Le marché de l'agence immobilière

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Contexte

La reprise du marché de l'immobilier s'est accélérée à partir de 2016 et le volume des transactions a fortement progressé d'année en année jusqu'à franchir le seuil historique du million à partir de 2019 (1 065 000 transactions en 2019, 1 025 000 en 2020 puis 1 200 000 en 2021).

La capacité d'emprunt des ménages et des investisseurs locatifs a augmenté sous l'effet de la faiblesse des taux d'intérêt. D'autre part, les primo-accédants ont bénéficié de conditions de financement favorables (prêt à taux zéro, prêt accession sociale).

L'activité de gestion locative, qui constitue 30% du chiffre d'affaires des agences immobilières, a quant à elle été soutenue par le niveau de mobilité résidentielle des locataires (honoraires d'état des lieux et de rédaction du bail facturés à chaque changement de locataire) et par le dynamisme des investissements locatifs défiscalisés, dont l'attrait a été renforcé par le faible rendement des placements financiers.

Sur le plan structurel, la loi pour l'Accès au Logement et Urbanisme Rénové (loi ALUR 2014-366 du 24 mars 2014) a conduit à une profonde réforme de la profession : obligation de justifier de compétences professionnelles pour le professionnel et ses collaborateurs, obligation de formation continue, mise en place d'un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, transparence des pratiques, etc.

Malgré un encadrement plus strict de l'accès à la profession, les acteurs traditionnels du secteur sont confrontés à la concurrence grandissante des réseaux de mandataires (Safti, Capi France, Optimhome) dont le nombre a doublé ces cinq dernières années. En développant leur activité exclusivement sur Internet, les mandataires sont en mesure de proposer des taux de commissions très attractifs avec lesquels les réseaux traditionnels peinent à rivaliser.

Ces dernières années, l'offensive des acteurs de la PropTech (Homeloop.fr, Dili.fr, Proprioo.fr, Smartloc.fr, Igestionlocative.com, etc.) tend à accélérer la mutation du secteur : services 100% digitaux, prestations innovantes, forfaits fixes ou commissions très compétitives. Face au défi de l'ubérisation de leur profession, les acteurs traditionnels doivent aujourd'hui se réinventer et accélérer leur digitalisation (visites virtuelles, estimation en ligne, dématérialisation des dossiers, etc.).

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Tendances

Les agences immobilières évolueront dans un contexte économique dégradé. La remontée des taux d’intérêt, le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers ainsi que les fortes tensions sur le pouvoir d’achat des ménages seront autant de facteurs qui pourraient impacter négativement le niveau des transactions immobilières à court terme.

L'organisation du marché

• Les agences indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne : elles sont très largement majoritaires. Une sur quatre est adhérente à la FNAIM, qui propose un label de qualité et apporte un soutien commercial à ses adhérents (publicité, marketing,…).
  Plus des 2/3 des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié.

• Les réseaux sous enseigne : ils représentent 1/4 des entreprises du secteur et captent 35 à 40% du chiffre d'affaires du secteur.
  Les principaux leaders sont : Orpi (1 250 unités), Century 21 (850 unités) , Laforêt Immobilier (750 unités), Guy Hoquet l'Immobilier (500 unités), etc.

• Les mandataires immobiliers : ces indépendants ne travaillent que sur Internet. Ils bénéficient de la puissance d'achat de leurs réseaux en matière d'espaces publicitaires (sites immobiliers dédiés aux professionnels). Supportant moins de charges que les réseaux classiques (pas d'agence physique), ils sont en mesure de proposer des taux de commission attractifs.

Les réseaux de mandataires se sont beaucoup développés ces dernières années (Safti, Capi France, Optimhome, etc.). Les 10 000 mandataires qui exercent dans l'hexagone captent 5 à 10% du marché.

(1) Source : Insee, démographie des entreprises et des établissements 2020 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 31 décembre 2020, Agences immobilières.

(2) Source : Insee, Esane, Agences immobilières.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015, Agences immobilières.

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