Bail professionnel vs bail commercial : comment choisir le bon contrat pour votre entreprise ?

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, tous les contrats de location de locaux à usage professionnel ne sont pas forcément des baux professionnels. La définition du bail professionnel est plus restrictive.

Le bail professionnel s’applique aux locaux loués pour l’exercice de professions qui réalisent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il concerne donc principalement :

• les professions libérales réglementées (médecins et autres professionnels de santé, avocats, notaires, architectes, experts-comptables…) ;

• et les professions libérales non réglementées (consultants, développeurs en informatique, traducteurs, stylistes…).

📃 Légalement, c’est l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui fixe les règles applicables aux baux professionnels.

Téléchargez gratuitement notre guide de la création d'entreprise

Télécharger

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

À l’inverse de la définition du bail professionnel qu’il faut interpréter de manière restrictive, celle du bail commercial couvre un champ plus large que celui que l’on pourrait imaginer. En effet, le bail commercial est un type de contrats de location pensé pour des locaux utilisés dans le cadre d’activités :

• commerciales ;

• artisanales ;

• ou industrielles.

Assez communément, on le nomme “bail 3-6-9”. Cette désignation fait référence à :

• la durée minimale du bail commercial (9 ans) ;

• la possibilité, tous les 3 ans, pour le locataire, de résilier le contrat de manière anticipée.

📕 Le code du commerce fixe le cadre légal du bail commercial dans ses articles L145-1 et suivants. Il indique notamment qu’un local annexe peut également bénéficier du cadre légal du bail commercial, sous certaines conditions. Une de ces conditions est le caractère indispensable du local annexe pour l’activité.

Bail professionnel vs bail commercial : quelles différences ?

Type d’activité professionnelle

La première différence entre bail professionnel et bail commercial est relative aux activités professionnelles par les locataires. Comme expliqué précédemment :

• Le bail professionnel concerne les activités générant des BNC, principalement les professions libérales (réglementées ou non).

• Le bail commercial est conçu pour les activités commerciales, artisanales et industrielles, même s’il est également accessible aux professions libérales, sur option et en accord avec le propriétaire.

Forme

Il existe aussi une différence de forme entre bail professionnel et bail commercial.

Le bail professionnel fait obligatoirement l’objet d’un contrat écrit. La rédaction du contrat de bail professionnel peut s’effectuer :

• sous seing privé, c’est-à-dire par le propriétaire et le locataire ;

• ou par acte authentique, devant notaire.

Pour un bail commercial, cette obligation n’existe pas. Un bail commercial peut parfaitement être reconnu sans être écrit. D’autres éléments peuvent prouver son existence, comme par exemple :

• relevés de compte ;

• quittances de loyers ;

• factures ;

• témoins…

💡 Il n’en reste pas moins que l’écrit reste fortement recommandé pour établir un bail commercial.

Durée minimale du bail

Pour le bail professionnel comme pour le bail commercial, la loi fixe une durée minimale pour les contrats entre bailleur et locataire. En revanche, dans un cas comme dans l’autre, il n’y a légalement aucune durée maximale.

Il existe toutefois une différence entre bail professionnel et bail commercial :

• La durée d’un bail professionnel est de 6 ans au minimum.

• La durée d’un bail commercial est de 9 ans au minimum.

Résiliation anticipée

Une différence significative entre bail professionnel et bail commercial apparaît au regard des règles pour procéder à la résiliation anticipée du contrat de bail.

✅ La résiliation d’un bail professionnel par le locataire est possible à tout moment. Aucune justification n’est nécessaire. Il suffit de respecter un délai de préavis de 6 mois.

❌ À l’inverse, la résiliation du bail professionnel par le propriétaire est normalement impossible pendant toute la durée du bail. Il existe toutefois des exceptions : en cas de manquement du locataire à ses obligations, le bailleur est évidemment en droit de résilier le bail.

⏳ Dans le cas d’un bail commercial, le locataire peut solliciter la résiliation anticipée du bail de manière triennale uniquement, c’est-à-dire au terme d’une période de 3 ans, 6 ans, 9 ans… Comme pour le bail professionnel :

• Le locataire en bail commercial (ou bail 3-6-9) n’a aucune justification à donner.

• Il doit simplement respecter le préavis, dont la durée est identique : 6 mois.

📃 Le propriétaire, lui, bénéficie d’un droit beaucoup plus restreint à la résiliation du bail commercial. Il ne peut l’exercer que par acte d’un commissaire de justice, en suivant aussi les périodes triennales.

Surtout, la résiliation anticipée par le bailleur doit impérativement être justifiée par des motifs spécifiques tels que :

• rénovation complète ou reconstruction de l'immeuble ;

• agrandissement par surélévation de l’immeuble ;

• exécution de travaux prescrits par la réglementation…

Droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement du bail accordé au locataire marque lui aussi une nette différence entre bail professionnel et bail commercial. En effet, ce droit inaliénable existe uniquement dans le cadre du bail commercial.

Concrètement, lorsque le locataire demande un renouvellement de son bail commercial arrivant à échéance, le bailleur n’a que deux possibilités :

• soit il accepte cette demande et procède au renouvellement du bail ;

• soit il la refuse et le locataire est en droit d’exiger une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction est une compensation financière. Elle vise à couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement du bail commercial.

💶 À défaut de trouver un accord amiable avec le propriétaire sur le montant de l’indemnité d’éviction, le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire. Celui-ci fixera alors le montant du préjudice en évaluant les frais occasionnés au locataire, comme par exemple :

• les frais de déménagement ;

• les frais d’emménagement et de réinstallation dans de nouveaux locaux ;

• la valeur marchande du fonds de commerce ;

• les droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur…

Toutefois, le versement de l’indemnité d’éviction n’est pas obligatoire dans les circonstances suivantes :

❌ À la différence du bail commercial, le bail professionnel ne garantit aucun droit au renouvellement.

Cadre légal et juridiction

Il existe enfin une différence de cadre légal entre bail professionnel et bail commercial.

Pour le bail professionnel, la législation provient :

• du code civil, dans ses articles traitant des “contrats de louage” et des baux en général ;

• et de la loi du 23 décembre 1986, avec un article traitant spécifiquement du “contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel”.

Quant au bail commercial, il trouve son cadre légal dans le code de commerce.

⚖️ En revanche, il n’y a pas de différence entre bail professionnel et bail commercial pour déterminer la juridiction compétente en cas de litige entre bailleur et locataire. Ainsi, dans les 2 cas, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire dont dépend le lieu d’établissement du local loué.

Bail professionnel vs bail commercial en synthèse

Le tableau suivant fait la synthèse des différences entre bail professionnel et bail commercial.

Bail professionnel ou commercial : comment choisir ?

Cas où le bail commercial s’impose

Si vous exercez une activité commerciale, artisanale ou industrielle, vous n’avez pas le choix entre ces 2 options. En règle générale, le contrat de location de vos locaux professionnels sera un bail commercial.

Cas où le choix est possible entre bail professionnel ou commercial

Si vous exercez une profession libérale, réglementée ou non, ou plus généralement une profession réalisant des BNC :

• Le bail professionnel est le cadre applicable par défaut pour la location de vos locaux professionnels.

• Le bail commercial est une alternative possible si vous vous en accordez ainsi avec le propriétaire.

🤔 Alors, si vous êtes dans cette situation, comment allez-vous faire le bon choix entre bail professionnel ou commercial ? En fait, il s’agit principalement de savoir si vous priorisez :

• la flexibilité ;

• ou la stabilité et la protection à moyen et long terme.

En tant que locataire, le bail professionnel a pour vous l’avantage de la flexibilité. En effet, il vous offre à tout moment la possibilité de résilier le contrat de manière anticipée, dès la première année. Il suffit de respecter le délai de préavis de 6 mois.

À l’inverse, avec un bail commercial (bail 3-6-9), la possibilité de résilier ne se présente que tous les 3 ans. Cela peut se révéler contraignant, notamment si vous démarrez votre activité et que le choix de votre local n’est peut-être que provisoire.

Si vous privilégiez la stabilité, en revanche, le bail commercial représente une option intéressante. En effet, le bail commercial :

• est plus long (9 ans au minimum) ;

• vous garantit un droit au renouvellement, avec versement d'une indemnité d’éviction par le propriétaire s’il refuse.

💡 Cet avantage est particulièrement intéressant si vous souhaitez conserver votre lieu d’activité à la même adresse sur le long terme. Le bail commercial est donc prisé par les professions recevant leur patientèle ou clientèle.

Créez votre business plan gratuitement

Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.

Créer mon business plan