Comment ouvrir une agence immobilière ?

Comment ouvrir une agence immobilière ?

Quels diplômes pour ouvrir une agence immobilière ?

Il est obligatoire d’avoir un diplôme pour ouvrir une agence immobilière et devenir agent immobilier. Il y a plusieurs diplômes dans l’immobilier possibles :

• BTS Professions immobilières ou Comptabilité-gestion (bac+2) ;

• DUT Carrières juridiques et professions immobilières ;

• Licence ou Master de droit, économie ou commerce (bac+3/+5).

Pour ouvrir une agence immobilière sans diplôme, vous devez justifier d’une expérience professionnelle en agence d’au moins 3 ans (titulaires du Baccalauréat) et 10 ans pour les autres.

Comment ouvrir une agence immobilière en reconversion ?

Ouvrir une agence immobilière en reconversion est possible, à condition de respecter la réglementation et obtenir la carte professionnelle.

Vous pouvez notamment réaliser une validation des acquis de l’expérience (VAE) pour obtenir une certification professionnelle ou un titre d’agent immobilier, sans suivre tout le cursus de formation.

Étape 1 : Définir son projet d'agence immobilière

Avant de savoir comment créer votre structure, l'important est de mieux cerner la structure à créer. Quel que soit le stade d'évolution de votre idée, simple envie ou projet bien avancé, vous devez avant tout dessiner les contours et les détails de votre future agence immobilière.

Vente ou location ? Biens de prestige ou achats de terrain ? Les agences immobilières peuvent avoir des spécialités, et, dans leur rôle d'intermédiaires, peuvent aller plus loin que la transaction elle-même : certaines proposent en plus un service de gestion et administration locative.

En plus du champ de votre activité, vous aurez le choix du mode d'installation :

• L'agence immobilière indépendante : Avec la proximité et l'autonomie, l'agence immobilière indépendante a l'avantage de la liberté et de l'expertise. Elle connaît mieux que personne le marché immobilier sur une zone géographique donnée. Toutefois, la concurrence est de taille.

• L'agence immobilière en franchise : Étude de marché déjà établies, communication déjà structurée, la renommée d'une agence immobilière en franchise est déjà constituée, ce qui permet de commencer avec une large clientèle, moins ciblée que pour une agence indépendante. La formule laisse moins de liberté qu'une agence indépendante, et une part du bénéfice doit être reversée au franchiseur.

• Agence en réseau de mandataires indépendants : En tant qu'agent, vous pouvez ouvrir une agence « mère » pour travailler avec un réseau de mandataires indépendants en immobilier. Vous pourrez alors bénéficier de la notoriété et de l'expertise du réseau tout en restant vous-même indépendant.

• L'agence en groupement d'intérêt économique – GIE : Pour faire face à la concurrence des grandes enseignes tout en mutualisant les expertises et les services, le modèle du GIE a le vent en poupe pour les nouvelles agences immobilières. Intégrer votre agence à un groupement déjà existant vous assure un développement sécurisé. Vous ne prendrez toutefois pas les décisions seul.

Étape 2 : Valider son projet d'agence immobilière

Faire une étude de marché de l'agence immobilière

Réaliser l’étude de marché d’une agence immobilière permet de valider le potentiel commercial du projet. Elle comporte :

• L’analyse concurrentielle : implantation des agences immobilières, secteur, type de clients, offre et évolution du chiffre d’affaires.

• Les clients de l’agence immobilière : budget moyen (achat ou location), valeur moyenne des transactions, type de biens et attentes.

• Le marché de l’agence immobilière : reprise timide début 2024, alors que les taux d’emprunt et les prix des biens restent élevés, les conditions d’octroi de crédit s’assouplissent.

• L’organisation du marché : agences indépendantes, sous enseigne ou mandataires immobiliers - pour quelles parts de marché ?

Faire un business plan pour ouvrir une agence immobilière

Afin de clarifier votre projet et obtenir des financements, rédiger un business plan pour agence immobilière est une étape cruciale.

Voici les étapes :

• L’executive summary et la présentation de l’équipe : en 2 pages maximum, présentez-vous, votre expérience dans l’immobilier et vos atouts pour ouvrir l’agence.

• L’étude de marché montre l’opportunité d’ouvrir l’agence immobilière.

• Le modèle économique s’intéresse à comment la structure gagne de l’argent : stratégie commerciale et marketing (quel type de biens pour quelle clientèle), etc.

• Le statut juridique : généralement une EURL/SARL ou entreprise individuelle.

• Les éléments financiers : compte de résultat prévisionnel, plan de trésorerie, budget prévisionnel… Ces tableaux montrent la rentabilité de l’agence immobilière.

Ouvrir une agence immobilière : est-ce rentable ?

Pour ouvrir une agence immobilière rentable, vous pouvez :

• Augmenter le nombre de mandats ;

• Vendre des biens au prix de vente élevé (haut de gamme, biens de prestige et d’exception) ;

• Ouvrir une agence immobilière en franchise (en moyenne plus rentable qu’en indépendant).

L’important est donc de travailler votre positionnement (en cohérence avec vos tarifs), vos prévisions financières et limiter les frais à l’ouverture de l’agence, pour espérer être rentable rapidement.

Étape 3 : Fixer les tarifs d’une agence immobilière

Les prix d’une agence immobilière sont généralement fixés au pourcentage d’une vente (entre 3 et 10 %). Mais de nouveaux acteurs du secteur immobilier proposent des tarifs fixes (quelques milliers d’euros) peu importe le montant de la transaction.

• Les frais sont fixés librement (mandat de gestion, honoraires d’agence, etc.).

• Les tarifs d’une agence immobilière couvrent vos frais variables et fixes (fonctionnement, rémunération de l’agent immobilier, etc.).

En France, les tarifs proposés par les agences immobilières peuvent varier en fonction de la région, du type de transaction (achat, vente, location), et de la gamme de services offerts :

• Ventes de propriétés : le pourcentage de commission peut varier de 3% à 7%, avec une moyenne autour de 4% à 5%. Par exemple, pour la vente d'une maison à 200,000 €, la commission pourrait être de 8,000 € à 10,000 €.

• Location de propriétés : les agences peuvent facturer des frais d'agence pour la rédaction du bail, la visite, la constitution du dossier du locataire, et la réalisation de l'état des lieux (8 € à 15 € par mètre carré).

• Gestion de locations : Pour la gestion locative, où l'agence s'occupe de tout ce qui concerne la gestion du bien loué (collecte des loyers, gestion des réparations, etc.), les tarifs sont généralement un pourcentage du loyer annuel, entre 6% et 10%.

Étape 4 : Choisir son statut juridique pour ouvrir une agence immobilière

Le statut juridique d’une agence immobilière dépend notamment :

• De la taille du projet (franchise, agence indépendante) ;

• Du nombre d’associés (créer une agence seul ou à plusieurs ? D’une même famille ?).

Voici un tableau comparatif pour choisir le bon statut :

Étape 5 : Trouver un local pour ouvrir une agence immobilière

Le local commercial est un poste de dépense important à l’ouverture d’une agence immobilière. Il convient de choisir un local avec un bon emplacement (et une bonne zone de chalandise) : généralement en centre-ville ou dans une zone commerciale, pour être visible de vos clients et (préférablement) proche des biens sous gestion.

Notez qu'une agence immobilière doit respecter les normes d’accès et la réglementation d’un établissement recevant du public (ERP). Renseignez-vous avant d’acheter ou de louer votre local.

D’autre part, il est déconseillé de s’implanter dans une zone trop concurrentielle, où d’autres agences ont déjà une clientèle établie.

Étape 6 : Trouver des financements pour ouvrir une agence immobilière

Quel budget pour ouvrir une agence immobilière ?

Ouvrir une agence immobilière nécessite des investissements de départ, notamment pour financer :

• Les coûts de création de l’agence (statuts, expert-comptable) - environ 1 500 € ;

• La garantie financière - 30 000 € ;

• L’investissement dans un local commercial - de quelques milliers d’euros en location à plus de 50 000 € à l’achat (éventuel droit au bail en cas de reprise d’un local) ;

• L'aménagement du local (fournitures de bureau, meubles, vitrine, etc.) - environ 5 000 € ;

• Les logiciels immobiliers - environ 1 000 € par an ;

• Les salaires et frais de personnel (selon le nombre de salarié) - à partir de 20 000 € par an ;

• Pour ouvrir une agence immobilière en franchise, un droit d’entrée et un apport sont demandés (comptez environ 70 000 €) ;

• Les autres frais, comme l’assurance responsabilité civile professionnelle (2 000 €/an) ou les frais de communications (site internet, publicité, etc.) - de 2 000 € à 20 000 €/an.

Ainsi le budget nécessaire pour ouvrir une agence peut évoluer de 50 000 € à plus de 100 000 €, selon l’implantation et le mode d’occupation du local ou le nombre de salariés.

Comment financer l’ouverture d’une agence immobilière ?

Pour financer votre agence immobilière, il existe plusieurs solutions !

• Le prêt bancaire, sur présentation d’un plan de financement solide et de fonds propres.

• L’ACRE : exonération de charges sociales la première année d’activité (totale ou partielle.

• L’ARCE : l’aide à la reprise ou à la création d'entreprise permet de recevoir une partie des allocations chômage (ARE) sous forme de capital.

• Le NACRE : nouvel Accompagnement à la Création ou à la Reprise d’Entreprise, est une aide financière (montant fixe), dont les modalités d’attribution dépendent des régions.

• Les prêts d’honneur Initiative France, Réseau Entreprendre (3 000 € à 50 000 €) permettent de renforcer vos fonds propres, à taux 0.

• L’exonération de charges pour implanter votre agence en zone de revitalisation rurale (ZRR).

Étape 7 : Les démarches de création d’entreprise pour une agence immobilière

Voici les démarches pour ouvrir une agence immobilière en entreprise individuelle :

• Rendez-vous sur le site du guichet unique pour déclarer et immatriculer l’entreprise.

• Assurez-vous de bien remplir les conditions pour exercer l’activité réglementée.

• Joignez les justificatifs (non-condamnation et filiation, domiciliation, identité, bail commercial).

Pour ouvrir une société, toujours sur le guichet unique, vous devez :

• Choisir le statut et la raison sociale (SARL, SAS, etc.) ;

• Rédiger les statuts de la société ;

• Déposer le capital social sur un compte professionnel (puis, la garantie financière) ;

• Publier un avis de constitution au Journal d’annonces légales (JAL) ;

• Obtenir les registres obligatoires (comptables, registre unique du personnel, etc.).

Faites appel à un avocat spécialisé ou un expert-comptable pour créer une société, afin d’éviter les erreurs de procédure.

Étape 8 : Obtenir les autorisations nécessaires pour ouvrir une agence immobilière

Quelles conditions pour ouvrir une agence immobilière ?

Au-delà de compétences indispensables pour ouvrir une agence immobilière (vente, rigueur, maîtrise des langues étrangères), vous devez respecter la réglementation des agences immobilières en vigueur :

• Afficher vos honoraires d’agence (location ou vente de bien) ;

• L’obligation d’information du consommateur (loi ALUR) ;

• L'obligation d'accueil du public en matière d’accès et de sécurité (ERP) ;

• Obtenir une garantie financière (30 000 € minimum).

Ouvrir votre agence immobilière dans les règles implique de respecter certaines obligations :

• Obtenir la carte professionnelle valable 3 ans, la carte T (transaction) et G (gestion locative) auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).

En option : la carte S (syndic).

• Souscrire une assurance RC pro immobilier ;

• Justifier d’une garantie financière pour chaque activité (minimum 30 000 €) ;

• Afficher vos tarifs en agence et sur le site internet ;

• Présenter des annonces immobilières dans les règles : prix de vente, honoraires, risques, procédures en cours, etc.

Étape 9 : Lancer son agence immobilière

Recruter un agent immobilier si nécessaire

Il est possible de recruter un agent immobilier ou du personnel administratif pour développer votre agence immobilière.

• Le salaire d’un agent immobilier débute à 1 500 € (+ honoraires sur les ventes).

• Un agent immobilier indépendant (mandataire commercial) peut gagner à partir de 3 000 € par mois et bien plus.

Ouvrir une agence immobilière et embaucher un salarié est un poste de dépense important. Prévoyez cela dans le budget prévisionnel.

Les assurances obligatoires

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro) est obligatoire et couvre l’agence immobilière en cas de dommages corporels, matériels ou non.

Exemple : erreur dans la rédaction d’un bail, un client se blesse lors d’une visite de bien, etc.

Comment développer votre agence immobilière ?  

Pour développer votre agence immobilière et vous différencier des concurrents, voici plusieurs stratégies :

• Avoir un positionnement marketing clair (immobilier de luxe, bureaux, investissement locatif, etc.)

• Communiquer sur vos biens via : un site internet complet, les réseaux sociaux ;

• Montrer les biens et la vie de l’agence immobilière au quotidien : visites, biens d’exceptions, etc.

• Constituer une base de client par email pour les tenir au courant des biens disponibles.

• Participer à des événements et salons professionnels.

Ouvrir une agence immobilière est un métier de relation humaine, vous devez cultiver votre réseau et rester en lien avec vos clients.

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