Le marché de la promotion immobilière

Êtes-vous fait pour ce secteur d'activité ?

Contexte

Les acteurs de la promotion immobilière de logements sont confrontés à une crise sans précédent, exacerbée par plusieurs facteurs économiques défavorables. La hausse des taux d’intérêt, conjuguée au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers et au recul du pouvoir d’achat des ménages, entraîne une diminution de la demande de logements neufs. En 2023, leurs ventes totales ont chuté de 26% par rapport à l’année précédente, tombant sous le seuil critique des 100 000 ventes annuelles.

La progression enregistrée par les ventes en bloc n’est pas parvenue à compenser la chute drastique des ventes au détail de logements qui représentent 60% du total des ventes de logements neufs contre 1/3 pour les ventes en bloc. Ce sont les ventes aux investisseurs particuliers qui reculent le plus fortement, ce qui s'explique par les difficultés d’accès au crédit (remontée des taux d’intérêt, resserrement des conditions des prêts accordés), mais aussi de l’instabilité de la fiscalité immobilière. Le segment des ventes aux propriétaires occupants, bien qu'il résiste mieux, subit également un recul significatif.

Parallèlement à la crise de la demande, persiste une crise de l’offre qui touche le secteur depuis de nombreuses années en raison de l’évolution des politiques d'urbanisme et des blocages structurels de la construction : recours, complexité de la législation (urbanisme, environnement) ou encore chartes locales de construction aux clauses abusives (choix du maître d'œuvre, fixation des caractéristiques des logements, niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation nationale, etc.).

Enfin, confrontés à la hausse du prix du foncier et des coûts de construction (réglementation environnementale RE2020, flambée du prix des matières premières et de l’énergie), les promoteurs subissent de très fortes tensions sur leurs marges.

Tendances

Malgré l’amélioration des conditions de financement, le secteur de la promotion immobilière restera confronté à une baisse de la demande en logements neufs du fait de la persistance de prix élevés (raréfaction du foncier, prix des matériaux) et de l’évolution des dispositifs de soutien au logement neuf (fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, recentrage du PTZ).

L’objectif « zéro artificialisation » fixé par la loi Climat et résilience de 2021 (diviser l’artificialisation par deux d’ici 2030 puis atteindre le zéro artificialisation nette en 2050) ainsi que les politiques publiques menées en faveur de la décarbonation du bâtiment constitueront de nouveaux défis pour la profession.

L'organisation du marché

• La promotion immobilière de logements : elle regroupe plus des 2/3 des entreprises du secteur.

Elle comprend :

• la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d'habitation,

• la promotion-rénovation,

• la promotion immobilière de résidences hôtelières.

• La promotion immobilière d'infrastructures : 1 500 entreprises, soit un peu plus de 10% des entreprises du secteur, sont présentes sur ce segment (locaux commerciaux, les zones d'intérêt collectif, les équipements locaux (routes, ponts), etc.

• La promotion immobilière de bureaux : elle regroupe l'ensemble des sociétés participant à la promotion immobilière des bâtiments destinés essentiellement à l'usage professionnel. Cette activité regroupe moins de 500 entreprises.

• Les supports juridiques de programme : il s'agit des SCI de construction créées par les promoteurs pour la réalisation de chacun de leurs programmes immobiliers.

Promotion immobilière de logements

Promotion immobilière de bureaux

(1) Source : Insee, Démographie des entreprises, Stocks d'unités légales économiquement actives

(2) Source : Insee, Esane.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015.

Créez votre business plan gratuitement

Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.

Créer mon business plan