Quelles aptitudes professionnelles pour un diagnostiqueur ?
La profession de diagnostiqueur est une activité réglementée.
S’il est possible de devenir diagnostiqueur immobilier sans diplôme, pour pouvoir exercer, il faut :
Obtenir un certificat de compétences attribué par un organisme agréé par le COFRAC (un organisme de certification des diagnostiqueurs).
Pour les personnes morales : employer des salariés ou être constitué de personnes physiques aux compétences certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.
Le diagnostiqueur passe un examen théorique et pratique pour être certifié.
Sa certification est valable 7 ans.
Outre sa bonne connaissance de la réglementation du diagnostiqueur, il doit faire preuve de compétences techniques et de bonnes aptitudes commerciales et de gestion, s’il exerce en indépendant.
Bon à savoir
La liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du ministère de la transition écologique. L’arrêté du 21 décembre 2021 définit les critères de certification des diagnostiqueurs techniques (pour les DPE, le gaz, l’amiante, les termites et le plomb).
Les obligations du diagnostiqueur
L’obligation d’indépendance du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur doit être impartial dans son activité et ne pas avoir de lien qui porterait atteinte à son indépendance, avec un propriétaire, un mandataire, ou une entreprise prestataire (travaux dans le logement, remise aux normes, artisans, etc.).
En ce sens :
Le diagnostiqueur ou son employé ne peuvent recevoir aucune rétribution ou avantage de la part d’une entreprise intervenant dans la vente ou la location du bien.
Il ne peut accorder aucune rétribution ou avantage à une entreprise qui pourrait réaliser des travaux dans le bien concerné.
L’obligation d’information du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur a l'obligation de remettre à son client une attestation sur l’honneur, prouvant qu’il est habilité à réaliser les diagnostics et qu’il possède les moyens en matériel et en personnel pour effectuer les diagnostics.
À la suite du diagnostic, le professionnel remet un rapport en langue française à son client, mentionnant :
" Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par… :”.
L’adresse et le nom de l’organisme certifié.
Il est tenu d’informer le propriétaire et le syndicat de copropriété de son diagnostic, et notamment en cas d’exposition au plomb.
La réglementation de certains diagnostics
Il existe des particularités réglementaires selon les diagnostics établis (de manière non-exhaustive) :
La réglementation des diagnostics d’amiante
Seul le diagnostiqueur avec mention peut effectuer les repérages d’amiante et de produits définis dans le Code de la santé publique :
Dans les immeubles bâtis et immeubles de grande hauteur ;
Les ERP de catégorie 1 à 4 ;
Les immeubles de travail de plus de 300 personnes et les immeubles industriels.
Le diagnostiqueur transmet une copie du repérage effectué au préfet du département (les modalités sont précisées dans un arrêté des ministres chargé de la construction et de la santé).
La réglementation des diagnostics de plomb
Si le diagnostiqueur constate des risques d’exposition au plomb (CREP), il transmet son rapport au directeur général de l'agence régionale de santé, au propriétaire et au syndicat de propriété.
Il précise la concentration en plomb et la méthode d’analyse utilisée.
Seul le diagnostiqueur certifié avec mention, peut réaliser certains repérages prévus aux articles R 1334-20 et 21 du code de la santé publique, notamment le risque d'intoxication par le plomb des peintures (DRIPP).
La réglementation des diagnostics de l'état de l'installation intérieure de gaz
Si le diagnostiqueur constate des anomalies au niveau de l’installation intérieure d'électricité de gaz, il en informe son client, et :
Il rédige également un rapport de visite, dont le modèle est disponible dans l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic.
L’arrêté du 23 février 2018 relatif aux règles techniques et de sécurité, précise le contenu du diagnostic de l’état de l'installation intérieur de gaz.
D’autre part, le diagnostiqueur doit s’assurer d’enregistrer et d’archiver l’ensemble de ses documents concernant son activité.
Il s’assure du bon fonctionnement de son matériel (caractéristiques techniques, métrologiques) pour bien réaliser le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz.
La réglementation des diagnostics DPE
Le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable (et pas uniquement informatif) depuis le 01/07/21.
Le diagnostiqueur transmet le DPE à l’observatoire de l’ADEME et au propriétaire.
La méthode de calcul et les modalités d’établissement du DPE sont précisées dans l’arrêté du 08/10/21.
Le diagnostic DPE dans les immeubles à usage d’habitation donne lieu à un rapport de visite.
Le tarif du DPE n’est pas réglementé.
Le DPE est valable 10 ans.
Pour vous renseigner sur les diagnostics DPE, rendez-vous sur l’observatoire des DPE de l’ADEME.
Bon à savoir
La réalisation des diagnostics d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), renommés état des risques et pollution (ERP) peut être établie par le vendeur ou le bailleur, avec un professionnel de son choix.
La certification de diagnostiqueur immobilier
Les diagnostics pour lesquels l’opérateur est certifié, sont obligatoires :
Lors de la vente d’un bien ou de sa mise en location.
Avant la démolition ou une construction neuve d’un immeuble (d’habitation, un établissement public, un établissement recevant du public, etc.).
Diagnostiqueur avec mention et sans mention
Pour exécuter ces diagnostics (notamment les diagnostics plomb, amiante et énergie) il existe 2 niveaux de certification : l’une sans mention et l’autre avec mention (plus exigeante).
Typiquement, certains diagnostics peuvent être réalisés uniquement par des diagnostiqueurs avec mention.
Exemple
Les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures ou les diagnostics de performance énergétique à l’immeuble ou de bâtiment à usage principal (autre qu’habitation).
La différence principale entre un diagnostiqueur avec ou sans mention, concerne le type de biens diagnostiqués (ERP, immeubles de grande hauteur) et le moment d’intervention (avant-travaux ou démolition).
La formation des diagnostiqueurs avec mention et sans mention
Le diagnostiqueur suit une formation initiale et continue. Il doit obtenir une certification pour chaque diagnostic (amiante, plomb, énergie, etc.).
Le candidat diagnostiqueur (sans mention) prouve qu’il a suivi une formation initiale de 3 jours dans le domaine de diagnostic choisi.
Le candidat pour la certification avec mention prouve qu’il a suivi une formation initiale de 5 jours, ainsi qu’une expérience professionnelle de 3 ans dans les techniques du bâtiment ou un bac +2 dans le bâtiment.
Les contraintes à l’installation du diagnostiqueur
Pour devenir diagnostiqueur indépendant, il est nécessaire de créer une entreprise.
Le diagnostiqueur réalise les formalités de création et d’immatriculation de l’entreprise sur le site du guichet unique des entreprises de l’INPI.
Le diagnostiqueur peut exercer en entreprise individuelle et notamment en microentreprise ou en société (SASU, EURL).
Pour ouvrir une entreprise de diagnostic à plusieurs, il est conseillé d’opter pour une société commerciale, notamment une SARL.
L’assurance obligatoire pour diagnostiqueur
Le diagnostiqueur doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro). Cette assurance le couvre en cas de dommages corporels, matériels ou immatériels, de négligence ou d’erreur dans la réalisation du diagnostic.
Exemple
Un propriétaire réalise la présence d’amiante dans un logement, alors que le diagnostiqueur ne l’a pas relevé, la RC pro couvre alors le professionnel.
Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € et 500 000 € par année d’assurance.
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