Le marché du diagnostic immobilier

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Contexte

L'activité des diagnostiqueurs est soutenue par de solides facteurs de croissance :

• le volume des transactions immobilières (plus d’un million de transactions annuelles depuis 2019),

• les évolutions réglementaires qui entraînent une augmentation constante du nombre de diagnostics obligatoires (biens à la vente, locations),

• l'enjeu croissant des classements énergétiques des logements sous l’effet conjugué de la flambée du prix de l’énergie et de l’interdiction progressive de louer des logements considérés comme des passoires thermiques (applicable aux logements de classe G en 2025, de classe F en 2028 et de classe E en 2034, soit 25% du parc immobilier actuel).

Toutefois, les professionnels évoluent dans un secteur où les pressions concurrentielles sont exacerbées. Les fortes pressions tarifaires qui en découlent pèsent sur la rentabilité de l'activité alors que les professionnels doivent continuer à consentir des investissements (nouveaux équipements de diagnostic, formation, certification).

Par ailleurs, bien que la réforme du diagnostic de performance énergétique intervenue en 2021 ait renforcé le rôle des diagnostiqueurs, l'entrée en vigueur de l’opposabilité du diagnostic a contribué à durcir les conditions d'exercice de la profession.

Dans ce contexte, les professionnels diversifient leur activité (conseil en économie d'énergie, etc.) et élargissent leurs réseaux de prescripteurs (agences immobilières, administrateurs de bien, banques, notaires, syndics de copropriété, etc.).

Tendances

Les diagnostiqueurs seront très impactés par le ralentissement du marché immobilier. Le nombre de transactions dans l’ancien pourrait s'établir à 890 000 ventes en 2023, soit un recul de 20 % par rapport à 2022. La baisse de la mobilité résidentielle, inhérente à la baisse des transactions dans l’ancien et à la chute de la construction neuve, pèsera sur le segment des diagnostics des locations.

Alors qu’il est encore très atomisé, le secteur sera amené à se structurer au profit des grands groupes (Socotec, Veritas, etc.), mais aussi des réseaux sous enseigne.

L'organisation du marché

Selon le domaine d'activité :

• Les spécialistes du diagnostic immobilier dont l'offre couvre en général l'ensemble des diagnostics possibles dans l'immobilier. Leur clientèle est très variée : particuliers, promoteurs immobiliers, etc.

• Les spécialistes de l'inspection technique « industrielle » (Socotec, Dekra-Norisko, Alpes Contrôles) qui se sont diversifiés afin de profiter du dynamisme du marché.

Selon le mode d'exercice :

• Les entreprises indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne : elles sont très largement majoritaires dans le secteur (85% des entreprises). Le plus souvent, le professionnel exerce seul (70% des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié) et réalise un chiffre d'affaires de 60 à 90 000 euros.

• Les réseaux sous enseigne régionaux et nationaux : ils tendent à se développer au détriment des indépendants isolés. Les professionnels bénéficient des services de veille réglementaire et de formation des têtes de réseaux, mais aussi de leur puissance d'achat (achats groupés d'équipements) et de leur force de communication (communication digitale notamment). Ces enseignes réalisent généralement un chiffre d'affaires moyen de 250 000 euros et emploient deux salariés. Les principaux leaders sont Agenda Diagnosctics (150 unités), Diagamter (160 unités) et Exim (115 unités). Ces réseaux s'appuient sur la franchise pour se développer (les droits d’entrée se situent entre 15 et 25 000 euros).

(1) Source : Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la Fnaim

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