Pourquoi opter pour la location d’un cabinet en profession libérale ?
La location d’un cabinet offre plusieurs avantages :
Prix : louer un cabinet coûte moins cher que l’achat et l'aménagement d’un local.
Emplacement : la location du cabinet permet de mieux choisir son installation.
Facilité et rapidité d’installation : quelques jours après la signature du bail professionnel.
Flexibilité : le professionnel libéral peut quitter le cabinet avec un préavis de 6 mois.
Difficultés pour effectuer des travaux et aménager le cabinet comme vous le souhaitez.
Le propriétaire peut mettre fin au bail après 6 ans de location.
Quels sont les critères pour choisir son cabinet en profession libérale ?
Dès l’annonce de location du cabinet de profession libérale, vérifier que le local paraît propre, lumineux, spacieux et adapté à votre spécialité. Vous devrez ensuite, lors de la visite du cabinet, surveiller les points suivants, indispensables pour bien exercer :
La surface du cabinet
La surface du local est un critère essentiel pour ouvrir son cabinet médical et recevoir des patients ou des clients en profession libérale.
Y a-t-il plusieurs pièces dans le cabinet pour installer une salle d’attente qui respecte la confidentialité des patients et des soins, un bureau, un espace de stockage, etc.?
Le cabinet dispose-t-il de toilettes indépendantes ?
Le coût potentiel des travaux ou de l’aménagement du cabinet : si vous devez aménager un local commercial en cabinet de profession libérale, par exemple.
L’emplacement du cabinet
Trouver le bon emplacement du cabinet de profession libérale demande de connaître votre zone de chalandise ou de patientèle. Pour être précis et déterminer où louer votre cabinet, effectuez une étude de marché et une analyse concurrentielle. Demandez-vous aussi :
Le niveau de la demande autour du cabinet.
L'état de la concurrence : combien de cabinets concurrents et de praticiens exercent dans le secteur ? Quel revenu moyen généré ?
Le cabinet est-il facilement accessible ? Moyens de transport, parking à proximité, quartier fréquenté, etc.
Bon à savoir
Vérifiez que vous respectez le système de zonage avant de louer un cabinet de profession libérale. Effectivement, l’installation de certaines professions libérales (infirmières, médecins, kinésithérapeutes, etc.) est limitée dans certaines zones géographiques.
L’accès au cabinet
Pour louer le bon cabinet pour votre profession libérale, veillez à respecter quelques règles d’accessibilité aux personnes handicapées :
La réglementation du cabinet et notamment la loi du 11 février 2005 et l’ordonnance du 26 septembre 2014, concernant les établissements recevant du public (ERP).
L’accès et le cheminement dans les parties communes (entrée du cabinet, accueil, parking, signalétique, etc.).
Le respect des normes incendies du local professionnel.
Bon à savoir
Le propriétaire doit avoir obtenu une autorisation d’ouverture au public pour son ERP.
Le budget pour le cabinet
Le coût du loyer du cabinet de profession libérale est évidemment un critère important, il doit être cohérent avec les prix pratiqués dans la zone d’implantation et l’état du local. Mais il y a d’autres coûts à ne pas négliger :
Les charges locatives : énergie, chauffage, gardien, etc.
Les autres charges : téléphone, internet, électricité, etc.
Les réparations locatives qui incombent au locataire (précisées à l’article 1754 du Code civil).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) à payer tous les ans et qui dépend de la localisation du cabinet.
Bon à savoir
Au régime réel d’imposition, il est possible de déduire le loyer du cabinet de votre chiffre d’affaires, ainsi que les charges. Ce n’est pas possible pour un micro-entrepreneur en ibéral.
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Quel type de bail pour la location d’un cabinet en profession libérale ?
Le bail professionnel pour la location d’un cabinet en profession libérale
La location d’un cabinet de profession libérale est encadrée par un bail professionnel dont la durée est de 6 ans minimum.
Le bail professionnel doit être obligatoirement écrit par les parties elles-mêmes ou par un professionnel du droit (avocat, notaire) et obligatoirement par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans. Il est automatiquement reconduit après 6 ans, pour une durée de 6 ans.
Si votre cabinet est également votre domicile, on parle d’usage mixte (usage d’habitation et professionnel), ce sont alors les règles du bail d’habitation qui s’appliquent. Ainsi, la durée du bail est de 3 ans pour un libéral en personne physique et de 6 ans pour un libéral en société (personne morale).
D’autre part, la sous-location est autorisée, si le bail ne l’interdit pas, et sous réserve d’en informer le propriétaire. Il en est de même pour la cession du bail à une autre profession libérale.
Enfin, il est possible d’un commun accord, de transformer le bail professionnel en bail commercial. Le bail s’étend alors sur une durée minimale de 9 ans et une indemnité d’éviction est versée par le propriétaire en cas de non-renouvellement.
Toutefois, la majorité des contrats de bail pour les cabinets de profession libérale sont des baux professionnels.
Bon à savoir
Si le locataire souhaite changer la destination prévue dans le bail existant, il doit supporter les travaux nécessaires.
Quels sont les éléments du bail professionnel ?
Si le propriétaire et le preneur décident librement du contenu d’un bail professionnel, il contient généralement les éléments suivants :
L’identité des parties (personne physique ou morale).
La description du cabinet (surface, pièces, etc.).
Le montant du loyer du cabinet, fixé librement entre les parties, mais dont les modalités sont mentionnées (échéances de règlement, révision, etc.).
La durée du bail professionnel (au moins 6 ans).
Le propriétaire annexe également les diagnostics obligatoires : performance énergétique (DPE), risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), amiante en cas d’immeuble d’habitation.
Un état des lieux du cabinet de profession libérale doit être réalisé avant la signature du bail.
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Critères |
Informations |
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Type de bail |
Bail professionnel (ou bail d’habitation, si usage mixte et bail commercial si commun accord). |
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Durée minimale |
6 ans (reconductibles). |
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Forme |
Écrite (par notaire si supérieure à 12 ans) |
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Cabinet à usage mixte |
Bail de 3 ans pour une personne physique et de 6 ans en société. |
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Sous-location |
Autorisée sauf clause contraire. |
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Loyer |
Fixé librement, payable à échéance mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Si le bail le mentionne, il peut être révisé. |
Quelles sont les règles à respecter pour exercer une profession libérale dans un local d'habitation ?
Certaines professions libérales (réglementées ou non) exercent leur activité à leur domicile. Elles signent alors un bail mixte qui respecte les règles du bail d'habitation :
Si l’activité est professionnelle (et pas commerciale), le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le cabinet du professionnel doit se trouver dans sa résidence principale.
Le propriétaire doit donner son accord pour l’usage mixte à la signature du bail ou après.
Le bail peut être résilié à condition de respecter un préavis de 3 mois.
Pour les cabinets situés dans une commune de plus de 200 000 habitants et dans certains départements, une autorisation préalable (autorisation de changement de destination) est nécessaire avant de signer le bail mixte.
Le libéral sera redevable de la taxe d'habitation, en plus de la CFE.
Bon à savoir
Il est possible de déduire la part du loyer destiné à l’activité libérale. Pour ce faire, il faut établir une quote-part professionnelle correspondant à la superficie nécessaire à l’activité/superficie du logement (exemple : vous utilisez 10m2 d’un logement de 100 m2 → 10 % de quote-part).
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Faut-il acheter ou louer son cabinet libéral ?
Tout dépend de votre situation professionnelle. Si vous lancez votre activité libérale et que vos revenus sont encore instables, il est préférable de louer ou de sous-louer un cabinet.
À l’inverse, si vous avez une clientèle bien installée, un budget et un projet très précis en tête, il est possible d’acheter un cabinet en libéral (seul ou à plusieurs professionnels, en pluridisciplinaire).
L’achat du cabinet présente plusieurs avantages et certaines limites :
C’est un investissement comparé au coût de location d'un cabinet en libéral sur le long terme.
Il est possible de déduire vos amortissements et les intérêts du crédit immobilier, de votre fiscalité.
Vous pouvez aménager le cabinet comme vous le souhaitez.
Vous pouvez mettre le cabinet en location.
Le risque est important, vous vous endettez sur plusieurs années.
La réglementation applicable aux cabinets de profession libérale est très stricte (notamment à Paris).
La zone d’implantation doit être choisie avec précaution. Acheter un cabinet demande de se projeter sur au moins 10 ans.
Comment trouver un cabinet à louer pour mon activité libérale ?
Il y a plusieurs façons de trouver un cabinet à louer et notamment en consultant des annonces de cabinets en ligne :
Les sites d’annonces généralistes comme SeLoger ou Les-cabinets.fr.
Les sites d’annonces spécialisés comme Caducée ou AnnoncesParamédicales (cabinets pour les professionnels de santé).
Il existe des alternatives pour trouver un cabinet en profession libérale :
Consulter les appels à projets de la ville de Paris.
Faire appel à votre mairie qui peut avoir une vue d’ensemble sur les cabinets disponibles et une possible implantation en cabinet pluridisciplinaire.
Les sites des syndicats et Ordres professionnels (médecins, avocats, architectes, etc.).
Mobiliser son réseau personnel et professionnel et faire fonctionner le bouche à oreille pour trouver une location de cabinet en profession libérale.
Si vous commencez votre activité, la location d’un cabinet à plusieurs professionnels permet de réduire les coûts et d'optimiser sa rentabilité, en plus d’attirer une plus grande clientèle ou patientèle.
Location de cabinet pour profession libérale : faire un business plan
S’installer en tant que professionnel libéral implique souvent de louer ou d’acheter un cabinet. Ce choix, loin d’être purement logistique, a un impact direct sur le modèle économique de votre activité : montant du loyer ou emprunt, charges fixes, aménagements à prévoir, accessibilité pour la patientèle ou clientèle, etc. Il est donc essentiel d’anticiper ces éléments dès la phase de conception du projet.
L’outil de business plan Propulse by CA permet justement de prendre en compte ces aspects dès le départ. Conçu pour guider les créateurs d’entreprise, il aide à structurer un projet de manière concrète et à visualiser rapidement ses aspects financiers.
Exemple
Par exemple, un kinésithérapeute qui envisage d’ouvrir son propre cabinet pourra :
Estimer les frais d’installation (travaux, mobilier, équipements spécifiques).
Intégrer son futur loyer dans les charges fixes mensuelles.
Simuler différentes hypothèses selon qu’il exerce seul ou partage les locaux avec un confrère.
Évaluer sa rentabilité en fonction du nombre de consultations par jour.
Toutes ces données alimentent automatiquement les tableaux financiers du business plan (compte de résultat prévisionnel, plan de trésorerie, etc.), ce qui permet d’ajuster le projet en temps réel si nécessaire. L’outil propose également des exemples et des conseils adaptés à chaque étape, sans exiger de connaissances comptables préalables.
Ce type d’accompagnement structurant est particulièrement utile lorsque l’on démarre une activité libérale et que l’on doit prendre des décisions engageantes dès le départ.
Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.
