Pourquoi acheter les murs de son local commercial ?
Les murs commerciaux correspondent au local dans lequel vous exploitez votre fonds de commerce. Deux possibilités s’offrent à vous pour pouvoir disposer de ce bâtiment.
La location.
💡 Cette deuxième option peut être intéressante si vous prévoyez d’exercer votre activité à long terme dans le même emplacement. En effet, l’acquisition de votre commerce présente plusieurs avantages.
Vous assurer de sa jouissance à long terme, sans risque d’éviction.
Arrêter de payer des loyers. Si vous empruntez, vos mensualités seront dédiées à l’achat de votre local, et ne seront plus « perdues ».
Pouvoir réaliser des travaux librement.
Développer votre patrimoine professionnel et renforcer le bilan de votre entreprise. Votre bien immobilier apparaîtra à l’actif de ce document comptable.
Bon à savoir
Vous pouvez procéder à l’achat de vos murs commerciaux dès le lancement de votre activité. Toutefois, vous obtiendrez plus facilement un financement après quelques années d’exercice.
Besoin d'un financement ?
Quelles sont les solutions de financement pour l’achat de murs commerciaux ?
Trois solutions s’offrent à vous pour le financement de votre local commercial :
le prêt professionnel immobilier ;
le crédit-bail ;
le crédit relais.
Le prêt immobilier
Cette première option est la solution traditionnelle pour toute personne qui souhaite acheter un bien immobilier, qu’il soit un particulier ou un professionnel. Vous empruntez la somme nécessaire à votre investissement, puis vous la remboursez selon l’échéancier établi par le prêteur.
Bon à savoir
La banque étudie votre dossier d’emprunteur avant de vous octroyer un financement. Elle analyse notamment votre taux d’endettement et le montant de votre apport personnel. Dans le cadre d’un crédit immobilier, ce dernier doit représenter 10 % du prix de votre bien, au minimum.
📃 La convention de prêt prévoit les conditions de votre financement bancaire :
sa durée, qui ne peut pas excéder 20 ans ;
le montant des frais de dossier ;
l’éventuelle assurance emprunteur ;
les garanties accordées, par exemple une hypothèque sur votre local ou un nantissement sur votre fonds de commerce.
➡️ Avec un crédit immobilier, les mensualités remplacent les loyers pendant la durée convenue. Au terme de celle-ci, vous n’avez plus aucune somme à verser pour pouvoir disposer librement de votre local !
Attention
Le montant de votre besoin en financement ne se limite pas au prix du bien ciblé. Vous devez aussi inclure l’ensemble des frais d’achat de vos murs commerciaux (notaire, fiscalité, travaux, etc.).
Le crédit-bail immobilier professionnel
Le crédit-bail est une solution intermédiaire, qui vous permet de louer vos murs commerciaux pendant plusieurs années avant de décider de les acquérir ou non.
👉 Dans un premier temps, vous choisissez le local que vous souhaitez occuper, comme dans le cadre d’un achat immobilier classique. Vous vous rapprochez ensuite d’un crédit-bailleur, qui va acquérir lui-même le bien avant de vous le louer.
Bon à savoir
Le crédit-bailleur est souvent une banque. Sollicitez plusieurs établissements avant de vous engager, afin de comparer les modalités de financement qu’ils vous proposent.
La durée de location doit être prévue par la convention rédigée par le crédit-bailleur. Cette période est comprise entre 7 et 15 ans, pendant lesquels vous versez des loyers à l’organisme de crédit.
À son terme, vous pouvez acquérir le bien pour un prix attractif, qui ne dépasse généralement pas 20 % de sa valeur. Le montant de l’option d’achat est défini dans le contrat de crédit-bail.
Bon à savoir
Vous pouvez résilier votre crédit-bail de façon anticipée si vous ne souhaitez plus occuper votre local commercial. Une clause de la convention de financement doit toutefois prévoir cette possibilité.
Le crédit relais immobilier
Cette solution est pertinente si vous êtes déjà propriétaire de vos murs commerciaux et que vous souhaitez déménager votre activité dans un nouveau local. Vous devez alors faire face à un décalage de trésorerie plus ou moins court entre :
le paiement de votre achat immobilier ;
la perception du fruit de la vente de votre ancien bien.
👉 Un prêt relais peut couvrir le besoin de liquidité créé. En pratique, la banque vous accorde un crédit pour un montant compris entre 50 % et 80 % de la valeur de votre bien actuel. Cette somme vous permet de régler une partie du prix de votre nouveau local. Vous devrez la rembourser après la finalisation de la cession de votre premier actif.
Bon à savoir
Un prêt relais professionnel peut être assorti d’un crédit immobilier classique.
La durée d’un prêt relais est de 2 ans, au maximum. Les taux d’intérêt de ces financements bancaires sont plus élevés que ceux des emprunts immobiliers traditionnels.
Attention
Si vous ne remboursez pas votre prêt relais dans le délai imparti, la banque peut vous contraindre à le faire. Elle peut par exemple saisir votre bien immobilier (l’ancien ou le nouveau).
Solutions de financement pour l’achat de vos murs commerciaux : le récap
Chacune des solutions présentées a des avantages et des inconvénients. Faisons le point.
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Solution |
Avantages |
Inconvénients |
|---|---|---|
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Prêt immobilier |
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Crédit-bail |
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Prêt relais |
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Quelles sont les étapes pour acheter des murs commerciaux ?
L’achat de vos murs commerciaux est une transaction immobilière. Vous devez suivre plusieurs étapes pour mener cette opération à bien.
Définir vos besoins (emplacement, surface, présence d’équipements ou d’aménagements spécifiques, etc.) et votre budget.
Identifier le local que vous voulez acquérir.
Formuler une offre d’achat, au prix fixé ou en dessous. Le cédant est libre de l’accepter ou de la refuser.
Signer un compromis de vente, qui est une forme d’avant-contrat.
Trouver et obtenir une solution de financement.
Signer l’acte de cession définitif devant un notaire, puis payer le prix.
Bon à savoir
Si vous souhaitez isoler votre patrimoine immobilier pour qu’il n’impacte pas les résultats de votre activité, vous pouvez créer une société civile immobilière (SCI).
Le rôle de cette structure est de gérer votre bien. C’est elle qui supportera les différentes dépenses afférentes (assurance, entretien, charges de copropriété, etc.). C’est aussi elle qui conclura un crédit pour vos murs commerciaux.
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Quelle est la fiscalité de l’achat de murs commerciaux ?
Vous devez bien étudier la fiscalité du local commercial avant de décider d’acheter ou de louer.
En tant que locataire, vous pouvez déduire vos loyers s’ils se rapportent à un bâtiment utilisé pour votre activité professionnelle. Leur montant ne doit par ailleurs pas être excessif par rapport au marché. Ces charges viennent réduire votre revenu imposable.
Mais, rassurez-vous : si vous achetez vos murs professionnels, vous pourrez aussi déduire un certain nombre de dépenses.
L’assurance de votre local commercial.
Les frais d’entretien et de réparation.
Les intérêts de votre crédit immobilier.
L’amortissement comptable de votre immeuble, c’est-à-dire l’étalement de sa valeur sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est enregistré progressivement dans les charges, par le biais de dotations.
Les loyers en cas de financement par crédit-bail.
Bon à savoir
Le crédit-bail est plus avantageux d’un point de vue fiscal. Vous pouvez déduire le coût d’achat de votre bien plus rapidement que dans le cadre d’une acquisition classique. En effet, vous versez des loyers sur une période comprise entre 7 et 15 ans, alors que l’amortissement comptable d’un bâtiment s’étale sur 20 à 50 ans.
🚨 Si vous possédez vos murs commerciaux, vous devez vous acquitter de la taxe foncière. Vous en êtes normalement dispensé si vous êtes locataire. Toutefois, en pratique, de nombreux bailleurs refacturent cette contribution à l’occupant de leur bien immobilier.
Quant à la cotisation foncière des entreprises (CFE), elle est due aussi bien par les locataires que par les propriétaires.
Acheter son local professionnel : Avantages et Inconvénients
La question de l’achat de vos murs commerciaux est une décision stratégique, qui peut avoir des conséquences majeures sur votre business. Faisons le point sur les avantages et les inconvénients de ce choix.
Ne plus verser de loyers à un propriétaire.
Possibilité de réaliser des travaux et des aménagements librement.
Garantie de jouir de votre local à long terme.
Renforcer le bilan de votre entreprise.
Nécessité de s’endetter.
Réduction de votre capacité d’emprunt, ce qui peut être handicapant pour mener d’autres projets.
Les démarches pour quitter votre bien sont plus longues et complexes.
Risque de moins-value à la revente.
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