Étude de marché de la location immobilière

Code APE / NAF de la location immobilière : 68.20A  

Le code APE ou NAF de la location immobilière est : 68.20A - Location de logements.

Ce code concerne toutes les activités de location de biens immobiliers résidentiels, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements ou de logements en copropriété. Il inclut également les activités de location de logements meublés ou non meublés ou l’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.

Il existe d’autres codes NAF spécifiques pour des activités en lien avec la location immobilière :

• 68.20B : Location de terrains et d'autres biens immobiliers

• 68.10Z : Activités des marchands de biens immobiliers

Ces classifications permettent de structurer le secteur et de fournir des données précises sur les différentes activités de location immobilière en France.

L’activité de la location immobilière 

Le secteur de la location immobilière en France couvre la location de biens résidentiels neufs et anciens, allant des résidences principales aux résidences secondaires et aux logements vacants.

Il existe de nombreux acteurs sur le marché locatif :

• les agences immobilières : elles jouent un rôle d’intermédiaire entre les propriétaires et les locataires en facilitant la location de biens immobiliers.

• les sociétés de gestion immobilière : elles s’occupent de la gestion quotidienne des biens locatifs (maintenance, réparations et relations avec les locataires). Elles sont essentielles aux propriétaires qui cherchent à déléguer la gestion de leur bien.

• les propriétaires bailleurs : individuels ou institutionnels, ces acteurs louent leurs biens aux locataires.

• les bailleurs sociaux : ces organismes gèrent des logements destinés à des locataires aux revenus modestes en proposant des loyers encadrés. En France, 17,6 % des résidences principales sont des logements locatifs sociaux.

• les plateformes de location en ligne : des entreprises comme Airbnb, Abritel, et Booking ont révolutionné le marché de la location en permettant aux propriétaires de louer leurs biens à court terme, souvent à des touristes.

L’organisation de la profession

L’immobilier locatif est un secteur très dynamique de l’économie française. Le parc résidentiel français compte plus de 38 millions de logements et emploie près de 150 000 salariés.

Les locations impliquent également l'intervention de tiers tels que des agences immobilières, des plateformes de location, des déménageurs, des services de conciergerie, des agents immobiliers et des professionnels chargés des états des lieux.

Les fournisseurs 

Les principaux fournisseurs du secteur sont des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles (CMistes).

Le marché locatif collabore également avec des entreprises de services telles que des entreprises de maintenance, de nettoyage et de réparation ainsi que des plateformes de gestion locative comme Tylto, Ublo ou LOCKimmo.

Les syndicats 

Des organisations telles que la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) et l'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) représentent les intérêts des professionnels du secteur. Ces organismes permettent d’assurer une pratique éthique et professionnelle, de promouvoir les bonnes pratiques et de défendre les intérêts du secteur auprès des autorités publiques.

Le marché du locatif immobilier

Le contexte du marché 

Le secteur de la location immobilière reste sous forte tension en raison de plusieurs facteurs :

• la difficulté à mobiliser du foncier : la construction de nouveaux logements résidentiels est limitée par la rareté et le coût très élevé du foncier. Cette contrainte se répercute directement sur l’offre locative dans des zones où la demande progresse plus vite que le stock disponible.

• l’explosion des coûts de construction/réhabilitation : la mise en œuvre de la réglementation environnementale RE2020 conjuguée à la flambée du prix des matières premières et de l’énergie alourdit considérablement les investissements nécessaires au développement du parc locatif. De nouveaux surcoûts sont attendus avec l’évolution des paliers du seuil carbone de la norme.

• les difficultés d’accès au crédit : Après la forte hausse des taux entre 2022 et 2024, le crédit redémarre lentement en 2025 mais reste très sélectif, ce qui freine les investisseurs. La Banque de France estime un taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat autour de 3,08 % en décembre 2025.

• L’indice de révision des loyers (IRL) et la fin du bouclier loyer : Le « bouclier loyer » qui plafonnait la hausse de l’IRL à 3,5 % s’est arrêté au 31 mars 2024. Depuis, la révision annuelle se fait selon l’IRL normal, qui a néanmoins beaucoup ralenti en 2025. Les hausses “automatiques” liées à l’IRL redeviennent faibles. Il faut distinguer l’IRL de l’encadrement des loyers en zone tendue : ce dispositif limite les prix, selon les logements et les communes. À noter aussi l’arrivée d’une contrainte complémentaire : depuis 2025, il n’est plus possible de remettre en location un logement classé G au DPE. L’interdiction sera étendue aux logements classés F en 2028.

Dans ce contexte, seuls les acteurs économiques disposant d’une solide assise financière sont en mesure de développer leurs actifs immobiliers. Avec comme conséquence une diminution du parc locatif.

Évolution du nombre de biens en location immobilière  

Le marché de la location immobilière en France a connu des fluctuations significatives ces dernières années. Entre 2020 et 2021, le nombre d'annonces de logements meublés a explosé : + 257 % à Bordeaux et + 185 % à Paris.

Cependant, cette tendance positive a été suivie par une forte diminution du nombre de biens disponibles à la location. Selon une étude publiée par SeLoger, l’offre de biens à louer a reculé de 31,9 % entre octobre 2021 et octobre 2024. La baisse se poursuit, à un rythme moins soutenu.

Ce phénomène est particulièrement marqué dans les zones les plus tendues. À Paris, le stock d’annonces d’appartements à louer a chuté d’environ 74 % en trois ans, ce qui illustre l’ampleur de la pénurie.

Cette situation s’explique par plusieurs facteurs :

- la hausse des taux qui freine l’accès à l’achat et réduit la rotation des logements ;

- le retrait de certains logements en raison des contraintes énergétiques ;

- la concurrence des locations de courte durée dans certaines zones.

Évolution des loyers en France 

En France, les loyers continuent de progresser mais la dynamique s’est nettement ralentie. D’après l’observatoire LocService, il fallait dépenser en moyenne :

• 718 € par mois charges comprises en 2023,

• 723 € en 2024

• 715 € en 2025 charges comprises en moyenne.

➡️ En Île-de-France, les niveaux restent très élevés en 2024. Selon les Observatoires locaux, le loyer médian est de 26,6 € par m² et par mois hors charges (soit environ 1 330 € hors charges pour 50 m², au niveau médian).

Cette augmentation reflète la tension bien présente sur le marché locatif dans certaines zones tendues. Elle est alimentée par une forte demande et une pénurie de biens.

Loyers et surfaces moyens constatés en Île-de-France et en région sur 2025.

En orange : évolution par rapport à 2024

L’environnement réglementaire 

Le secteur de la location immobilière est encadré par des réglementations visant à protéger les droits des locataires et des propriétaires.

• La loi ALUR : impose de suivre une formation continue de 14 heures chaque année, ou 42 heures sur trois ans, afin de rester à jour sur la législation, les aspects déontologiques, les techniques de vente et la gestion locative.

• La loi Hoguet : encadre les conditions d'exercice des professions immobilières. Elle exige que tout professionnel de la transaction, de la gestion immobilière ou du syndic de copropriété détienne une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).

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L’offre en immobilier locatif 

Le secteur de l’immobilier locatif se répartit principalement entre le parc locatif privé (particuliers) et le parc locatif social (bailleurs sociaux). En parallèle, certaines sociétés détiennent et louent des actifs immobiliers non résidentiels (bureaux, commerces, terrains), qui relèvent d’un autre segment.

Sociétés de location de logements 

Les sociétés de location de logements (pour compte propre) sont davantage présentes dans les grandes villes. Elles se concentrent dans les agglomérations où la demande locative est forte. Il ne faut pas confondre cette activité avec celle des agences immobilières (intermédiation/gestion pour compte de tiers).

Sociétés privées de location d’autres biens immobiliers

Les sociétés privées de location d'autres biens immobiliers, comme les bureaux, fonds de commerce et terrains, sont nombreuses. Parmi les acteurs de ce segment, on trouve les majors de la construction comme Icade et Nexity, qui détiennent principalement des portefeuilles d’immeubles de bureaux. Ces sociétés sont principalement implantées dans les grandes métropoles et centres d'affaires.

Bailleurs publics 

Ils sont principalement représentés par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), les sociétés d’économie mixte immobilière et la Caisse des Dépôts via sa filiale CDC Habitat. Ce secteur assure la gestion de logements sociaux(43 % du parc locatif total). Leur implantation est souvent nationale, avec une forte présence dans les zones urbaines et périurbaines. Au 1er janvier 2025, la France compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux.

Parc privé locatif 

​​Le parc privé locatif est détenu à 97 % par des personnes physiques. Seulement 3 % des logements appartiennent à de grands bailleurs privés tels qu'Icade, ICF Habitat et Gecina.

L’étude de la demande

Besoins et attentes des acquéreurs 

Les ménages en quête de locations immobilières ont des attentes spécifiques :

• localisation ;

• prix du loyer ;

• taille du logement (les étudiants privilégient les studios ou T1 meublé, les jeunes actifs recherchent plutôt un T1 ou T2 meublé tandis que les familles optent pour des T3 ou T5 non meublé) ;

• proximité des transports publics, écoles et services de santé ;

• équipement meublé ou non meublé.

La demande est fortement concentrée dans certaines régions, avec Paris (75) en tête..

Comportements des acquéreurs

Les futurs locataires utilisent essentiellement des plateformes en ligne comme Leboncoin ou SeLoger pour rechercher des biens. Mais les visites physiques restent déterminantes pour la décision finale.

Les étudiants et les jeunes actifs recherchent souvent de la flexibilité. Ils favorisent les logements avec un bail de courte durée afin de garder une certaine mobilité en fonction de leurs opportunités professionnelles et des changements familiaux.

Les types de logements les plus loués en France en 2025

Loyer moyen 

➡️ Le loyer moyen est de 715 € charges comprises pour une surface moyenne de 42 m², soit 17,04 € par m².

Le coût moyen des loyers varie largement selon la localisation et le type de logement. À Paris, le loyer moyen d'un appartement de 50 m² est d'environ 1 650 € par mois hors charges (33 € par m²). Dans les grandes villes comme Lyon et Bordeaux, les loyers sont également élevés, bien que généralement inférieurs à ceux de Paris.

Les biens en location présentent une surface moyenne de 42 m², avec un loyer moyen de 17,04 € par mètre carré, en hausse de 6 % par rapport à 2024.

L’analyse des canaux de distribution

Les agences immobilières 

Les agences immobilières représentent un canal de distribution majeur dans le secteur de la location immobilière. Elles offrent un service complet incluant la recherche de locataires, la gestion des visites et la rédaction des baux.

Les plateformes en ligne 

Les plateformes en ligne comme SeLoger, Leboncoin, et Airbnb jouent un rôle de plus en plus important et représentent une part croissante du marché de la location immobilière. Ces plateformes facilitent la mise en relation entre propriétaires et locataires et sont particulièrement prisées pour les locations de courte durée de logements meublés. De 2024 à 2026, la régulation des meublés de tourisme s’est renforcée. Avec la loi dite « Le Meur », de nouvelles obligations ont complexifié la gestion. Cela peut influencer l’offre disponible en location longue durée selon les communes et les copropriétés.

Les bailleurs publics 

Les bailleurs publics sont des organismes chargés de construire et gérer des logements sociaux HLM (habitations à loyer modéré). Ils gèrent une part importante du parc locatif en France. Au total, le parc social représente environ 18 % des résidences principales et environ 42 % des logements loués.

Les réseaux de proximité 

Les annonces locales, les petites agences indépendantes et le bouche-à-oreille jouent un rôle important sur le marché immobilier locatif, surtout dans les petites villes et les zones rurales. Bien que leur part de marché soit moindre par rapport aux grandes agences et aux plateformes en ligne, ils offrent une alternative intéressante pour ceux qui préfèrent des interactions directes et locales.

Les tendances du secteur de la location immobilière

Les grandes tendances

La demande sur le marché locatif reste très importante sous l'effet de l'accroissement du nombre de ménages (vieillissement de la population, décohabitation) et de la baisse de la mobilité résidentielle (baisse des transactions dans l’ancien et chute de la construction neuve).

En revanche, le marché locatif reste sous forte tension. En cause : une pénurie de biens, des constructions à l’arrêt, des logements énergivores retirés du marché et une mobilité résidentielle ralentie. La hausse des taux de crédit a fortement pesé sur l’accès à l’achat entre 2022 et 2024, même si le volume de transactions repart à la hausse depuis fin 2024.

Les réglementations sur la performance énergétique des bâtiments (DPE) obligent également de nombreux propriétaires à réaliser des travaux coûteux ou à retirer leurs biens du marché. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, ce qui accentue les arbitrages entre rénovation et retrait du parc. Une réforme avantageuse du mode de calcul du DPE, entrée en vigueur début 2026, devrait faire sortir une partie des logements chauffés à l’électricité des classes F/G.

L'essor des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb contribue à réduire l'offre de logements disponibles pour les locations longue durée.

La digitalisation du secteur continue également de transformer les pratiques et les acteurs du marché vont devoir s'adapter à une utilisation accrue des plateformes en ligne pour la recherche et la gestion locative.

Les perspectives du secteur 

Face à la hausse des loyers et aux incertitudes économiques, les locataires privilégient des options plus économiques et énergétiquement efficaces.

Parmi les solutions plus avantageuses financièrement, la colocation et les résidences intergénérationnelles gagnent en popularité et répondent aux nouveaux modes de vie des consommateurs.

Conclusion  

Le secteur de la location immobilière joue un rôle essentiel dans l’économie française. Comptant plus de 21 000 entreprises et générant un chiffre d'affaires de plus de 39 milliards d'euros, ce secteur est vital pour de nombreux ménages. Le marché locatif se mesure aussi par les flux de loyers. En 2024, les loyers réellement versés par les locataires représentaient 95 milliards d’euros.

Toutefois, le marché actuel reste sous pression. L’offre de biens à louer a fortement diminué depuis 2021, même si la baisse ralentit depuis 2024. De leur côté, les loyers ont augmenté, avant de globalement stagner en 2025.

Les défis récents tels que le taux de crédit et la pénurie de biens continuent de complexifier le marché. Néanmoins, des signaux de reprise se profilent au niveau des transactions depuis 2025.

Enfin, la contrainte énergétique devient plus structurante avec le retrait de la location des logements classés G au DPE. Ces nouvelles règles accélèrent les choix entre rénovation et retrait du parc.

Dans ce marché en pleine mutation, les professionnels de la location ont leur carte à jouer pour d’un côté accompagner les propriétaires dans la rentabilisation de leur bien, et de l’autre pour aider les locataires à trouver un logement. L’activité se transforme mais promet de rester dynamique dans les années à venir.

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