Étude de marché d’une agence immobilière

Le code APE/NAF d’une agence immobilière : 6831Z

Le code APE d’une agence immobilière est le 6831Z.

Ce code concerne également les mandataires immobiliers et les agents commerciaux immobiliers.

Suite à l’immatriculation d’une société, l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) attribue ce code à des fins statistiques.

Voici des variantes APE ou NAF attribuées à d’autres activités en lien avec l’immobilier :

• 6820A - Location de logements (longue durée) ;

• 6810Z - Activités de marchands de biens immobiliers ;

• 6832A - Administration d'immeubles et autres biens immobiliers (exemple : syndics de copropriété).

L’activité d’une agence immobilière 

L’organisation du secteur des agences immobilières

Une agence immobilière sert d'intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur d’un bien. En plus d’apporter leur expertise, elles interviennent sur des problématiques juridiques (rédaction de baux, contrats), administratives (gestion des locataires, visites, gestion des loyers, etc.) et commerciales (commercialisation de biens). Leur rôle s'accentue progressivement avec le conseil énergétique (DPE) et l'accompagnement juridique face aux nouvelles normes climatiques.

Il y a principalement 4 types de structures pour les agences immobilières :

• L'agence immobilière indépendante : c’est le modèle majoritaire. Environ 2/3 des entreprises du secteur sont gérés uniquement par le dirigeant et misent sur l’hyperproximité.

• Le réseau de franchise : Century 21, Laforêt, Guy Hoquet,… Ces réseaux captent environ 35 à 40 % du chiffre d'affaires total. En 2025, ils ont surperformé le marché avec des hausses de volume de +17 % à +18 %.

• L’agence immobilière en réseau de mandataires indépendants. En forte croissance, ils détiennent 29 % de parts de marché fin 2025, avec un objectif de 30 % pour 2026. IAD France reste le leader avec environ 20 000 mandats enregistrés début 2025.

• Le Groupement d'intérêt économique – GIE : Modèle type Orpi, où les membres sont propriétaires de la structure commune.

En 2026, le secteur emploie environ 160 000 personnes (salariés et mandataires inclus). Environ 62 % des transactions passent par un professionnel.

Les fournisseurs des agences immobilières

Les agences immobilières travaillent en synergie avec différents fournisseurs, prestataires ou partenaires commerciaux, qui les aident dans leur activité. Par exemple :

• Les logiciels de transactions immobilières, les CRM pour la relation client, les logiciels de gestion locative, etc.

• Les photographes indépendants ou les prestataires pour les annonces immobilières (photos, vidéos, visites 3D, etc.).

• Les partenaires/prestataires marketing ou commerciaux pour développer l’activité.

D’autre part, les franchiseurs proposent d’accompagner les membres de leur réseau dans le développement de l’activité (formation, solutions financières, matériel marketing, etc.).

Enfin, il existe des salons destinés aux professionnels de l’immobilier, comme le Salon du Patrimoine Immobilier, le Salon de la Copropriété et de l’Habitat ou le Marché Internationale des Professionnels de l’Immobilier (MIPIM).

Les syndicats

Les syndicats ont pour objectif de défendre les intérêts des agences immobilières et des professionnels du secteur :

Environ ¼ des agences immobilières sont adhérentes à la FNAIM, le principal syndicat des professionnels de l’immobilier (plus de 10 000 adhérents).

Mais il en existe d’autres :

• le Syndicat national des professionnels immobiliers (snpi) - 14 821 entreprises.

• l’UNIS - 2 200 entreprises.

Note : la FNAIM compte moins d’adhérents que le SNPI, mais représente davantage de salariés et d’agences de grande taille, d’où sa représentativité plus importante.

Le marché des agences immobilières 

Le contexte du marché des agences immobilières

Le marché est fortement impacté par la hausse des taux d’emprunt (autour de 3,50 % sur 25 ans actuellement), l’inflation et des prix de l’immobilier qui sont restés globalement haut jusqu’en 2023.

Ainsi, le nombre de transactions a atteint un plus bas en 2023 (875 000), soit 22 % de moins sur 1 an (1 115 000 en 2022).

En 2023, la plupart des prix de l’immobilier ont baissé (surtout à Paris et en Ile-de-France), ce qui pourrait relancer le marché, combiné à une baisse des taux d’emprunt. La reprise reste néanmoins encore timide.

La baisse des taux directeurs de la BCE a favorisé le rebond en 2025. En parallèle, la fin du dispositif Pinel a provoqué un léger effet d’aubaine sur les ventes de neuf en 2024, limitant la chute de l’indice cette année-là.

Le gouvernement a aussi pris des mesures pour soutenir le secteur, comme des exonérations de taxe foncière ou des incitations fiscales pour les logements neufs ou les travaux de rénovation énergétique.

Évolution du nombre d’agences immobilières

L’année 2023 a vu 887 agences immobilières fermer (et 23 procédures de sauvegarde). C’est un record depuis 2009. Cependant, le nombre d'agences avait fortement augmenté entre 2019 et 2021 (+11 %), alors que le marché se portait encore bien.

Cette correction est donc à pondérer. Mais selon le site de la FNAIM, 2024 est une année de transition et le nombre de ventes de biens devrait encore baisser cette année pour plafonner autour de 800 000 ventes.

L’environnement réglementaire

L’activité des agences immobilières est une profession réglementée. Il est nécessaire d’obtenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI), pour ouvrir une agence et exercer.

La loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970) régit la profession d’agent immobilier et impose notamment l’obligation de rédiger un mandat pour toute transaction immobilière, de justifier d’une garantie financière ou encore la souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) ajoute des obligations d’informations (honoraires, diagnostics, etc.) et de formation des agents.

DPE : Depuis le 1er janvier 2025, l'interdiction de louer les passoires thermiques classées « G » impacte fortement le marché, avec certains propriétaires qui préfèrent vendre leur bien plutôt que d’engager de lourds travaux. Au 1er janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux logements classés F (il faudra donc au minimum une étiquette E pour louer)

Pour en savoir plus, consulter notre article sur la réglementation des agences immobilières.

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L’offre en agences immobilières et les concurrents

Le marché se répartit entre agences traditionnelles, qui réalisent plus de la moitié des ventes immobilières, les réseaux de franchise qui montent en puissance. Ces agences sous enseigne captent environ 35 à 40 % du chiffre d’affaires du marché.

Depuis quelques années, l’offre se développe en ligne avec les acteurs digitaux de la Proptech. Ce sont souvent des réseaux de mandataires qui proposent des tarifs fixes et plus bas que les concurrents traditionnels.

En 2024, les mandataires captaient 25 % de parts de marché (environ 147 000 ventes), pour environ 45 000 mandataires. Plusieurs publications sectorielles indiquent une poursuite de la progression des mandataires, qui devraient atteindre les 30 % en 2026.

Un secteur dominé par les TPE/PME

Le secteur des agences immobilières est très fragmenté et dominé par des moyennes et très petites entreprises (TPE/PME) : 90 % des agences ont un effectif inférieur à 10 personnes.

Les réseaux franchisés (Century 21, Laforêt, etc.) comptent le plus grand nombre de salariés, répartis dans des agences sur tout le territoire.

La Proptech et les plateformes d’annonces en ligne

Vendeurs et acquéreurs se tournent de plus en plus vers des acteurs digitaux (Proptech) et des modèles dits agiles : agences en ligne ou hybrides, réseaux de mandataires, outils d’estimation et de génération de contacts. Ces acteurs ont souvent peu ou pas de points de vente physiques et s’appuient davantage sur des agents commerciaux indépendants et/ou sur des process industrialisés (visibilité web, prise de mandat, visites, suivi, signature,…)

Cela permet de réduire leurs commissions (en moyenne 3,7 % du prix de vente) ou de proposer des tarifs fixes (quelques milliers d’euros, peu importe le prix de vente).

Le marché de l’immobilier doit également s’adapter aux plateformes d’annonces en ligne (pap, leboncoin ou Seloger). Elles proposent de vendre en direct depuis une plateforme en ligne. En 2025, environ 1/3 des ventes se fait ainsi sans intermédiaire.

Les agences traditionnelles utilisent ces plateformes pour diffuser leurs annonces. Par exemple, la plateforme SeLoger communique, en 2025, sur une audience d’environ 9 millions de visiteurs uniques mensuels, 60 millions de visites et 1,4 million d’annonces professionnelles publiées.

La répartition géographique des agences immobilières 

Sans surprise, la majorité des agences se situe dans les grandes villes. En 2025, l’Ile-de-France comptait plus de 8 000 agences, dont 40 % à Paris (2500). Les régions Auvergne - Rhône Alpes et PACA suivent avec 4 200 et 3 800 agences.

Les agences immobilières en région ont un ancrage plus local et bénéficient souvent d’une meilleure expertise de leur marché.

L’étude de la demande 

Besoins et attentes des clients d’agences immobilières 

Une agence immobilière doit se concentrer sur 3 segments de marché : les acheteurs/acquéreurs de biens, les vendeurs et les propriétaires qui souhaitent louer leur bien.

Pour répondre aux attentes du marché, les agences doivent notamment :

• Proposer un accompagnement client basé sur la confiance, la réactivité et la bonne compréhension des besoins.

• Être visible en ligne et utiliser les nouvelles technologies pour faciliter la relation client : site internet complet, présence sur les plateformes immobilières, annonces bien rédigées et visites virtuelles, signature dématérialisée et digitalisation.

• Avoir une offre claire et transparente. Une étude Ifop montre que 65 % des sondés estiment que les honoraires des agences sont trop élevés par rapport au service apporté. D’où l’appétence pour les agences en ligne ou les ventes en direct.

Comportement d’achat des clients

Si l’immobilier a longtemps été le placement préféré, la conjoncture économique pousse 60 % des français à attendre une baisse des prix et des taux avant de passer à l'achat (80 % des primo-accédants).

Ainsi, bien que le marché soit actuellement plus avantageux pour les acheteurs (qui peuvent plus facilement négocier les prix), l’ambiance est plutôt attentiste.

Le contact avec les agents immobiliers et la vitrine des agences restent des sources d’informations privilégiées en recherche de bien. Les clients attendent des photos et une description détaillée, ainsi que la localisation exacte d’un bien, pour se décider. L’image des professionnels de l’immobilier est plutôt positive dans les baromètres récents : 72 % des Français déclarent avoir une « bonne image » (observatoire Toluna Corporate, vague 2025).

Budget moyen

Les montants de financement ont reculé en 2024 par rapport à 2023, dans un contexte de marché encore contraint, mais avec des profils d’emprunteurs plus aisés.

• Montant moyen emprunté : 210 848 € en 2024, contre 222 509 € en 2023 et 240 089 € en 2022.

• Île-de-France : le montant reste nettement plus élevé, avec un prêt moyen 2024 de 309 904 € et un apport moyen de 120 058 € (revenu moyen du foyer : 6 739 € nets/mois).

• Apport personnel : l’apport moyen progresse à 63 421 € en 2024 (vs. 60 637 € en 2023 et 48 144 € en 2022).

En 2025, les publications Crédit Logement/CSA montrent un niveau structurellement plus élevé de l’apport du fait des exigences de crédit.

Parmi les autres enseignements :

• Revenu moyen des foyers emprunteurs : 5 005 € nets/mois en 2024, contre 4 846 € en 2023.

• Âge : l’emprunteur a en moyenne 37 ans en 2024 (durée de prêt moyenne 22,3 ans).

• Les primo-accédants représentent plus de 50 % des emprunteurs et 35% des acquéreurs.

L’analyse des canaux de distribution

Les agences immobilières physiques

Ouvrir une agence immobilière avec vitrine et bureaux reste un levier important de visibilité locale et de réassurance, car le contact humain demeure un facteur clé de confiance dans une décision aussi engageante.

En 2025, les vitrines des agences restent une source d'information incontournable : elles sont citées par 70 % des Français cherchant un bien, à égalité avec les sites d'annonces et le contact direct avec les professionnels.

Les réseaux 

Même si la marque peut rassurer, c’est l’efficacité et la qualité du service qui prime sur l’appartenance à un réseau d'enseignes (pour 88 % des français). Les attentes concrètes exprimées récemment vont dans le même sens : en 2025, la réactivité est citée comme qualité n°1 (31 %) et la transparence et la compétence comme incontournables (60 %) dans la relation avec un agent immobilier.

Rejoindre un réseau d’enseignes peut donc être intéressant pour se spécialiser dans un certain type de bien. Par exemple, le réseau Engel & Völkers (immobilier de luxe) ou Espaces atypiques, spécialisé dans les biens contemporains et atypiques.

La communication en ligne

La recherche immobilière est désormais massivement digitalisée : en avril 2025, 25,8 millions d’internautes ont visité des sites et applications d’immobilier, soit 4 Français sur 10 sur le mois.

Avec la multiplication des plateformes et la concurrence sur les leads, il est recommandé pour les agences de :

- se montrer visible sur les portails (Leboncoin, SeLoger, etc.) sans négliger la présence locale Google (fiche établissement, avis, photos, posts) ;

- communiquer activement sur les réseaux sociaux : biens (mise en scène claire), coulisses de l’agence, pédagogie (financement, DPE, négociation), preuve sociale (avis, résultats) ;

- travailler l’image de marque : site clair, annonces complètes, promesse de valeur lisible, cohérence des visuels et du ton ;

- mettre en place un service client très réactif : délais de réponse courts, suivi structuré, process de qualification et de relance (la réactivité et la transparence pèsent lourd dans le choix d’un pro).

Enfin, la communication ne doit pas s’arrêter à la transaction : une stratégie de fidélisation (suivi post-vente, conseils travaux ou sur la question de l’énergie, estimation annuelle, recommandations) permet d’activer le bouche-à-oreille et de lisser l’activité. Dans un marché plus compétitif, une différenciation éditoriale associée à une expérience client solide devient un vrai facteur de performance.

Les tendances du secteur des agences immobilières

Les grandes tendances 

Après une année 2023 très difficile, le marché a amorcé une reprise progressive fin 2024, qui s’est confirmée en 2025, mais sur un rythme encore modéré. Les taux de crédit se sont détendus : en février 2026, les baromètres se situent autour de 3,2–3,4 % selon les durées (15/20/25 ans).

Côté activité, les Notaires de France et la presse sectorielle évoquent un rebond des transactions en 2025 (ordre de grandeur : environ 945 000 dans l’ancien, soit environ +11 % sur un an).

Les prix se stabilisent globalement avec des variations selon les segments et les territoires (légère hausse sur les appartements anciens, stabilité sur les maisons, par exemple).

Enfin, la rénovation énergétique devient un facteur structurant : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux), ce qui peut accroître les arbitrages (travaux ou vente) et renforcer les négociations sur les passoires énergétiques.

Les perspectives du secteur

Après 2024, année de transition, une lente reprise s’enclenche. Pour 2026, la FNAIM anticipe une poursuite du redémarrage avec 960 000 à 980 000 transactions et des prix en légère hausse (+1 à 2 %).

La demande devrait aussi être soutenue par des dispositifs publics, en particulier le PTZ : depuis le 1er avril 2025, il est élargi à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire (maisons et appartements) jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions de ressources.

Enfin, malgré la montée du digital, le recours aux professionnels reste élevé : les ménages continuent de solliciter les agences pour gagner du temps, sécuriser la transaction (dossier, négociation, juridique) et déléguer la gestion (sélection, visites, suivi). La meilleure garantie de performance reste donc une offre tout-en-un, réactive, pédagogique (DPE, travaux, financement) et à coûts lisibles, afin de se différencier durablement.

Conclusion

Entre la vague de défaillances chez certains intermédiaires et la crise durable du neuf, l’immobilier traverse sa phase la plus tendue depuis la grande crise de 2008-2009. Les agences ont été particulièrement touchées en 2024, avec 1 232 défaillances recensées, en forte hausse sur un an.

Dans le même temps, la promotion immobilière a connu une année 2025 historiquement mauvaise avec moins de 100 000 logements vendus.

Des signaux de stabilisation apparaissent néanmoins : la hausse globale des faillites d’agences a nettement ralenti fin 2025, et des indicateurs laissent entrevoir une stabilisation voire une légère baisse en 2026.

Pour les agences, l’enjeu reste néanmoins de se réinventer : relation client irréprochable, réactivité, transparence des honoraires, process plus agiles et meilleure pédagogie.

Dans ce contexte travailler des segments moins sensibles à la conjoncture comme le haut de gamme, le luxe ou les biens atypiques, tout en renforçant la maîtrise des usages numériques, constitue une approche intéressante. Un baromètre OpinionWay indique qu’environ 1 Français sur 3 estime qu’une transaction immobilière pourrait se faire 100 % en ligne : cela confirme que l’expérience digitale (visites, contenus, suivi, signature, relation) doit être considérée très sérieusement.

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