Faites le business plan de votre investissement locatif

Commencez le business plan par l'executive summary qui résume en 2 pages maximum votre projet d’investissement locatif. L’objectif est de donner envie de lire la suite (et de saisir l’opportunité d’investir) à votre lecteur.

👉 Il convient également de :

• Présenter l’équipe et les cofondateurs : complémentarité, diplômes et qualifications, expérience… Pourquoi êtes-vous légitime à faire de l’investissement locatif ?

• Les forces du projet et l’opportunité d’investissement ;

• L’origine du projet, vos valeurs et votre ambition ;

• Les perspectives de développement de l’investissement locatif.

L’étude de marché de la location immobilière montre l’opportunité commerciale d’investir maintenant avec vous. À partir des concurrents, de l’offre et du marché, vous déterminez un positionnement :

• Qui sont les concurrents dans l’investissement locatif ? Promoteurs, sociétés de location de logements, sociétés privées de location d'autres biens immobiliers, etc.

• Quelles sont les pratiques, l'offre, les revenus, etc. ?

• Qui sont les locataires, leur budget et taux de turn over des biens ?

• Les tendances du marché de l’investissement locatif : baisse de la construction de logements neufs, explosion des coûts de construction/réhabilitation, moins d’accès au crédit, encadrement des loyers, etc.

Le marché de l’investissement locatif reste dynamique dans de nombreuses régions (CA de 39,207 milliards € en 2021), mais il faut surveiller la réglementation et la concurrence.

Le business model du projet immobilier d’investissement locatif indique comment vous allez gagner de l’argent. Grâce à l’étude de marché, vous pouvez déterminer certains éléments indispensables à la rentabilité du projet :

• Montant du/des loyers de vos logements ;

• Taux d’occupation ;

• Le type de location (courte/longue durée, touristiques, étudiants) ;

• Comment augmenter le loyer ? Transformer un logement en colocation ou en coliving, ajouter des équipements de standing, des prestations, garanties, etc. ;

• Principales sources de recettes/dépenses.

Vous pouvez expliquer votre stratégie commerciale : comment allez-vous développer vos investissements locatifs ?

Pour faire de l’investissement locatif, il est possible de créer une entreprise. Le choix du statut juridique détermine l’imposition du dirigeant, sa responsabilité et son régime social. Il faut le choisir avec soin pour réussir votre investissement locatif.

Généralement, vous pouvez opter pour :

• La SAS/SASU offre une liberté contractuelle et le président (statut assimilé salarié) est le représentant légal. Pas d’avantages fiscaux à la transmission des parts.

• La SARL de famille est intéressante fiscalement pour les membres d’une même famille souhaitant faire un investissement locatif ou de la LMNP.

La transmission des parts est plus intéressante en SARL.

• La SCI (société civile immobilière) facilite la transmission du patrimoine immobilier. Mais attention, la responsabilité est illimitée en SCI.

Demandez l’avis d’un avocat spécialisé ou d’un expert-comptable avant de créer l’entreprise d’investissement locatif.

Les prévisions financières déterminent la rentabilité du projet d’investissement locatif. Vous réalisez des tableaux financiers précis pour montrer la solidité du projet :

• Le plan de financement : tous les besoins (investissements, BFR) et les ressources (apports personnels, prêt bancaire et sa durée, loyers perçus) pour témoigner de la santé financière de votre investissement ;

• Le prévisionnel de rentabilité locative : divisez le loyer annuel (sur 3 ans) par le prix du logement (+ travaux, frais de notaire, etc.) pour obtenir le rendement du logement.

• Le plan de trésorerie ou cash-flow montre les entrées et les sorties d’argent : les encaissements (loyers) et les décaissements (travaux, appels de fonds).

• Le taux de rendement interne (TRI) : pour mesurer la performance de votre investissement locatif sur toute sa durée (y compris le levier de l’emprunt bancaire et la plus-value).

Soyez rigoureux dans vos prévisions, les investisseurs y seront très attentifs !