Il n'existe pas de règle légale impérative répartissant les réparations entre bailleur et locataire. En général, le bail indique la répartition des réparations, en utilisant l'article 606 du Code civil.
En application de ce texte, qui date de 1804, le bailleur n'est tenu qu'aux grosses réparations, soit :
les réparations des gros murs et des voûtes,
le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
le rétablissement des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier.
Dans ce cas, toutes les autres réparations sont des réparations d'entretien, à la charge du locataire. Cependant, le locataire n'est pas tenu des réparations qui seraient dues à la vétusté ou à la force majeure, à moins que le bail ne les mette également à sa charge.
Ces questions donnent lieu à de nombreux contentieux, les baux étant fréquemment peu explicites sur ces questions.
Lorsque le bailleur n'effectue pas les réparations qui sont à sa charge, le locataire peut le mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bailleur ne s'exécute pas, le locataire a la possibilité de demander :
la condamnation du bailleur à effectuer les réparations,
l'autorisation d'effectuer les réparations aux frais du bailleur,
Bon à savoir
Bon à savoir : Les travaux prescrits par l’administration sont supportés par le bailleur. Ils peuvent cependant être mis à la charge du locataire par une clause expresse du bail. Il s’agit, par exemple, des travaux prescrits par une commission de sécurité relativement à la mise aux normes de sécurité.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, les règles ont été modifiées. Désormais ne peuvent plus être imputés au locataire :
Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
