Comment trouver un local en profession libérale ?
Voici quelques bonnes pratiques pour vous aider à choisir votre local professionnel.
Checklist
Identifier les exigences liées à votre profession (activité réglementée ou non).
Choisir un local pour profession libérale dans une zone géographique en demande et accessible pour la patientèle ou la clientèle (attention au zonage pour les professionnels de santé)
Repérer un local ou un cabinet via des sites d’annonces comme Caducée, AnnoncesParamédicales, LesCabinets.fr ou Seloger.
S’assurer du respect des normes pour un local de profession libérale (destination du local, normes ERP, plan local d’urbanisme et autorisations).
Choisir d’acheter ou de louer le local, en fonction de votre budget et du développement de l’activité. Il est aussi possible de choisir un bureau ou un cabinet partagé.
Prévoir l’aménagement du local si nécessaire.
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Quels sont les critères pour choisir un local en profession libérale ?
La surface du local en profession libérale
Selon votre activité, vous avez besoin d’un local de profession libérale plus ou moins spacieux. Si vous recevez des patients ou des clients, il doit avoir une certaine superficie.
Voici comment choisir la bonne surface pour votre local :
Le local permet-il d’installer un bureau ? Une salle de consultation et une salle d’attente distincte (pour les cabinets de professions libérales) ? Des toilettes indépendantes ?
Le local dispose-t-il d’un espace de stockage suffisant ?
Dans le cadre de l’exercice d’une profession libérale à domicile : la superficie de l'habitation permet-elle d’exercer l’activité professionnelle ?
Bon à savoir
Pour déduire une partie de votre loyer, la surface de votre logement dédiée à l’activité détermine les charges déductibles. Vous indiquez la superficie utilisée (cabinet, bureau, etc.) par rapport à la surface d’habitation (rarement supérieure à 20 % du logement).
L’emplacement du local en profession libérale
Choisir l’emplacement du local en profession libérale nécessite de connaître où se situent vos clients, patients et concurrents. Optez pour un local dans un endroit fréquenté et surtout, accessible.
Choisir un local dans une zone peu concurrentielle. S’il y a d’autres professions libérales complémentaires à votre activité, cela peut être intéressant. S’il y a trop de concurrents directs, cela peut freiner votre développement.
Choisir un local accessible en transport en commun, avec un parking à proximité, dans un quartier fréquenté par vos clients ou patients.
Choisir un local visible depuis la rue ou la route.
Se renseigner sur la fréquentation de la zone de chalandise et de patientèle, le chiffre d’affaires réalisé par les concurrents, etc.
L’aménagement du local en profession libérale
Choisir votre local en profession libérale implique de pouvoir l’aménager pour exercer dans les meilleures conditions.
Par exemple, un cabinet médical doit être aménagé de manière à respecter la confidentialité des patients (salle d’attente, cabinet de consultation insonorisé, etc.).
Il faut également choisir un local qui respecte les normes de sécurité et d’accès aux personnes à mobilité réduite (PMR).
Bon à savoir
Le principe de la loi du 11 février 2005 et l’ordonnance du 26 septembre 2014 concernant l’aménagement des établissements recevant du public (ERP), est que le local doit être accessible à tous.
Le budget pour choisir le local en profession libérale
Le budget influence le choix entre l’achat d’un cabinet en profession libérale ou la location. Il doit être réfléchi en amont dans le business plan et le plan de financement.
Soyez exhaustif dans la création du budget :
En cas d’achat du local, pensez au coût des travaux et d’aménagement (pendant ce temps, vous risquez de ne pas pouvoir exercer, occasionnant un manque à gagner pour l’activité).
Les charges diverses (téléphone, énergie, gardien d’immeuble, taxes, etc.).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) dont le montant dépend de l'emplacement du local.
Bon à savoir
Si vous louez un local en profession libérale, vous devrez également prendre en charge certaines réparations locatives (précisées à l’article 1754 du Code civil).
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Quelles sont les normes à respecter pour un local de profession libérale ?
Il est nécessaire de connaître les normes pour un local de profession libérale avant de le choisir, et notamment :
Les normes d’accès à un local ERP pour les personnes handicapées : entrée, cheminement dans le local, sanitaires adaptés, etc.
Les normes en termes de sécurité incendie.
Pour les professions médicales, le respect de la confidentialité du patient avec une salle d’attente séparée de l’espace de soins.
Le local dans une copropriété doit également respecter les normes d’accessibilité, à condition que les copropriétaires autorisent les travaux.
Un diagnostic d’accessibilité doit être réalisé par le propriétaire du local, afin d’attester de sa conformité ou si des travaux sont nécessaires (pour les ERP de 5e catégorie, un auto-diagnostic suffit).
Bon à savoir
Il existe 5 catégories d’ERP selon la capacité d'accueil du local. Les obligations d’aménagement dépendent de votre catégorie. Le détail des normes d’accès pour le local de profession libérale est disponible sur le site ecologie.gouv.fr.
Quelles autorisations faut-il pour ouvrir un local professionnel ?
Selon le choix du local de profession libérale, il faut obtenir certaines autorisations auprès de la mairie, notamment. Ainsi, si vous souhaitez transformer un logement en local professionnel de profession libérale, vous devez :
Vérifier si une autorisation de changement d’usage auprès de votre mairie ou préfecture est nécessaire.
Vérifier que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité professionnelle.
Demander l’autorisation, puis déclarer la transformation du logement en local professionnel au service des impôts.
Cette démarche est nécessaire, y compris si vous choisissez de convertir une pièce du logement en local de profession libérale.
D’autre part, il existe des autorisations spécifiques selon que votre profession soit réglementée ou non. Par exemple, choisir un local pour professionnel médical implique de respecter le zonage défini par l’ARS (qui rééquilibre l’offre sur le territoire : sous-dotée, surdotée).
Achat ou location d’un local en profession libérale, que choisir ?
Choisir l’achat du local en profession libérale
Acheter un local permet d’amortir vos dépenses à long terme, ainsi que de revendre le local dans le futur. Les démarches sont généralement plus longues (3 à 6 mois), en raison de l’obtention du prêt bancaire et des délais de travaux.
Cependant, il est possible d’acheter un local en profession libérale via l’entreprise (et pas en personnel), ce qui valorise vos actifs. De plus, vous pouvez déduire certains frais de vos bénéfices (intérêts du prêt, charges d’entretien, etc.).
Une autre option est d'acheter votre résidence principale à titre personnel et d’y installer un local ou un bureau dédié.
Choisir de louer un local en profession libérale
Choisir de louer un local en profession libérale permet d’exercer rapidement et à moindres frais. C’est intéressant pour commencer l’activité et garder de la flexibilité.
L’autre avantage de louer un local est de limiter les charges liées à l’emprunt ou à la copropriété, ainsi que les travaux d’aménagement ou de remise aux normes pour le propriétaire.
Quel type de bail pour une profession libérale ?
Le choix du bail pour un local en profession libérale est celui du bail professionnel :
La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans reconductibles pour 6 ans.
Le bail doit être écrit par les parties ou par un professionnel du droit s’il excède 12 ans.
Il est possible de céder le bail à un autre libéral en cas de cession du local ou du cabinet.
Si vous choisissez d’installer le local à votre domicile en location, il s’agit d’un bail à usage mixte (usage d’habitation et professionnel). Ce sont alors les conditions du bail d’habitation qui s’appliquent (3 ans pour une profession libérale en personne physique et 6 ans pour une personne morale).
Le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Quelle est la différence entre un local professionnel et un local commercial ?
Si l’activité implique l’achat-revente de produits, le bail professionnel du local peut être changé en bail commercial. La différence est qu’à l’inverse d’un bail professionnel, le bail commercial a une durée plus longue et est globalement plus protecteur (indemnité d’éviction par le propriétaire en cas de non-renouvellement).
Le bail commercial a une durée de 9 ans minimum.
Si le professionnel souhaite changer la destination du bail, il doit supporter les travaux d’aménagement.
Notez que la majorité des professions libérales opte pour le bail professionnel.
Puis-je habiter dans mon local professionnel ?
Il est possible de transformer votre logement en local professionnel, en cabinet libéral ou en bureau partagé, à condition d’obtenir les autorisations nécessaires :
Autorisation écrite du propriétaire (si vous êtes locataire).
Autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, de modifier l’affectation du logement (si vous êtes propriétaire).
Autorisation d’urbanisme à la mairie (changement de destination, selon l’ampleur de la transformation).
Autorisation de changement d’usage : pour les communes de plus de 200 000 habitants, les communes du 92, 93 et 94. Les règles varient si vous recevez ou non une patientèle-clientèle (renseignez-vous auprès de votre mairie).
Enfin, vous devez déclarer la transformation du logement en local professionnel à la mairie et au service des impôts (afin de pouvoir calculer le montant de la taxe foncière).
Comment aménager son local pour accueillir ses clients et patients ?
Si possible, optez pour l’achat ou la location d’un local en profession libérale déjà aménagé et aux normes ERP.
Pour aménager le local, voici ce que vous devez savoir :
Selon votre activité, respectez la confidentialité des patients avec des espaces cloisonnés et insonorisés.
Prévoir environ 2 m2 par patient ou client.
Installer des rampes d'accès, ascenseurs et des espaces suffisamment spacieux pour que les personnes à mobilité réduite puissent accéder au cabinet.
Si votre local de travail ne reçoit pas de public, il n’entre pas dans la catégorie des ERP et n’est pas soumis aux mêmes obligations
Afficher vos tarifs de manière lisible dans le local.
Comment anticiper l'impact financier du choix de son local ?
S’installer en profession libérale suppose de bien choisir son local, mais aussi d’en anticiper toutes les conséquences économiques. L’emplacement, la surface, les travaux d’aménagement, les charges fixes… chaque détail peut influencer la viabilité de votre activité sur le long terme. Un choix mal préparé peut déséquilibrer votre budget dès les premiers mois d’exercice.
Pour y voir plus clair, il est utile de modéliser concrètement votre projet. L’outil de Business Plan en ligne Propulse by CA vous aide à faire cela simplement. Vous y décrivez votre activité, indiquez vos choix (type de local, loyer, équipements, etc.), et l’outil génère automatiquement les tableaux financiers associés :
plan de financement initial incluant les frais d’installation ;
compte de résultat avec vos charges locatives et charges fixes ;
plan de trésorerie sur 3 ans.
Exemple
Imaginons une orthophoniste qui cherche un local en centre-ville. Grâce à l’outil, elle peut comparer plusieurs scénarios : un cabinet partagé avec une autre praticienne ou un espace indépendant avec plus de liberté mais plus de charges. Elle visualise immédiatement l’impact sur sa rentabilité et peut ajuster ses prévisions sans refaire tout son dossier.
Faire un business plan facilite la prise de décision et vous permet d’évaluer objectivement ce que vous pouvez vous permettre, sans surestimer vos capacités financières au démarrage. Vous gagnez ainsi en clarté et en crédibilité face à vos partenaires.
Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.
