La répartition traditionnelle des travaux dans un bail commerciale
Les travaux à la charge du bailleur
Traditionnellement, selon l'article 606 du Code civil, le bailleur est uniquement tenu d'effectuer les grosses réparations, à savoir :
Les réparations des gros murs et des voûtes ;
Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
Le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.
Ces travaux, souvent coûteux, concernent la structure même du bâtiment et garantissent sa pérennité. Ils sont communément appelés "gros travaux" et relèvent des obligations d'un propriétaire de local commercial.
Les travaux à la charge du locataire
Par défaut, toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d'entretien et incombent au locataire. Cela inclut généralement :
Les petites réparations courantes ;
L'entretien régulier des locaux ;
Les réparations locatives.
Toutefois, le locataire n'est normalement pas responsable des réparations dues à la vétusté ou à la force majeure, sauf si le bail stipule expressément le contraire.
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Les évolutions législatives pour les baux récents
La législation a évolué pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014. Ces modifications visent à mieux protéger les locataires contre certaines charges excessives. Désormais, ne peuvent plus être imputés au locataire :
Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, y compris les honoraires liés à ces travaux.
Les dépenses concernant les travaux de mise en conformité réglementaire ou de remédiation à la vétusté, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606.
Cette évolution législative impose également que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication claire de leur répartition entre bailleur et locataire.
Cas particuliers et situations spécifiques
Les travaux prescrits par l'administration
Les travaux imposés par l'administration sont en principe à la charge du bailleur. Il peut s'agir, par exemple, de travaux de mise aux normes de sécurité exigés par une commission de sécurité. Cependant, une clause expresse du bail peut transférer cette responsabilité au locataire.
En cas de non-exécution des travaux par le bailleur
Lorsque le bailleur ne réalise pas les réparations qui lui incombent, le locataire dispose de plusieurs recours après l'avoir mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
Demander la condamnation du bailleur à effectuer les réparations ;
Solliciter l'autorisation d'effectuer lui-même les travaux aux frais du bailleur ;
Demander la résiliation du bail commercial.
Comment éviter les litiges liés aux travaux d'un local commercial ?
Pour prévenir les contentieux fréquents dans ce domaine, plusieurs bonnes pratiques peuvent être adoptées :
Checklist
Rédiger un bail précis : détailler explicitement la répartition des travaux entre les parties.
Réaliser un état des lieux d'entrée complet du local commercial : documenter précisément l'état du local commercial.
Prévoir des clauses spécifiques pour les travaux d'amélioration ou de mise en conformité du local.
Anticiper les évolutions réglementaires susceptibles d'imposer de nouveaux travaux.
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