Comment devenir mandataire immobilier ?

Quelles sont les missions du mandataire immobilier ?

Le métier de mandataire immobilier

Le mandataire n’est pas un agent ou un chasseur immobilier : c’est un agent commercial qui a un rôle d’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs. Il exerce des missions similaires à celles d’un agent immobilier :

• Estimer les biens au juste prix

• Rédiger des annonces de vente

• Organiser les visites des biens

• Conseiller les acheteurs et les vendeurs

• Gérer les formalités administratives liées à la vente immobilière

• Trouver des biens à vendre en prospectant (ce qu’on appelle « la pige immobilière »)

Puisqu'il n'est ni agent ni chasseur immobilier, le mandataire immobilier ne peut pas rédiger de compromis de vente. Il ne possède pas non plus de carte professionnelle.

Les qualités nécessaires pour être mandataire immobilier

Pour réussir en tant que mandataire immobilier, certaines qualités humaines vous seront utiles :

• Avoir un bon relationnel et des capacités d’écoute

• Posséder un solide sens commercial

• Se montrer mobile et disponible

• Faire preuve d'organisation et de discipline pour travailler seul

Vous devrez aussi connaître de nombreuses règles :

• Le droit immobilier et notamment les règles du mandat de vente

• Les réglementations techniques à respecter, comme les diagnostics obligatoires, le métrage Carrez, etc.

• Les caractéristiques du marché immobilier et les prix dans votre secteur géographique

Étape 1 : Se former pour devenir mandataire immobilier

Le mandataire immobilier ne relève pas de la réglementation applicable à l’agent immobilier, mais de celle relative à l’agent commercial dans l’immobilier. Celle-ci impose seulement de justifier d’un minimum de formation, c’est-à-dire la compétence professionnelle (l'équivalent de l'aptitude professionnelle pour un agent immobilier avec carte T).

Vous pouvez toutefois choisir de vous tourner vers un cursus académique complet afin d'acquérir les compétences et le savoir inhérent au secteur de l'immobilier.

Les diplômes pour devenir mandataire immobilier

Contrairement aux agents immobiliers, les mandataires n'ont pas à posséder de diplôme pour exercer leur profession. La voie royale pour devenir mandataire immobilier reste cependant le BTS Professions immobilières (bac + 2). Vous pouvez valider ce BTS via une validation des acquis de l’expérience professionnelle (VAE).

D’autres formations à bac + 3 ou à bac + 5 sont également possibles :

• Licence professionnelle gestion et transactions immobilières

• Master en droit immobilier

• Diplômes des écoles privées de l’immobilier (ESI, ESPI, etc.)

La formation du mandataire immobilier

Pour pouvoir exercer ce métier, vous devez justifier d'une formation minimale de sorte à décrocher votre attestation de collaborateur (carte blanche).

La carte blanche est équivalente à la carte professionnelle (carte T) de l'agent immobilier. Elle vous donne droit de réaliser toutes les missions d'un agent immobilier, en dehors des conseils juridiques et de la rédaction des avant-contrats (compromis ou promesses de vente).

Vous avez le choix entre deux possibilités :

• Suivre un cursus au sein d'un organisme de formation en immobilier.

• Rejoindre la formation initiale d'un réseau de mandataires immobiliers.

Étape 2 : S'assurer de la viabilité de son projet de devenir mandataire immobilier

L'année 2023 fut difficile pour le secteur de l'immobilier. Les Notaires de France ont effectivement estimé une baisse de volume de vente de 18 % sur un an. Dans cette optique, il est plus que nécessaire de mener une étude de marché afin d'identifier les besoins réels ainsi que les opportunités existantes.

Pour que votre étude de marché soit complète, vous devez vous intéresser à plusieurs domaines :

• L'offre existante et vos concurrents directs et indirects : agences immobilières, travailleurs indépendants, plateformes de location en ligne, agences low cost.

• La demande et les besoins de la clientèle en matière d'immobilier : services plébiscités, budget, opinion sur les professionnels de l'immobilier, etc.

• Les tendances et évolutions du marché immobilier, ainsi que la réglementation.

Le mandataire exerce comme indépendant et non comme salarié. Cette étude de marché vous aidera à savoir comment exercer. Vous devrez choisir de collaborer avec une agence immobilière ou de vous affilier à un réseau de mandataires immobiliers, tels que SAFTI ou IAD.

Étape 3 : Comprendre le salaire du mandataire immobilier indépendant

Le salaire du mandataire immobilier peut varier de 0 € à plus de 100 000 € par an. Tout dépend des ventes gagnées et du chiffre d’affaires réalisé.

En tant que mandataire immobilier indépendant, vous ne touchez pas de salaire fixe. Vous serez obligatoirement rattaché à un réseau ou à une agence, et votre rémunération sera uniquement composée d’une part variable établie par la structure à laquelle vous appartenez.

La rémunération s'établit via un système de commissions sur les biens vendus. En général, le mandataire immobilier perçoit de 70 à 99 % des honoraires d’agence ainsi qu'une commission de 3 % à 7 % du prix de vente du bien concerné. Il peut également recevoir des commissions en tant qu’apporteur d’affaires, c'est-à-dire en amenant de nouveaux clients à une agence.

Outre le système de commissionnement du réseau ou de l'agence, votre salaire peut varier pour différentes raisons :

• Le nombre et le montant des transactions réalisées

• La zone géographique dans laquelle vous exercez

• La dynamique du marché immobilier et la saisonnalité

• Votre investissement personnel, votre motivation

Étape 4 : Choisir un statut juridique pour devenir agent mandataire immobilier

En devenant mandataire immobilier, vous êtes obligatoirement travailleur indépendant. Pour exercer, vous êtes donc tenu de choisir un statut juridique. Dans votre situation, le seul statut possible est celui de l’agent commercial en personne physique, conformément à la loi Hoguet.

Vous pourrez donc exercer en entreprise individuelle ou en société unipersonnelle (EURL, SASU). Le portage salarial est également une option envisageable.

L’entreprise individuelle sous le régime de la micro-entreprise

C’est le régime le plus fréquent et le plus adapté pour débuter.

Devenir micro-entrepreneur permet de bénéficier de cotisations sociales allégées et du régime micro-fiscal. La création d’une micro-entreprise est simplifiée.

Le mandataire immobilier est assujetti à l’impôt sur le revenu. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire pour ses frais professionnels de 34 %. Ses cotisations sociales s’élèvent à 22 % de son chiffre d’affaires.

Le chiffre d’affaires maximal à ne pas dépasser est de 77 700 € par an. Au-delà, le régime du micro-entrepreneur n’est plus possible et vous devrez choisir l'entreprise individuelle classique ou la société unipersonnelle.

Mandataire immobilier en entreprise individuelle classique

Avec l’entreprise individuelle classique, vous n'êtes pas limité par des plafonds de chiffre d’affaires. Vous ne bénéficiez pas du régime micro-social et du régime micro-fiscal propres à la micro-entreprise.

Vous êtes considéré comme un travailleur non-salarié, mais devrez payer davantage de cotisations sociales, environ 40-45 %.

Devenir mandataire immobilier en société

Créer une EURL ou SASU est tout à fait possible. La société limite votre responsabilité aux apports.

En EURL, votre patrimoine personnel est protégé en cas de difficultés. Vous devrez également prévoir certains frais de création de société (annonce légale, frais de greffe, etc.). Le montant des charges sociales dépendra de votre statut (gérant salarié ou non salarié).

En SASU, votre responsabilité se limite aux apports. Contrairement aux autres indépendants, le président de la SASU n'est pas redevable de cotisations sociales sur les dividendes.

Étape 5 : Financer le début de son activité de mandataire immobilier à son compte

Quels investissements pour se lancer comme mandataire immobilier ?

Les dépenses sont généralement les suivantes :

• Frais de déplacement 

• Achat d’un véhicule

• Achat de matériel informatique

• Frais de communication téléphonique

• Consommation d’électricité

• Frais liés à la promotion et à la prospection immobilière

• Assurance professionnelle (entre 95 € et 300 € par an)

Selon votre statut juridique, vous devrez ajouter des frais de création de société, l'ouverture et la tenue d'un compte bancaire professionnel ainsi que les charges liées à l'embauche d'un expert-comptable.

Faire son business plan de mandataire immobilier

Cette étape vous permettra de minimiser le risque d'échec de votre projet de devenir agent mandataire immobilier en indépendant. Votre business plan est également indispensable pour convaincre les organismes financiers de vous suivre dans votre projet.

Il se décompose comme suit :

• Présentation de votre projet : votre profil, vos objectifs, votre niche (immeubles, logements à rénover, fonds de commerce, etc.), votre zone d'activité, votre plus-valeur, la forme juridique choisie pour votre entreprise.

• Étude de marché : les différents concurrents, les profils de vos clients, les opportunités.

• Modèle économique : les entrées et les sorties d'argent.

• Prévisions financières : les tableaux et indicateurs financiers, comme le compte de résultat prévisionnel, le bilan prévisionnel, le plan de financement, le besoin en fonds de roulement.

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Où trouver les financements pour son activité ?

Si vous possédez suffisamment d'économies, vous pouvez lancer votre activité de mandataire immobilier sans recourir à un financement spécifique. Dans le cas contraire, des solutions existent :

• Le crédit bancaire traditionnel.

• L’ACRE : exonération totale ou partielle des cotisations sociales pendant la première année.

• L’ARCE : 45 % des allocations chômage versés sous forme de capital.

• La prime d'activité : versée par la CAF en cas de ressources modestes.

• Le microcrédit de l'ADIE : pour financer les besoins en financement qui n'excèdent pas 10 000 €.

Étape 6 : Réaliser les démarches de création d'entreprise

À ce stade, vous devez déjà avoir choisi votre statut juridique : entreprise individuelle ou société unipersonnelle.

Créer votre entreprise et l’immatriculer au RSAC

Pour déclarer votre entreprise, connectez-vous sur le site guichet-entreprises.fr et sélectionnez le formulaire correspondant à votre choix de statut juridique.

Une fois validé, votre dossier sera transmis à tous les organismes concernés par la création de votre activité. Il procédera notamment à votre inscription au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Vous recevrez ensuite votre numéro de SIRET.

Les frais d'inscription au RSAC sont de 25 € environ.

Ouvrir un compte bancaire professionnel

Si vous optez pour l'entreprise individuelle, ce n'est pas obligatoire d'ouvrir un compte bancaire professionnel, car vous n'avez pas à faire de dépôt de capital social. Vous pouvez utiliser votre compte personnel, même si un compte pro facilite la gestion de la comptabilité.

Le compte professionnel devient toutefois obligatoire à partir de 10 000 € de chiffre d'affaires durant deux ans d'affilée.

Pour l'EURL ou la SASU, le compte bancaire pro est obligatoire dès la création.

Prendre une assurance professionnelle pour l'activité de mandataire immobilier

Depuis la loi ALUR de 2014, la souscription d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro) est obligatoire pour l’ensemble des agents commerciaux immobiliers indépendants. Cette couverture vise à protéger votre responsabilité en cas de préjudice causé involontairement à l’un de vos clients ou à un tiers.

Étape 7 : Respecter le cadre légal de l'activité d'agent mandataire immobilier

Si aucune condition de diplôme n’est requise, c’est parce que vous ne relevez pas de la réglementation applicable à l’agent immobilier. Vous dépendez de la réglementation relative à l’agent commercial dans l’immobilier qui impose uniquement de justifier d’un minimum de formation appelée la compétence professionnelle.

De plus, pour exercer en toute légalité, un mandataire immobilier doit obligatoirement disposer d’un contrat de mandat signé avec son mandant. Le mandant, quant à lui, doit faire une demande d’attestation collaborateur immobilier pour l’agent commercial. Sans ce document, vous ne serez pas autorisé à exercer ce métier.

Ensuite, en tant que mandataire immobilier, vous ne disposez pas de la carte T. À ce titre, vous ne pouvez pas :

• disposer de locaux à votre nom ;

• rédiger d’actes sous seing privé ;

• recevoir des fonds de la part des clients.

Enfin, vous êtes concerné par l'obligation de disposer d’un mandat. Sans mandat (simple, exclusif ou semi-exclusif), vous ne pouvez pas accompagner des clients à acheter, vendre ou louer une maison. En l’absence de ce document contractuel, toutes les transactions sont supposées être nulles.

Étape 8 : Trouver des clients pour un mandataire immobilier

Pour réussir en tant que mandataire immobilier, vous devez commencer par vous constituer un carnet d’adresses solide. Vos potentiels clients sont partout dans votre secteur géographique ! Pour les dénicher, voici quelques idées :

• Distribuez vos cartes de visite.

• Mettez des tracts dans les boîtes à lettres.

• Effectuez de la prospection par téléphone.

• Communiquez sur les réseaux sociaux, positionnez-vous comme un expert.

• Participez à des événements dans votre ville de prédilection.

• Faites connaître votre portefeuille de biens sur les plateformes immobilières.

• Proposez un service irréprochable et profitez du bouche-à-oreille.

• Ouvrez un blog et rédigez des articles experts sur votre secteur ; faites-en de même avec une chaîne YouTube.

• Créez une liste de diffusion pour recevoir les coordonnées des prospects intéressés.

• Cherchez des partenariats avec des cabinets d'avocat qui collaborent avec des individus pouvant mettre en vente des maisons.

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