Quelles sont les missions d'un diagnostiqueur immobilier indépendant ?
Le métier de diagnostiqueur immobilier consiste à réaliser les contrôles obligatoires pour s’assurer de la conformité d’un bien avant sa vente, sa mise en location ou des travaux :
Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Risque d’exposition au plomb ;
Présence d’amiante ;
Diagnostic Termites ;
Etat de l’installation de gaz, électricité, assainissement non collectif et risques et pollutions ;
Diagnostic de bruit.
En plus de réaliser les diagnostics, il peut mesurer la surface du bien et rédige le dossier de diagnostic technique (DDT) qui est joint à la promesse de vente ou au bail.
Bon à savoir
La réglementation de la profession et les obligations légales du diagnostic immobilier sont détaillées dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation.
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Les avantages et inconvénients du métier de diagnostiqueur immobilier
Voici les principaux avantages et inconvénients à devenir diagnostiqueur immobilier :
Le métier de diagnostiqueur est en demande (environ 770 000 transactions immobilières en France en 2024, pour environ 11 500 diagnostiqueurs)
Forte indépendance : choix de la zone d’intervention, du type de clients et du rythme de travail
Possibilité de se spécialiser dans certains diagnostics et d’avoir plus de clients
Possibilité de se reconvertir en diagnostiqueur indépendant
Adaptation constante à l’évolution des normes et à la réglementation du diagnostic immobilier qui est assez stricte
Nombreuses interventions en urgence et nécessité d’être fortement disponible
La responsabilité juridique du diagnostiqueur peut être engagée
Combien gagne un diagnostiqueur immobilier indépendant ?
Selon l’activité et la demande dans sa zone d’intervention, les revenus du diagnostiqueur immobilier évoluent entre 60 000 € et 90 000 € par an.
Le diagnostiqueur indépendant peut facturer plus cher en fonction du type ou de la taille du bien, et de la complexité du diagnostic.
En moyenne, le salaire d’un diagnostiqueur immobilier est de 2 104 € bruts par mois en France, avec une part variable et de possibles primes en fonction de l’activité.
Exemple
Le coût moyen d’un diagnostic immobilier technique est de 550 €.
Le coût d’un DPE est compris entre 90 € et 200€.
Le coût d’un diagnostic électrique est compris entre 100 € et 150 €.
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Quelles sont les conditions pour devenir diagnostiqueur immobilier ?
Devenir diagnostiqueur immobilier indépendant nécessite de respecter principalement trois conditions :
Passer la formation pour devenir diagnostiqueur immobilier
Première étape pour devenir diagnostiqueur immobilier, obtenir la certification professionnelle.
Il faut suivre une “formation longue”, d’une durée de 2 ans dans un organisme agréé ou en validant un diplôme équivalent à un Bac+2 dans les professions immobilières ou le bâtiment.
Cette formation est un prérequis pour passer une certification professionnelle valable 7 ans et délivrée par un organisme certifié (Cofrac).
Il est aussi possible de justifier d’une expérience professionnelle d’au moins 3 ans dans le bâtiment.
Bon à savoir
La certification évalue les connaissances théoriques, techniques et la pratique sur le terrain.
S’il possède la formation ou l'expérience professionnelle adéquate, le futur diagnostiqueur suit une “formation courte” d’environ un mois et demi pour devenir diagnostiqueur et apprendre le métier en pratique.
Exemple
Voici deux exemples de diplômes permettant d'accéder à la certification de diagnostiqueur immobilier :
BTS travaux publics ;
Licence pro métiers du BTP Performance énergétique et environnementale des bâtiments.
Ainsi, il est possible de devenir diagnostiqueur immobilier sans diplôme, mais il faut absolument justifier d'une expérience professionnelle de 3 ans dans l’immobilier ou le bâtiment, ainsi que passer la certification obligatoire.
Les assurances pour devenir diagnostiqueur immobilier
Le diagnostiqueur immobilier indépendant doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro Diagnostiqueur Immobilier).
Le coût de l’assurance est généralement compris entre 500€ et plus de 1 000€ par an.
L’obligation d’indépendance pour devenir diagnostiqueur immobilier
Enfin, le diagnostiqueur immobilier est tenu à une obligation d’indépendance et d’impartialité vis-à-vis des agences immobilières ou des propriétaires.
Le diagnostiqueur immobilier doit présenter une attestation sur l’honneur à son client avant d’effectuer la prestation (détaillée à l’article R271-3 du Code de la construction et de l'habitation).*
Quelles sont les démarches pour devenir diagnostiqueur immobilier ?
Étape 1 : Choisir un statut juridique
La majorité des diagnostiqueurs immobiliers exercent en indépendants et doivent choisir un statut juridique pour facturer.
Voici un comparatif des meilleurs statuts juridiques pour se lancer comme diagnostiqueur immobilier.
|
Caractéristiques |
Micro-entreprise |
Entreprise individuelle |
Société (SAS, SASU, SARL, EURL) |
|
Formalités de création d’entreprise |
Simples |
Simples |
Lourdes (dépôt de capital, rédaction de statuts, etc.) |
|
Plafonds de CA |
Oui |
Non |
Non |
|
Fiscalité |
Impôt sur le revenu, micro-fiscal |
Impôt sur le revenu |
Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). |
|
Régime social |
Sécurité sociale des indépendants |
Travailleur non salarié (TNS) |
TNS en SARL/EURL ou Président assimilé salarié en SAS/SASU |
|
TVA |
Franchise en base de TVA jusqu’à un certain plafond |
Franchise en base de TVA jusqu’à un certain plafond (micro-entreprise) |
Oui |
|
Responsabilité |
Responsabilité limitée au patrimoine professionnel |
Responsabilité limitée au patrimoine professionnel |
Responsabilité limitée aux apports |
|
Cumulable avec une activité salariée |
Oui |
Oui |
Oui, sous conditions |
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Recommandation |
Statut intéressant pour devenir diagnostiqueur immobilier, mais attention aux plafonds de CA et à l’impossibilité de déduire ses charges professionnelles. |
Statut intermédiaire, mais peu intéressant fiscalement (IR) et impossibilité de s’associer. |
Statut recommandé en cas de dépassement des plafonds de la micro-entreprise. Pour s’associer, embaucher ou mieux piloter ses revenus.
|
Étape 2 : Créer son entreprise et déclarer son activité
Pour créer une entreprise et devenir diagnostiqueur immobilier, rendez-vous sur le guichet unique de l’INPI.
Voici les étapes pour créer une micro-entreprise :
Remplir les conditions de formation et de certification professionnelle de la profession réglementée.
Compléter le formulaire de déclaration de début d’activité et immatriculer son entreprise.
Fournir les justificatifs (identité, domicile, non-condamnation).
Vous recevez un numéro de SIRET et une attestation d’immatriculation sous quelques jours.
Voici les étapes pour créer une société de diagnostiqueur indépendant :
Rédiger les statuts de la société de diagnostiqueur immobilier.
Ils sont libres en SAS/SASU, mais nécessitent généralement de s’entourer d’un avocat.
Publier une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL).
Remplir le dossier d’immatriculation en ligne et fournir les justificatifs (domicile, identité, non-condamnation, etc.).
Ouvrir un compte professionnel pour y déposer le capital social.
Le guichet unique vous envoie un récépissé (permettant de souscrire une assurance RC Pro), puis un justificatif d’immatriculation (SIREN, Kbis) vous permettant de commencer à facturer.
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Étape 3 : Ouvrir un compte professionnel
Ouvrir un compte pro est obligatoire pour créer une société et déposer le capital social. Généralement, cette démarche s’effectue avant l’immatriculation de la société, et une attestation de blocage des fonds est transmise.
Notez que l’ouverture d’un compte professionnel est obligatoire pour une entreprise individuelle (y compris micro-entreprise), uniquement si elle réalise un chiffre d’affaires supérieur à 10 000 € pendant 2 ans consécutifs.
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Étape 4 : Assurer son activité de diagnostiqueur
Enfin, la création d’une entreprise de diagnostiqueur immobilier implique de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, qui vous couvre en cas de dommages à des tiers.
La souscription est possible dès lors que vous recevez le récépissé de dépôt de dossier de création d'entreprise (RDDCE).
Bon à savoir
La garantie minimale obligatoire est de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par an (article R271-2 du Code de la construction et de l'habitation).
D’autre part, le diagnostiqueur immobilier doit souscrire une assurance décennale qui le couvre en cas de mauvais diagnostic, pendant 10 ans.
Il est recommandé de souscrire une protection juridique, mais cela n’est pas obligatoire.
Quels sont les équipements du diagnostiqueur immobilier ?
Pour devenir diagnostiqueur immobilier, il est nécessaire d’acheter certains équipements, et notamment :
Un analyseur plombé par fluorescence X pour le diagnostic de plomb.
Un équipement de protection (masque, gants, combinaison) pour les prélèvements du diagnostic d’amiante.
Un poinçon et une lampe frontale pour le diagnostic Termites.
Un télémètre laser pour mesurer la surface Carrez d’un bien.
Un système informatique de stockage et de transmission des résultats du DPE à l’ADEME.
Enfin, le diagnostiqueur immobilier doit se déplacer régulièrement, et donc investir dans un véhicule professionnel.
Quels sont les diagnostics obligatoires en immobilier ?
Devenir diagnostiqueur immobilier implique de connaître et de respecter la réglementation en vigueur, et notamment d’effectuer les diagnostics obligatoires :
L’audit énergétique des “passoires thermiques” : biens classés E, F ou G par le DPE.
Le DPE est obligatoire pour les logements occupés au moins 4 mois par an et d’une superficie de plancher inférieure à 50 m2
Le diagnostic de risque d’intoxication au plomb (CREP) est obligatoire pour la vente ou la location de logement construit avant 1949, ou en cas de travaux de sortie d’insalubrité.
Le diagnostic d’amiante concerne la vente ou la location de maisons individuelles au permis de construire délivré avant le 01/07/1997, ainsi que sur les parties privatives et communes d’un immeuble.
Le diagnostic Termites doit être réalisé si le logement est situé en zone déclarée comme infestée ou pouvant l’être (la cartographie est disponible sur le site du service public).
Le diagnostic gaz est obligatoire en cas de location ou de vente d’un bien dont l’installation en gaz est antérieure à 15 ans.
Le diagnostic électrique est obligatoire en cas de location ou de vente d’un bien dont l’installation électrique est antérieure à 15 ans.
Bon à savoir
Le rapport du diagnostiqueur doit être établi en français, accompagné d’une attestation sur l’honneur attestant qu’il respecte les conditions pour être diagnostiqueur et qu’il dispose des moyens nécessaires pour réaliser les diagnostics.
Comment trouver des clients en tant que diagnostiqueur immobilier ?
Le diagnostiqueur doit être impartial et ne peut être rémunéré à la commission. De plus, l’activité est relativement concurrentielle.
Il peut donc être délicat de trouver des clients, mais voici plusieurs pistes :
Connaître vos concurrents, leur offre et leurs tarifs, ainsi que les besoins de vos clients.
Exemple : si les diagnostiqueurs concurrents sont peu réactifs, vous devez répondre rapidement à vos clients, être professionnel, et le mettre en avant.
Démarcher les agences immobilières et créer des partenariats. Apport d’affaires ou relation privilégiée, si vous travaillez bien, les agences partenaires feront appel à vous régulièrement.
Constituer un réseau solide grâce à des rencontres en face à face sur les salons immobiliers ou grâce aux réseaux professionnels. Le bouche à oreille est très puissant pour signer des clients.
Communiquer sur les réseaux sociaux (Youtube, Instagram, Linkedin, etc.) : éduquer, donner des astuces, montrer les coulisses de la profession, sont autant de leviers d’autorité qui peuvent vous faire connaître et donner envie de faire appel à vos services.
Mettre en avant la preuve sociale et vos avis clients.
Exemple : sur les réseaux sociaux ou via un site internet, sur lequel figurent vos tarifs, votre contact et votre expertise.
Il est par ailleurs recommandé de créer une fiche d’établissement Google, pour vous identifier en ligne.
Bon à savoir
Effectuez une étude de marché du diagnostic immobilier avant de vous lancer, afin de comprendre votre secteur et d’analyser la concurrence, pour mieux vous positionner.
Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.
