Facturation électronique en LMNP : quel bailleur est concerné en 2026 ? 

Un LMNP classique est-il concerné par la facturation électronique ?

La réforme de la facturation électronique s’applique aux échanges entre entreprises assujetties à la TVA et établies en France. Peu importe le chiffre d’affaires, le statut juridique ou le régime d’imposition des revenus locatifs.

Seules les activités exonérées de TVA par nature échappent à cette obligation. Or, L’article 261 D du Code général des impôts exonère de TVA la location de logements meublés à usage d’habitation.

Cette exonération s’applique quels que soient le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de la location, sa durée et le montant des loyers perçus.

Aucune obligation d'émission ni d’e-reporting pour la location meublée classique

Conséquence directe : si vous louez un appartement meublé à titre d’habitation, sans services hôteliers, vous n’émettez pas de facture soumise à TVA. Vous ne relevez donc pas des règles de la facturation électronique :

• pas d' obligation d’émission de factures électroniques en vertu de l’article 289 bis du CGI, qui ne vise que les opérations imposables à la TVA ;

• pas d’obligation de transmettre les données dans le cadre de l’ e-reporting .

Obligation de recevoir les factures électroniques ! 

En revanche, en votre qualité de LMNP assujetti à la TVA, vous devez être en mesure de recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs professionnels à compter du 1ᵉʳ septembre 2026. Vous devez donc choisir une plateforme agréée (PA) avant cette date.

En effet, en tant que LMNP, vous possédez un numéro SIREN et devez être identifiable par ce biais dans l'annuaire de la facturation électronique.

Qui est concerné par l'obligation de facturation électronique en LMNP ?

Toute la question de la facturation électronique en LMNP se ramène à une seule distinction : le bailleur est-il assujetti à la TVA au titre de son activité de location et est-il exonéré ?

Les bailleurs exonérés de TVA (cas général)

Sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option, les locations permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation qui ne comportent pas de prestations para-hôtelières.

Cela couvre la très large majorité des situations de LMNP : location meublée à l’année, colocation meublée, location étudiante ou encore location saisonnière (meublés touristiques) sans services annexes.

Un bailleur dans cette situation :

• ne facture jamais de TVA à ses locataires ;

• ne récupère pas la TVA sur ses achats (travaux, mobilier, frais de gestion) ;

• n’émet pas de facture électronique au sens de la réforme, puisque son activité de location est hors du champ de la TVA ;

• doit recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs.

Les bailleurs redevables de la TVA sur les loyers (exception)

Un bailleur devient assujetti à la TVA dans quelques cas :

1. L’activité para-hôtelière : l’hébergement est proposé pour une durée n’excédant pas 30 nuitées, assorti d’au moins 3 des 4 prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

2. La location résidentielle avec services : pour des baux dépassant 30 nuitées, l’assujettissement s’applique si au moins 3 des mêmes 4 prestations sont assurées. C’est le cas des résidences de services (étudiante, senior, affaires) lorsque le propriétaire loue directement avec prestations, plutôt que par bail commercial à l’exploitant.

3. La location à un exploitant d’établissement d’hébergement : le propriétaire loue son bien meublé, par bail commercial, à un exploitant de résidence de services qui remplit lui-même les conditions ci-dessus.

Dans ces situations, le bailleur :

• devient redevable de la TVA (sauf franchise en base),

• doit facturer la TVA à ses clients ou à l’exploitant,

• peut récupérer la TVA sur ses dépenses,

• entre potentiellement dans le champ de la facturation électronique s’il facture des professionnels assujettis établis en France.

• entre dans le cadre de l’e-reporting pour la transmission des données de ses autres factures ;

• doit recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs.

La franchise en base 

Un bailleur n’est pas automatiquement redevable de la TVA. L’article 293 B du CGI prévoit une franchise en base pour les activités d’hébergement. Le bailleur reste dispensé de facturer et de déclarer la TVA tant que son chiffre d’affaires de l’année précédente ne dépasse pas 85 000 € ou 93 500 € pour l’année en cours (si le chiffre d’affaires de l’avant-dernière année était inférieur à 85 000 €).

Un bailleur en franchise en base de TVA reste néanmoins tenu de respecter les obligations de facturation électronique applicables aux opérations concernées. Les principales actions des LMNP consiste donc à choisir une plateforme agréée (PA) dans la liste officielle avant le 1er septembre, puis vérifier que leur numéro SIREN figure bien dans l'annuaire de la facturation électronique.

Tableau récapitulatif LMNP et facturation électronique selon le type de location

Quel calendrier pour les bailleurs concernés ?

Pour les LMNP entrant dans le champ de la réforme, le calendrier de la facturation électronique applicable est celui de droit commun :

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