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Le marché de l'agence immobilière

Mis à jour le 21 Septembre 2022
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COMPÉTENCES
  • Qualification professionnelle
  • Aptitudes commerciales
  • Maîtrise de la gestion
SPÉCIFICITÉS
  • Poids des investissements
  • Importance de la qualité de l''emplacement
  • Intensité de la concurrence
VIE PRIVÉE
  • Niveau de rémunération
  • Degré des contraintes horaires
  • Facilité de remplacement

Contexte

La reprise du marché de l'immobilier s'est accélérée à partir de 2016 et le volume des transactions a fortement progressé d'année en année jusqu'à franchir le seuil historique du million en 2019 (1 065 000 transactions).

La capacité d'emprunt des ménages et des investisseurs locatifs a augmenté sous l'effet de la faiblesse des taux d'intérêt. D'autre part, les primo-accédants ont bénéficié de conditions de financement favorables (prêt à taux zéro, prêt accession sociale).

L'activité de gestion locative, qui constitue 30% du chiffre d'affaires des agences immobilières, a quant à elle été soutenue par le niveau de mobilité résidentielle des locataires (honoraires d'état des lieux et de rédaction du bail facturés à chaque changement de locataire) et par le dynamisme des investissements locatifs défiscalisés, dont l'attrait a été renforcé par le faible rendement des placements financiers.

Sur le plan structurel, la loi pour l'Accès au Logement et Urbanisme Rénové (loi ALUR 2014-366 du 24 mars 2014) a conduit à une profonde réforme de la profession : obligation de justifier de compétences professionnelles pour le professionnel et ses collaborateurs, obligation de formation continue, mise en place d'un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, transparence des pratiques, etc.

Malgré un encadrement plus strict de l'accès à la profession, les acteurs traditionnels du secteur sont confrontés à la concurrence grandissante des réseaux de mandataires (Safti, Capi France, Optimhome) dont le nombre a doublé ces cinq dernières années. En développant leur activité exclusivement sur Internet, les mandataires sont en mesure de proposer des taux de commissions très attractifs avec lesquels les réseaux traditionnels peinent à rivaliser.

Ces dernières années, l'offensive des acteurs de la PropTech (Homeloop.fr, Dili.fr, Proprioo.fr, Smartloc.fr, Igestionlocative.com, etc.) tend à accélérer la mutation du secteur : services 100% digitaux, prestations innovantes, forfaits fixes ou commissions très compétitives. Face au défi de l'ubérisation de leur profession, les acteurs traditionnels doivent aujourd'hui se réinventer et accélérer leur digitalisation (visites virtuelles, estimation en ligne, dématérialisation des dossiers, etc.).

Tendances

Les agences immobilières ont été durement touchées par la crise sanitaire en 2020.

La mise à l'arrêt de leur activité pendant les périodes de confinement a engendré des reports de transactions (report des signatures de vente, délais de traitement des demandes de prêt plus importants) et de l'attentisme. En franchissant la barre du million de transactions en 2020, le marché immobilier s'est toutefois montré résilient.

En 2021, le nombre de transactions immobilières pourrait être freiné par la dégradation du contexte économique : hausse du chômage, baisse du pouvoir d'achat et crise de confiance des ménages.

Toutefois, plusieurs facteurs viendront soutenir l'activité du secteur : des taux d'intérêt de crédits immobiliers qui devraient rester attractifs, l'assouplissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers (nouvelles recommandations émises par les autorités financières début 2021), la prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2022, l’élargissement des bénéficiaires du dispositif d’aide à la rénovation énergétique « MaPrimeRénov» (qui permet de financer jusqu’à 20 000 euros de travaux), le renforcement de la perception de l’immobilier comme valeur refuge dans un contexte incertain, l’importance croissante accordée à la qualité du logement et le regain du marché des résidences secondaires.

L'organisation du marché

  • Les agences indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne : elles sont très largement majoritaires. Une sur quatre est adhérente à la FNAIM, qui propose un label de qualité et apporte un soutien commercial à ses adhérents (publicité, marketing,…).
    Plus des 2/3 des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié.

  • Les réseaux sous enseigne : ils représentent 1/4 des entreprises du secteur et captent 35 à 40% du chiffre d'affaires du secteur.
    Les principaux leaders sont : Orpi (1 250 unités), Century 21 (850 unités) , Laforêt Immobilier (750 unités), Guy Hoquet l'Immobilier (500 unités), etc.

  • Les mandataires immobiliers : ces indépendants ne travaillent que sur Internet. Ils bénéficient de la puissance d'achat de leurs réseaux en matière d'espaces publicitaires (sites immobiliers dédiés aux professionnels). Supportant moins de charges que les réseaux classiques (pas d'agence physique), ils sont en mesure de proposer des taux de commission attractifs.

Les réseaux de mandataires se sont beaucoup développés ces dernières années (Safti, Capi France, Optimhome, etc.). Les 10 000 mandataires qui exercent dans l'hexagone captent 5 à 10% du marché.

(1) Source : Insee, démographie des entreprises et des établissements 2019 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 31 décembre 2019, Agences immobilières.

(2) Source : Insee, Esane, Agences immobilières.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015, Agences immobilières.

Article mis en ligne le 21 Septembre 2022