Le marché de la location immobilière

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Contexte

Le secteur de la location immobilière évolue dans un contexte difficile en raison de plusieurs facteurs :

• La difficulté à mobiliser du foncier : la construction de nouveaux logements résidentiels est entravée par la rareté et le coût très élevé du foncier,

• L’explosion des coûts de construction/réhabilitation : la mise en œuvre de la réglementation environnementale RE2020 conjuguée à la flambée du prix des matières premières et de l’énergie alourdit considérablement les investissements nécessaires au développement du parc locatif,

• Les difficultés d’accès au crédit : la remontée des taux d’intérêt et le resserrement des conditions des prêts accordés freinent considérablement les investissements privés dans le locatif,

• L’encadrement des loyers : après plusieurs années de très faible progression, leur hausse est limitée. D'une part, lors du renouvellement du contrat de bail dans les zones tendues, le montant du nouveau loyer est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf en cas de loyer sous-évalué ou dans le cas où le logement a fait l'objet de travaux). D’autre part, dans le cadre des mesures d’urgence prises en 2022 par les pouvoirs publics pour la protection du pouvoir d’achat des ménages, l'indice de référence des loyers, qui détermine les limites d’augmentation annuelle des loyers, est plafonné (plafond de 3,5% qui s’applique jusqu’en mars 2024).

Dans ce contexte, seuls les acteurs économiques disposant d’une solide assise financière sont en mesure de développer leurs actifs immobiliers.

Tendances

La demande sur le marché locatif restera très importante sous l'effet de l'accroissement du nombre de ménages (vieillissement de la population, décohabitation) et de la baisse de la mobilité résidentielle (baisse des transactions dans l’ancien et chute de la construction neuve).

L'organisation du marché

• Les sociétés de location de logements réalisent un chiffre d'affaires moyen très nettement supérieur à celui du secteur. Les bailleurs publics sont fortement représentés par les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte immobilière et la Caisse des Dépôts via sa filiale CDC Habitat. Le parc privé locatif est très majoritairement détenu par des personnes physiques. Seuls 3% du parc privé est détenu par de grands bailleurs privés (Icade, ICF Habitat, Gecina, etc.). Le parc locatif représente plus de 13 millions de logements. Il est composé à 57% par le secteur libre et à 43% par le secteur social.

• Les sociétés privées de location d'autres biens immobiliers (bureaux, fonds de commerce, terrains) sont plus nombreuses. Parmi les acteurs de ce segment on trouve les majors de la construction qui détiennent principalement des portefeuilles d’immeubles de bureaux (Icade, Nexity, etc.).

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(1) Source : Insee, démographie des entreprises et des établissements 2020 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 31 décembre 2020, Location de logements.

(2) Source : Insee, Esane, Location de logements.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015, Location de logements.