Le droit au bail : comment ça fonctionne ?

En tant que créateur d’entreprise, vous devez trouver un local commercial pour votre future entreprise. Et c’est parfois compliqué de s’y retrouver entre pas-de-porte, fonds de commerce ou droit au bail… Nous vous expliquons ce qu’est le droit au bail et pourquoi c’est intéressant d’y avoir recours.

Droit au bail : définition

Si vous cherchez un local commercial pour votre activité, vous vous êtes sûrement intéressé au droit au bail.

Pour simplifier, le droit au bail est une reprise du bail commercial de l’ancien locataire. Le locataire sortant (appelé le « cédant ») vous cède son bail (vous êtes donc « le cessionnaire »). En échange, vous lui versez une indemnité.

Vous avez alors le droit d’occuper les locaux pendant la durée du bail restant à courir. À la fin du bail, vous avez le droit au renouvellement du bail commercial.

Droit au bail commercial : les différences avec d’autres notions

Les différences entre droit au bail et pas-de-porte

À la différence du droit au bail qui est une reprise du bail commercial, le pas-de-porte est un droit d’entrée dans un local commercial.

Son montant dépend de l’attractivité du local, de sa situation géographique, etc. La somme versée peut être considérée soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité.

Vous pouvez donc choisir entre un droit au bail ou un pas-de-porte mais vous ne pouvez pas prendre les deux en même temps !

👉 Pour bien comprendre, voici les 2 grandes différences :

• Le pas-de-porte est versé au propriétaire alors que le droit au bail est versé au locataire sortant ;

• Le pas-de-porte intervient dès la conclusion du bail lorsque le local est vacant. À l’inverse, le droit au bail intervient lors de la cession du bail alors qu’il y a déjà un locataire.

Les différences entre droit au bail et fonds de commerce

Le droit au bail fait partie du fonds de commerce : c’est un élément constitutif du fonds de commerce.

Le fonds de commerce comprend tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fonds et au bon fonctionnement de l’activité. En plus du droit au bail, on y trouve divers éléments comme le matériel, le nom commercial, la clientèle, etc. Étant donné que vous achetez tous ces éléments, le prix d’un fonds de commerce est plus élevé que celui d’un droit au bail.

Sachez également qu’il est possible de céder son bail commercial sans céder le fonds de commerce : ce sont deux éléments distincts. Mais si céder son droit au bail est relativement simple, la cession d’un fonds de commerce requiert des formalités plus contraignantes.

Les avantages du droit au bail commercial

Globalement, la législation encadrant les baux commerciaux est très généreuse avec le locataire.

Le principal intérêt du droit au bail est de permettre au locataire d’obtenir le renouvellement de son bail, c’est-à-dire la reconduction de son contrat.

Si le bailleur ne renouvelle pas votre bail, il devra payer une indemnité d’éviction. Cette somme intervient en compensation du préjudice subi (par exemple, vous pouvez perdre une partie de votre clientèle si vous êtes contraint de déménager). L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce. Elle est due par le bailleur lorsque le refus de renouvellement du bail n’est pas justifié par un motif légitime.

➡️ Exemples de motifs légitimes de ne pas renouveler le bail : un locataire qui ne paye pas ses loyers, un immeuble en état d’insalubrité, la reprise de l’immeuble par le bailleur pour l’habiter.

La durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum ce qui garantit une certaine stabilité et l’assurance d’avoir le temps de développer sa clientèle.

Le loyer ne peut être révisé que tous les 3 ans. Si vous reprenez le bail commercial, vous bénéficiez donc du loyer à un prix privilégié pendant quelque temps. À noter, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, des efforts ont été faits pour maîtriser davantage les hausses de loyer lors de la révision triennale.

La cession du droit au bail

Si vous souhaitez quitter le local commercial, vous avez le droit de mettre en vente votre droit au bail. Un repreneur pourra alors reprendre le bail conclu entre vous et le propriétaire du local pour la durée restante.

Le montant du droit au bail dépendra du local et de ses caractéristiques : zone géographique, durée du bail, montant du loyer, etc. Il est fixé librement.

Le bailleur peut poser certaines conditions pour encadrer la cession du droit au bail mais ne peut pas totalement s’y opposer. Selon l’article L 145-16 du code de commerce, le contrat de bail ne peut pas prévoir une clause empêchant le locataire de céder son bail à un nouvel acquéreur.

Dans les faits, il existe très souvent une clause d’agrément c’est-à-dire une clause imposant d’obtenir l’accord préalable du bailleur pour céder le bail. La jurisprudence admet également les clauses qui interdisent de céder le droit au bail seul sans le fonds de commerce.

La cession peut également être subordonnée à un droit de préemption des communes dans certains cas. Autrement dit, il faut leur proposer la vente en priorité. En cas de non-respect de ce droit, la nullité de la vente pourra être prononcée.

Enfin, sachez qu’il est inutile de conclure un nouveau bail lors d’une cession de bail commercial. Seules les parties au contrat changent, tous les autres éléments (montant du loyer, obligations) restent identiques.

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Le droit au bail tout comme le pas-de-porte sont de bonnes options à étudier si vous cherchez un local commercial et que vous ne voulez pas acheter un fonds de commerce.