Étude de marché de la location immobilière

Code APE / NAF de la location immobilière : 68.20A

Le code APE ou NAF de la location immobilière est : 68.20A - Location de logements.

Ce code concerne toutes les activités de location de biens immobiliers résidentiels, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements ou de logements en copropriété. Il inclut également les activités de location de logements meublés ou non meublés ou l’exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles.

Il existe d’autres codes NAF spécifiques pour des activités en lien avec la location immobilière :

• 68.20B : Location de terrains et d'autres biens immobiliers

• 68.10Z : Activités des marchands de biens immobiliers

Ces classifications permettent de structurer le secteur et de fournir des données précises sur les différentes activités de location immobilière en France.

L’activité de la location immobilière 

Le secteur de la location immobilière en France couvre la location de biens résidentiels neufs et anciens, allant des résidences principales aux résidences secondaires et aux logements vacants.

Les acteurs du marché locatif sont nombreux :

• les agences immobilières : elles jouent un rôle d’intermédiaire entre les propriétaires et les locataires en facilitant la location de biens immobiliers.

• les sociétés de gestion immobilière : elles s’occupent de la gestion quotidienne des biens locatifs (maintenance, réparations et relations avec les locataires). Elles sont essentielles aux propriétaires qui possèdent plusieurs biens et cherchent une gestion professionnelle.

• les propriétaires bailleurs : individuels ou institutionnels, ces acteurs louent directement leurs biens aux locataires.

• les bailleurs sociaux : ces organismes gèrent des logements destinés à des locataires aux revenus modestes en proposant des loyers encadrés. En France, 15,9 % des résidences principales sont des logements locatifs sociaux.

• les plateformes de location en ligne : des entreprises comme Airbnb, Abritel, et Booking ont révolutionné le marché de la location en permettant aux propriétaires de louer leurs biens à court terme, souvent à des touristes.

L’organisation de la profession

L’immobilier locatif est un secteur très dynamique de l’économie française. Le parc résidentiel français compte 38 millions de logements et emploie près de 150 000 salariés. De nombreux acteurs contribuent significativement au secteur de l’immobilier et génèrent environ 39 milliards d’euros par an.

Les locations impliquent également l'intervention de tiers tels que des agences immobilières, des plateformes de location, des déménageurs, des services de conciergerie, des agents immobiliers et des professionnels chargés des états des lieux.

Les fournisseurs 

Les principaux intervenants du secteur sont des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles (CMistes). Ils sont à l’origine de 150 000 à 200 000 logements par an.

Le marché locatif collabore également avec des entreprises de services telles que des entreprises de maintenance, de nettoyage, et de réparation ainsi que des plateformes de gestion locative comme Tylto, Ublo ou LOCKimmo.

Les syndicats 

Des organisations telles que la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) et l'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) représentent les intérêts des professionnels du secteur. Ces organismes permettent d’assurer une pratique éthique et professionnelle, de promouvoir les bonnes pratiques et de défendre les intérêts du secteur auprès des autorités publiques.

Le marché du locatif immobilier

Le contexte du marché 

Le secteur de la location immobilière évolue dans un contexte difficile. Plusieurs facteurs sont mis en cause :

• la difficulté à mobiliser du foncier : la construction de nouveaux logements résidentiels est entravée par la rareté et le coût très élevé du foncier ;

• l’explosion des coûts de construction/réhabilitation : la mise en œuvre de la réglementation environnementale RE2020 conjuguée à la flambée du prix des matières premières et de l’énergie alourdit considérablement les investissements nécessaires au développement du parc locatif ;

• les difficultés d’accès au crédit : la remontée des taux d’intérêt et le resserrement des conditions des prêts accordés freinent considérablement les investissements privés dans le locatif ;

• l’encadrement des loyers : après plusieurs années de très faible progression, leur hausse est limitée. D'une part, lors du renouvellement du contrat de bail dans les zones tendues, le montant du nouveau loyer est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf en cas de loyer sous-évalué ou dans le cas où le logement a fait l'objet de travaux). D’autre part, dans le cadre des mesures d’urgence prises en 2022 par les pouvoirs publics pour la protection du pouvoir d’achat des ménages, l'indice de référence des loyers, qui détermine les limites d’augmentation annuelle des loyers, est plafonné (plafond de 3,5% qui s’applique jusqu’en mars 2024).

Dans ce contexte, seuls les acteurs économiques disposant d’une solide assise financière sont en mesure de développer leurs actifs immobiliers.

Évolution du nombre de biens en location immobilière  

Le marché de la location immobilière en France a connu des fluctuations significatives ces dernières années. Entre 2020 et 2021, le nombre d'annonces de logements meublés à la location a explosé, augmentant de 257 % à Bordeaux et de 185 % à Paris.

Cependant, cette tendance positive a été suivie par une forte diminution du nombre de biens disponibles à la location. Selon une étude publiée par Se Loger, le nombre d'appartements à louer a reculé de 36 % entre 2021 et 2023.

Ce phénomène est particulièrement marqué à Paris, Rennes et Nice où la tension locative y est très forte. En effet, le stock d'annonces a chuté de 74 % en trois ans, et de 50 % en un an en 2023. En dehors de l'Ile-de-France, des baisses significatives ont également été observées : plus de 40 % dans la Mayenne et la Creuse, et plus de 30 % en Haute-Garonne et en Savoie.

Cette situation résulte directement de la remontée des taux d'intérêt. Comme l'accès à l'achat immobilier est plus difficile pour les ménages, ils restent donc locataires plus longtemps et ne libèrent plus les biens à la location.

Évolution du chiffre d’affaires du secteur de la location immobilière  

Le chiffre d’affaires total du secteur s’élève à 39,207 milliards d’euros en 2021. La gestion locative représente près de 35 % du chiffre d’affaires du marché de l’immobilier.

Évolution des loyers en France 

En France, les loyers continuent de progresser. En 2023, les loyers ont augmenté de 3,5 %, marquant une accélération par rapport à l'année précédente, où la hausse était de 2,4 %. Depuis le début de 2021, les loyers ont augmenté de 7 %.

➡️ À Paris, cela se traduit par une augmentation de 50 € par mois pour un appartement de 50 m², soit 1 540 € hors charges au 1er janvier 2024.

Cette augmentation reflète la tension croissante du marché locatif, alimentée par une forte demande et une pénurie de biens.

L’environnement réglementaire 

Le secteur de la location immobilière est encadré par des réglementations visant à protéger les droits des locataires et des propriétaires.

• La loi ALUR : impose de suivre une formation continue de 14 heures chaque année, ou 42 heures sur trois ans, afin de rester à jour sur la législation, les aspects déontologiques, les techniques de vente et la gestion locative.

• La loi Hoguet : encadre les conditions d'exercice des professions immobilières. Elle exige que tout professionnel de la transaction, de la gestion immobilière ou du syndic de copropriété détienne une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).

L’offre en immobilier locatif 

Le secteur de l’immobilier locatif est partagé en majeure partie entre les sociétés de location de logements et les sociétés privées de location de biens immobiliers.

Sociétés de location de logements 

Les sociétés de location de logements réalisent un chiffre d'affaires moyen très nettement supérieur à celui du secteur. Ces entreprises sont généralement implantées dans les grandes villes et agglomérations où la demande locative est forte.

Sociétés privées de location de biens immobiliers

Les sociétés privées de location d'autres biens immobiliers, comme les bureaux, fonds de commerce et terrains, sont nombreuses. Parmi les acteurs de ce segment, on trouve les majors de la construction comme Icade et Nexity, qui détiennent principalement des portefeuilles d’immeubles de bureaux. Ces sociétés sont principalement implantées dans les grandes métropoles et centres d'affaires.

Bailleurs publics 

Ils sont principalement représentés par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), les sociétés d’économie mixte immobilière, et la Caisse des Dépôts via sa filiale CDC Habitat. Ce segment est responsable de la gestion de logements sociaux, qui représentent environ 43 % du parc locatif total en France. Les bailleurs sociaux offrent des loyers encadrés, rendant le logement accessible aux ménages plus modestes. Leur implantation est souvent nationale, avec une forte présence dans les zones urbaines et périurbaines.

Parc privé locatif 

​​Le parc privé locatif est majoritairement détenu par des personnes physiques, avec seulement 3 % détenus par de grands bailleurs privés tels qu'Icade, ICF Habitat et Gecina. Ce segment représente 57 % du parc locatif total, soit plus de 13 millions de logements. Il est composé à 57 % par le secteur libre et à 43 % par le secteur social.

L’étude de la demande

Besoins et attentes des acquéreurs 

Les ménages en quête de locations immobilières ont des attentes spécifiques :

• localisation ;

• prix du loyer ;

• taille du logement (les étudiants privilégient les studios ou T1 meublé, les jeunes actifs recherchent plutôt un T1 ou T2 meublé tandis que les familles optent pour des T3 ou T5 non meublé) ;

• proximité des transports publics, écoles et services de santé ;

• équipement meublé ou non meublé.

La demande est fortement concentrée dans certaines régions, avec Paris (75) en tête, représentant 10 % de la demande.

Comportements des acquéreurs

Les futurs locataires utilisent essentiellement des plateformes en ligne comme Leboncoin pour rechercher des biens. Les visites physiques restent déterminantes pour la décision finale.

Les familles et les jeunes actifs favorisent les logements avec des bails de courte durée afin de garder une certaine mobilité en fonction de leurs opportunités professionnelles et des changements familiaux.

Loyer moyen 

➡️ Le loyer moyen est de 699 € charges comprises dans les grandes villes pour se loger en location.

Le coût moyen des loyers varie largement selon la localisation et le type de logement. À Paris, le loyer moyen d'un appartement de 50 m² est d'environ 1 540 € par mois hors charges. Dans les grandes villes comme Lyon et Bordeaux, les loyers sont également élevés, bien que généralement inférieurs à ceux de Paris.

Les biens en location présentent une surface moyenne de 43,2 m², avec un loyer moyen de 16,2 € par mètre carré, en baisse de 2,2 % après une forte hausse en 2022.

L’analyse des canaux de distribution

Les agences immobilières 

Les agences immobilières représentent un canal de distribution majeur dans le secteur de la location immobilière. Elles offrent un service complet incluant la recherche de locataires, la gestion des visites et la rédaction des baux.

Les plateformes en ligne 

Les plateformes en ligne comme Se Loger, Leboncoin, et Airbnb jouent un rôle de plus en plus important et représentent une part croissante du marché de la location immobilière. Ces plateformes facilitent la mise en relation entre propriétaires et locataires et sont particulièrement prisées pour les locations de courte durée de logements meublés.

Les bailleurs publics 

Les bailleurs publics, des organismes chargés de construire et gérer des logements sociaux HLM (habitations à loyer modéré). Ils gèrent une part importante du parc locatif en France, avec environ 43 % du total des logements sociaux locatifs.

Les réseaux de proximité 

Les annonces locales, les petites agences indépendantes et le bouche-à-oreille jouent un rôle important sur le marché immobilier locatif, surtout dans les petites villes et les zones rurales. Bien que leur part de marché soit moindre par rapport aux grandes agences et aux plateformes en ligne, ils offrent une alternative intéressante pour ceux qui préfèrent des interactions directes et locales.

Les tendances du secteur de la location immobilière

Les grandes tendances

La demande sur le marché locatif reste très importante sous l'effet de l'accroissement du nombre de ménages (vieillissement de la population, décohabitation) et de la baisse de la mobilité résidentielle (baisse des transactions dans l’ancien et chute de la construction neuve).

En revanche, le marché locatif est actuellement en chute libre. En cause : la remontée des taux de crédit, une pénurie de biens, des constructions à l’arrêt, des logements énergivores retirés du marché…

Les nouvelles réglementations sur la performance énergétique des bâtiments (DPE) obligent également de nombreux propriétaires à réaliser des travaux coûteux ou à retirer leurs biens du marché.

L'essor des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb contribue à réduire l'offre de logements disponibles pour les locations longue durée.

La digitalisation du secteur continue également de transformer les pratiques et les acteurs du marché vont devoir s'adapter à une utilisation accrue des plateformes en ligne pour la recherche et la gestion locative.

Les perspectives du secteur 

Face à la hausse des loyers et aux incertitudes économiques, les locataires privilégient des options plus économiques et énergétiquement efficaces.

Parmi les solutions plus avantageuses financièrement, la colocation et les résidences intergénérationnelles gagnent en popularité et répondent aux nouveaux modes de vie des consommateurs.

Conclusion  

Le secteur de la location immobilière joue un rôle essentiel dans l’économie française. Comptant plus de 21 000 entreprises et générant un chiffre d'affaires de plus de 39 milliards d'euros, ce secteur est vital pour de nombreux ménages.

Toutefois, le marché actuel est sous pression. Le nombre d'appartements à louer a reculé de 36 % entre 2021 et 2023, avec des baisses particulièrement marquées selon les régions. Les prix des loyers sont également en augmentation constante. En 2023, le loyer moyen constaté était de 718 €, avec des disparités marquées selon les régions, atteignant 1 540 € hors charges pour un appartement de 50 m² à Paris.

Les défis actuels, tels que la remontée des taux de crédit et la pénurie de biens disponibles ont complexifié le marché, mais ont également mis en lumière la nécessité d'adapter le parc de logements locatifs.

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