Qu’est-ce que la CFE et faut-il la payer en LMNP ?
De nombreux loueurs de logements meublés se demandent s’ils doivent payer la CFE.
Définition de la CFE
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est une contribution locale assise sur la valeur des locaux utilisés par les entreprises ou par les travailleurs indépendants dans le cadre de leur activité. Elle s’applique, que la personne assujettie soit locataire ou propriétaire du bien taxé.
Bon à savoir
La CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET). L’autre est la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), qui ne vous concerne normalement pas en tant que loueur LMNP.
Modalités d’assujettissement de la CFE en LMNP
Pour rappel, l’acronyme LMNP désigne les loueurs de meublés non professionnels. Ce statut s’applique aux particuliers qui louent des logements meublés, à condition que leurs recettes locatives annuelles représentent moins :
de 23 000 € ;
ou que les autres revenus de leur foyer fiscal.
La question de l’assujettissement de ces opérations à la CFE se pose, du fait qu’elles sont réalisées par des particuliers, et non par des professionnels. Vous n’avez pas besoin de créer d’entreprise pour louer vos biens immobiliers. Néanmoins, vous devez enregistrer votre activité auprès de l’INPI afin d’obtenir un numéro de SIRET, qui est obligatoire.
➡️ La location meublée entre bien dans le champ d’application de la CFE, puisqu’elle est considérée comme une activité de nature commerciale. Vous êtes donc soumis à cette contribution, en LMNP comme en LMP (loueur de meublés professionnel). Votre régime d’imposition (micro-BIC ou régime réel) n’impacte pas non plus votre assujettissement.
Bon à savoir
La taxe foncière est un impôt distinct de la CFE. La double imposition CFE et taxe foncière est possible pour un même bien et n’est pas contestable, sauf si vous pouvez prétendre à une exonération d’une de ces contributions.
Peut-on bénéficier d’une exonération de CFE en LMNP ?
Plusieurs mécanismes d’exonération de la CFE peuvent vous permettre d’échapper à cet impôt en LMNP. Tout d’abord, vous êtes automatiquement dispensé de son paiement pour votre première année d’activité. Par la suite, vous n’avez pas non plus besoin de régler cette taxe si votre chiffre d’affaires annuel reste inférieur à 5 000 €.
L’administration a aussi prévu différents cas d’exonération de CFE, qui s’appliquent exclusivement aux loueurs de meublés. Ainsi, vous en êtes dispensé si :
vous louez occasionnellement et de manière non récurrente une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) ;
vous louez une partie de votre habitation à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable.
Les activités de location de meublés de tourisme et les chambres d’hôtes peuvent aussi être exonérées de CFE. En la matière, l’État laisse toutefois la possibilité aux collectivités locales de prendre une délibération contraire. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si vous devez payer la CFE.
Bon à savoir
La fiscalité des meublés de tourisme est un domaine mouvant, alors que l’État cherche à s’attaquer aux loueurs Airbnb. La loi Le Meur (ou loi anti-Airbnb) a déjà largement réduit ses avantages à l’automne 2024, mais de nouvelles évolutions législatives ne sont pas à exclure. Tenez-vous au courant de l’actualité si vous exploitez une activité de location saisonnière.
Comment procéder au calcul de la CFE en LMNP ?
La formule de calcul de la CFE est très simple à appliquer.
CFE = base d’imposition x taux d’imposition
La base d’imposition est déterminée par l’administration fiscale chaque année. Elle repose sur la valeur locative du bien immobilier taxé.
Quant aux taux d’imposition, ils sont votés par les collectivités locales.
Bon à savoir
Le taux de CFE peut grandement varier d’une ville à l’autre. Il s’élève par exemple à 17,9 % à Paris, alors qu’il atteint 39,55 % à Toulouse. Connaître le taux de CFE d’une commune est donc essentiel avant d’y acheter un bien immobilier.
💡 Les collectivités locales doivent aussi voter une base d’imposition minimale. Si elle est inférieure à celle attribuée à votre bien, elle s’y substitue pour le calcul de la CFE.
Bon à savoir
Si vous proposez plusieurs appartements en location meublée et qu’ils se situent à des adresses différentes, chacun d’eux se voit attribuer un numéro SIRET distinct. Vous recevez donc un avis de CFE pour chacun de vos biens.
Faut-il établir une déclaration de CFE en LMNP ?
Vous devez déposer votre déclaration de CFE avant la fin de l’année au cours de laquelle vous enregistrez votre activité auprès de l’INPI. À la suite de cette formalité, vous recevez votre numéro SIRET, ainsi que le formulaire 1447-C-SD. Ce document correspond à la déclaration initiale de CFE, à renvoyer à votre service des impôts des entreprises (SIE) au plus tard le 31 décembre.
💡 Ensuite, vous n’avez pas besoin de réaliser de nouvelles déclarations tous les ans. Vous devez seulement le faire si un changement dans votre situation est susceptible d’influer sur le montant de votre cotisation. C’est par exemple le cas dans le cadre d’un agrandissement d’un de vos logements, ou quand vous acquérez ou cédez un bien immobilier destiné à votre activité locative.
Bon à savoir
L’activité de location immobilière à usage d’habitation nue est en revanche exclue du champ de la CFE, quand elle est exercée par un particulier. Vous n’avez donc pas de déclaration à déposer si vous acquérez un nouveau bien pour le louer en non meublé.
L’activité de location immobilière à usage d’habitation nue est en revanche exclue du champ de la CFE, quand elle est exercée par un particulier. Vous n’avez donc pas de déclaration à déposer si vous acquérez un nouveau bien pour le louer en non meublé.
Quand et comment effectuer le paiement de la CFE en LMNP ?
Les modalités de paiement de la CFE en LMNP sont identiques à celles applicables aux professionnels. La date limite de règlement est fixée au 15 décembre de chaque année. 📆
Vous devez créer un compte professionnel sur le site des impôts (impôts.gouv.fr) au moment du lancement de votre activité. C’est sur cet espace que votre avis de CFE vous est envoyé au cours du mois de novembre. Vous pouvez également vous y acquitter de votre dette fiscale.
➡️ Vous pouvez choisir entre plusieurs modalités de paiement.
Le télérèglement.
Le prélèvement automatique à l’échéance.
Le prélèvement mensuel entre janvier et octobre (sur option, à exercer au plus tard le 30 juin).
Bon à savoir
Vous devez verser un acompte de CFE égal à 50 % de votre contribution N-1, si son montant dépasse 3 000 €. Son paiement doit intervenir au plus tard le 15 juin.
Ouvrez un compte professionnel pour votre activité et référencez toutes vos transactions. Bénéficiez d'outils de comptabilité intégrée et d'un service client 7j/7
