Les SCI sont-elles concernées par la facturation électronique obligatoire ?
Un seul critère est à analyser pour savoir si vous devez appliquer ou non la facturation électronique : l’assujettissement à la TVA de votre SCI.
Le critère de l’assujettissement à la TVA
La réforme de la facturation électronique (RFE) cible l’ensemble des entités françaises assujetties à la TVA. Si c’est votre cas, vous devez donc obligatoirement passer à l’e-invoicing.
🚨 Pour être certain d’analyser correctement votre situation au regard de la TVA, il est important de définir deux notions.
L’assujettissement, qui concerne tous les professionnels qui réalisent une activité économique de manière indépendante et à titre habituel.
La redevabilité, qui correspond au fait de devoir facturer la TVA à vos clients.
Bon à savoir
Votre SCI bénéficie du régime de franchise en base de TVA ? Vous n’êtes pas redevable de cette taxe, mais vous y êtes bien assujetti… vous êtes donc soumis à l’obligation de facturation électronique !
Les activités de location exonérées de TVA (et de facturation électronique)
Dans les faits, la loi exempte les entreprises qui exercent une activité exonérée de TVA de l’obligation de facturation électronique. Certaines locations bénéficient de cette dispense. Elles sont listées par l’article 261 D du Code général des impôts (CGI), et incluent notamment :
la location de locaux nus ou meublés à usage d’habitation ;
la location de locaux nus à usage professionnel (sauf option pour la TVA).
Attention
Même si votre activité est exonérée de TVA, vous allez recevoir des factures électroniques de la part de vos fournisseurs assujettis. Ainsi, vous devez obligatoirement vous doter d’une solution compatible avec la nouvelle réglementation (plateforme agréée ou opérateur de dématérialisation).
💡 Les SCI dont l’activité se résume à la mise à disposition gratuite de biens immobiliers à leurs associés ne sont pas non plus concernées par la réforme. Ne réalisant aucune opération à titre onéreux, elles ne sont pas assujetties à la TVA.
Les SCI soumises à la facturation électronique
L’obligation de facturation électronique s’applique aux activités suivantes, qui impliquent de collecter la TVA.
La location de locaux aménagés à usage professionnel.
La location de locaux nus à usage professionnel, en cas d’option pour la TVA.
La location de places de parking, quand elle n’est pas prévue dans un bail d’habitation.
La location de meublés de tourisme quand elle s’apparente à de la parahôtellerie.
Bon à savoir
Pour caractériser une activité parahôtelière, l’administration étudie les prestations proposées aux clients (accueil physique, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner, etc.).
Attention
Vous devez appliquer la facturation électronique, même si vous bénéficiez du régime de franchise.
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Réforme de la facturation électronique : quelles conséquences pour les SCI ?
Votre SCI est donc soumise à la réforme de la facturation électronique dès lors qu’elle est assujettie à la TVA. On vous détaille les obligations que cette nouvelle réglementation crée, ainsi que le calendrier de leur entrée en vigueur.
Nouvelles obligations liées à la dématérialisation des factures
La RFE crée plusieurs nouvelles obligations pour les professionnels assujettis à la TVA.
L’émission, la transmission et l’archivage des factures sous une forme dématérialisée pour vos clients professionnels. Vos documents doivent respecter l’un des 3 formats acceptés par l’administration : Factur-X, Universal Business Language (UBL) ou Cross Industry Invoice (CII).
L’e-reporting , pour les ventes à des particuliers ou à des opérateurs étrangers. Il implique de communiquer vos données de transaction à l’administration fiscale.
La transmission des données de paiement (e-reporting de paiement) si vous n’avez pas opté pour la TVA sur les débits.
La réception des factures électroniques de vos fournisseurs.
L’intégration de nouvelles mentions obligatoires sur les factures de votre SCI.
Checklist
La RFE crée 4 nouvelles mentions obligatoires pour les factures professionnelles.
Le numéro SIREN du client.
L’adresse de livraison quand elle diffère de celle utilisée pour la facturation.
La nature de la vente (livraison de biens, prestation de services ou les deux).
L’indication « Option pour le paiement de la taxe d’après les débits », si applicable.
Vous avez des questions sur les obligations instaurées par la RFE ? Vous trouverez probablement vos réponses dans notre FAQ sur la facturation électronique.
Choisir un logiciel ou une plateforme de facturation électronique en SCI
Un outil devient incontournable pour vous conformer à l’ensemble des obligations instaurées par la réforme : la plateforme agréée. Il s’agit tout simplement d’un logiciel de facturation électronique qui a reçu une certification de l’administration fiscale, attestant du fait qu’il respecte le cahier des charges établi par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
Bon à savoir
Vous pouvez aussi opter pour un logiciel de facturation non agréé, mais qui collabore avec une PA pour vous fournir une solution compatible avec la réforme. Ces outils sont désignés comme des « opérateurs de dématérialisation » (OD) par l’administration fiscale.
💡L’État a un temps voulu proposer un logiciel gratuit aux entreprises, inspiré de Chorus Pro, la plateforme de facturation électronique utilisée dans le cadre des marchés publics. L’administration a finalement abandonné son projet de Portail public de facturation (PPF) en octobre 2024.
Le calendrier de la réforme
Le calendrier de la facturation électronique obligatoire prévoit deux échéances pour les TPE et les PME, ce qui inclut en principe les SCI.
Dès le 1er septembre 2026, vous devez être en mesure de recevoir des factures électroniques de la part de vos fournisseurs, grâce à un logiciel adapté (PA ou OD).
Au 1er septembre 2027, vous devrez à votre tour appliquer l’e-invoicing ou l’e-reporting sur vos ventes. C’est aussi à cette date qu’il faudra intégrer les nouvelles mentions obligatoires sur vos factures.
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