Le marché de la conciergerie

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Contexte

Le développement des plateformes d’intermédiation entre particuliers (Airbnb, Abritel, Housetrip, etc.), conjugué aux évolutions sociétales en matière de tourisme (courts séjours, destinations de proximité, tourisme expérientiel, recherche d’authenticité, etc.), a contribué au considérable essor du marché de la location de courte durée de biens immobiliers, favorisant l’émergence de nouveaux services à l’image de la conciergerie locative.

Alors que la France est la première destination touristique mondiale en nombre de visiteurs (près de 90 millions de touristes internationaux accueillis en 2019), la demande en location saisonnière est aussi portée par un marché domestique très dynamique (la clientèle résidente représentait 57% des nuitées dans les logements proposés par les principales plateformes en 2019). La France est, après les États-Unis, le deuxième marché mondial de la plateforme Airbnb (600 000 annonces actives en 2021).

Tandis que le marché de la location courte durée de logement croît d’année en année, les attentes de sa clientèle évoluent : au-delà de la mise à disposition d’un bien immobilier, les clients aspirent à bénéficier de services et prestations de type professionnel. Pour répondre à ces nouvelles exigences et optimiser leurs rendements locatifs, les propriétaires et investisseurs délèguent de plus en plus la gestion de leurs locations.

Dans ce contexte porteur, le secteur de la conciergerie locative attire de nombreux entrants ces dernières années, d’autant que les freins à l’installation sont très limités (faiblesse des investissements de départ, peu de contraintes réglementaires propres à la profession elle-même). Ainsi, certaines zones géographiques concentrent aujourd’hui une offre de conciergerie très dense (grandes agglomérations, zones très touristiques). Globalement peu différenciées en termes de services proposés, les conciergeries sont par ailleurs confrontées à des pressions tarifaires.

Si le marché de la conciergerie reste encore très atomisé, il tend peu à peu à se structurer autour de marques ou de réseaux sous enseigne. Par ailleurs, les plateformes cherchent à intégrer ces services à l’image de Airbnb qui a pris le contrôle de la startup française Luckey en 2018.

Tendances

Bien que la fréquentation touristique internationale reste affectée par la crise sanitaire, le marché de la location saisonnière continuera de bénéficier de la demande élevée de la clientèle domestique dans les zones touristiques (littoral, domaines skiables) mais aussi de plus en plus dans les zones vertes ou rurales (1/3 de la taxe de séjour collectée en France par Airbnb en 2021 a été reversée à des communes de moins de 3 500 habitants). Les conciergeries pourront également tirer profit de l’essor du télétravail (croissance du taux d’occupation des biens en dehors des périodes de vacances, nouveaux services spécifiques à valeur ajoutée).

Toutefois, la location de courte durée sera confrontée au durcissement de la réglementation. Alors que de nombreuses municipalités prennent des dispositions au niveau local pour la limiter, les grandes villes européennes militent auprès des instances européennes pour obtenir une plus grande régulation de l’activité des plateformes de location au niveau européen (législation sur les services numériques en cours d’élaboration). Les conciergeries situées dans les grandes agglomérations et les zones très touristiques seront impactées par ces mesures d’encadrement qui conduiront à une contraction de l’offre locative de courte durée.

L'organisation du marché

Le secteur de la conciergerie locative est segmenté :

Selon le type de clientèle :

- les conciergeries proposent leurs prestations directement à des propriétaires ou investisseurs privés.

- les conciergeries interviennent en sous-traitance de plateformes de type Airbnb, d’agences immobilières ou de gestionnaires de sous-location.

Selon les services proposés :

- certaines conciergeries proposent uniquement une offre de base : check-in, check-out et ménage,

- d’autres conciergeries proposent une offre globale qui en plus des services de base comprend des services comme : la recherche de bien pour les investisseurs, l’évaluation du rendement locatif, les démarches de déclaration auprès des municipalités, les démarches de classement en meublé de tourisme, la rénovation du bien, la diffusion des annonces, la gestion des réservations, la gestion de la tarification dynamique, la gestion des interventions de dépannage, etc.

(1) Source : Insee

(2) Source : Airbnb

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015, Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée.

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