Tout savoir sur le financement de son local commercial

Financer l’acquisition d’un local commercial avec ses fonds propres

Si l’entreprise existe déjà, elle peut s’agrandir ou développer une activité complémentaire dans un nouveau local. Elle peut alors financer le local commercial en interne, avec ses fonds propres.

L’entreprise peut renforcer ses fonds propres grâce à des apports en compte-courant d’associés.

Le financement du local commercial peut aussi s’effectuer par une augmentation de capital, pour obtenir plus de fonds propres. Cette opération nécessite de convaincre ses associés historiques ou de faire entrer de nouveaux associés.

Au préalable, bien choisir son local commercial est essentiel !

L’entrepreneur s’assure au préalable de bénéficier des capitaux suffisants pour couvrir son fonds de roulement (BFR) mais aussi pour faire face aux imprévus.

Quel financement pour l’achat d’un local commercial ? Le prêt bancaire

Cette solution de financement externe est la plus fréquente. Avant même d’envisager le financement, c’est le montage de l’acquisition du local commercial qui intéresse l’entrepreneur :

• achat du local commercial par l’entreprise ;

• achat du local pour une SCI (société civile immobilière) qui loue le local à l’entreprise.

Les modalités d’un crédit

Crédit professionnel au nom de l’entreprise ou crédit immobilier au nom d’une SCI ou d’un associé, plusieurs options de financement de l’achat d’un local commercial se dessinent.

Le taux d’intérêt d’un prêt pour l'achat d’un local commercial n’est pas la seule donnée à négocier. Vous devez prendre en compte l'exigence d’un apport, le coût d’une assurance emprunteur ou les garanties exigées. Avec l’ensemble des critères, vous optez pour un crédit pro ou un crédit immo.

Quelles garanties pour un crédit bancaire ?

En phase de création d’entreprise, la banque sollicite un business plan solide, plus des garanties. Après quelques années, l’entreprise peut convaincre l'établissement bancaire grâce à ses bilans.

Vous devrez disposer d’un apport personnel conséquent et/ ou d’une garantie (type caution). Ensuite, tout est question de relation avec votre banque.

BPIfrance propose des garanties bancaires pour les investissements immobiliers et mobiliers des entreprises. Par exemple, jusqu’à 200 000 € de crédit, la banque peut décider d’elle-même d’accorder un prêt création garanti à hauteur de 60 %, dès lors qu’elle est signature d’une convention avec BPIfrance.

Il existe également des fonds de garantie sectoriels ou régionaux, ainsi que des garanties pour les entrepreneurs investis dans l’économie sociale et solidaire ou dans l’innovation.

Comment financer son local commercial par un crédit-bail immobilier ?

L’entreprise conserve le choix du local commercial. Mais c’est un crédit-bailleur qui achète le local pour le lui louer. Le locataire, appelé crédit-preneur, s’engage sur une durée de location de 7 à 15 ans, en général. Puis, il bénéficie d’une option d’achat ou une promesse unilatérale de vente à un prix convenu.

Grâce au crédit-bail immobilier, l’entreprise bénéficie de l’usage du local commercial dès le début, sans l’acheter. Le locataire peut devenir propriétaire du local dans 2 cas :

• au terme de la période de location,

• en levant l’option d’achat de manière anticipée.

Le crédit-bail présente de nombreux avantages pour l’entreprise, comme :

• une trésorerie préservée ;

• un prix d’achat déterminé en amont ;

• la possibilité de céder le crédit-bail à un tiers, au même titre d’un droit au bail ;

• le fait de tester la localisation avant de s’engager sur une acquisition ;

• une optimisation fiscale avec la déductibilité des loyers (hors quote-part affectée au terrain) ;

• un financement total du local commercial, incluant les frais de notaire et la TVA, avec ou sans apport.

Un crédit-bail immobilier s’envisage aussi pour la construction d’un local commercial ! C’est donc une solution intéressante à envisager pour tester la localisation de sa boutique.

Rappelons que le fonds de commerce de l’entreprise ne comprend pas de bien immobilier. En revanche, un bail commercial est un élément important dans la valorisation du fonds. Le crédit-bail immobilier permet de bénéficier de cet avantage du fonds de commerce pendant la durée du bail.

Quelle durée de financement d’un local commercial ? 

La durée de financement du local commercial dépend de la solution retenue :

• Avec des fonds propres, la durée de financement est nulle car le financement est immédiat ou presque, le temps de réaliser les formalités d’une augmentation de capital.

• Avec un prêt professionnel, la durée de financement du prêt amortissable s'étend de 2 à 15 ans en général.

• Avec un crédit-bail immobilier, la durée de financement est comprise entre 7 et 15 ans, le plus souvent.

• Avec un crédit immobilier classique souscrit par une SCI ou un associé à titre personnel, la durée du crédit peut atteindre 25 ans.

La durée de financement d’un local commercial est donc très souple, en fonction des solutions retenues.

Quelles aides financières pour un local commercial ? 

Pour dynamiser certains centres-villes ou secteurs géographiques, comme les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), l’État et les collectivités territoriales proposent des aides financières pour un local commercial.

Favoriser l’implantation commerciale prend plusieurs formes, en général pour louer un local commercial. Par exemple, une subvention représentant un pourcentage du prix du loyer commercial est disponible dans de nombreuses régions. En général, elle s’étend sur une durée limitée et est plafonnée.

62 % des communes françaises sont dépourvues de commerces. Les communes rurales cherchent aussi à attirer des commerces sédentaires, notamment des commerces multiservices. Leur aide prend la forme d’une subvention couvrant :

• 50 % des dépenses d’acquisition des locaux commerciaux et leurs travaux, dans la limite de 50 000 €.

• 20 000 € supplémentaires pour l’aménagement et le financement du matériel.

• 5 000 € supplémentaires si le projet présente une spécificité en termes de développement durable ou d’innovation de son modèle économique.

Il existe également des aides à la rénovation de locaux commerciaux, sous forme de subvention ou d’avance remboursable.

Toutes les solutions de financement d’un local commercial s’étudient avec un professionnel en fonction de votre situation initiale et de vos objectifs.

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