pour la vente d'une maison à 200 000 €, la commission pourrait s’élever entre 8 000 € et 10 000 €.
Location de propriétés : les agences peuvent facturer des frais d'agence pour la rédaction du bail, la visite, la constitution du dossier du locataire, et la réalisation de l'état des lieux (8 € à 15 € par mètre carré).
Gestion de locations : pour la gestion locative, où l'agence s'occupe de tout ce qui concerne la gestion du bien loué (collecte des loyers, gestion des réparations, etc.), les tarifs sont généralement un pourcentage du loyer annuel, entre 6 % et 10 %.
Combien coûte l’ouverture d’une agence immobilière ?
Ouvrir son agence immobilière implique de créer un plan de financement pour anticiper son budget. Il faut compter entre 50 000 € et 100 000 € pour ouvrir une agence, mais le coût varie selon votre situation (franchise, masse salariale, achat du local ou location, etc.).
Voici quelques coûts liés à l’ouverture d’une agence immobilière :
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Données |
Prix indicatif |
|---|---|
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Frais de local commercial (location/achat) |
1 000 € par mois à partir de 50 000 € |
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Garantie financière |
30 000 € |
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Aménagement (bureaux, mobilier, décoration, vitrine, etc.) |
5 000 € - 10 000 € |
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Ordinateurs/matériel informatique |
2 000 € |
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Logiciel immobilier |
1 000 € par an |
|
Salaires et frais de personnel (selon le nombre de salariés) |
à partir de 20 000 € par an |
|
En franchise, droit d’entrée et apport personnel |
environ 70 000 € |
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Assurance responsabilité civile professionnelle |
2 000 € par an |
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Frais de communications (site internet, publicité, marketing) |
2 000 € à 20 000 € par an |
Notez qu’il est possible de reprendre un local commercial avec un droit au bail, si vous reprenez une agence immobilière, par exemple.
Comment financer l'ouverture de son agence immobilière ?
Pour financer votre agence immobilière, il existe plusieurs solutions, en plus de votre apport personnel :
Le prêt bancaire, sur présentation d’un business plan, d’un plan de financement solide et de fonds propres (la banque demande environ 30 % d’apport).
L’ACRE : exonération de charges sociales la première année d’activité (totale ou partielle).
L’ARCE : l’aide à la reprise ou à la création d'entreprise permet de recevoir une partie des allocations chômage (ARE) sous forme de capital.
Le NACRE : nouvel Accompagnement à la Création ou à la Reprise d’Entreprise, est une aide financière (montant fixe), dont les modalités d’attribution dépendent des régions.
Les prêts d’honneur Initiative France, Réseau Entreprendre (3 000 € à 50 000 €) permettent de renforcer vos fonds propres, à taux 0.
L’exonération de charges pour implanter votre agence en zone de revitalisation rurale (ZRR).
Comment se différencier dans le secteur immobilier ?
Se lancer dans l’immobilier est une activité concurrentielle, surtout en période de fort ralentissement de l'activité.
Avant tout, il est primordial d’avoir un positionnement clair aux yeux de vos clients : immobilier haut de gamme, bureaux, investissement locatif, agence en ligne low cost, etc. Cela vous permet d’être identifiable et de pouvoir communiquer.
Voici quelques idées pour ouvrir votre agence immobilière et vous différencier :
Communiquer sur les réseaux sociaux (vidéos et posts Instagram, Youtube, Tik Tok, Linkedin).
Montrer les coulisses de votre agence immobilière : comment se déroule la recherche de biens, l’estimation, les visites, la négociation et la vente, la gestion des locations, etc. Pensez à éduquer et à divertir !
Travailler votre parcours client : annonces détaillées et transparentes, photos et vidéos de bonne qualité, réactivité des réponses et dans le traitement des dossiers.
Constituer une base clients par email pour les tenir au courant des actualités de l’agence, des nouveaux biens disponibles ou encore, pour les inviter à des événements.
Participer à des salons immobiliers pour présenter votre agence, vos services et mettre en avant votre avantage concurrentiel.
Ouvrir une agence immobilière est un métier de relation humaine, vous devez cultiver votre réseau et rester en lien avec vos clients. C’est un atout en or pour démarquer votre agence immobilière !
Un client satisfait devient votre meilleur ambassadeur et peut vous apporter de nouveaux prospects.
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