5 bonnes raisons d’acheter un local commercial
Avant même de se demander comment acheter un local commercial, intéressons-nous au pourquoi. Un local commercial est un bien immobilier particulier, destiné à l’exercice d’une activité commerciale, comme une boutique ou un restaurant.
Les acheteurs de locaux commerciaux sont dans des situations très diverses :
achat du local commercial par l’entrepreneur ou l’entreprise pour y exploiter son activité commerciale, ouvrir sa boutique ou son magasin ;
achat d’un local commercial par un investisseur immobilier intéressé par la rentabilité de l’opération et la sécurité du bail commercial ;
achat du local commercial par un particulier pour en faire son habitation.
En fonction du type d’acquéreur, l’achat du local commercial se justifie par :
assurer un rendement en cas de bail commercial ;
éviter de payer un loyer commercial si l’entreprise préfère acquérir le local ;
acheter à moindre coût un bien pour le transformer en habitation principale ;
se constituer un patrimoine immobilier ;
optimiser la fiscalité de l’entreprise (l’achat offre la déductibilité des dépenses et la possibilité d’amortir le bien).
Quelles sont les particularités dans l’achat d’un local commercial ?
Un local commercial est un bien immobilier, au même titre qu’un appartement ou qu’un parking. La vente et l’achat des biens immobiliers sont encadrés par la loi, compte tenu des sommes en jeu, pour protéger les parties.
Vous retrouvez donc les caractéristiques de toute vente immobilière mais aussi quelles spécificités.
Rappel des principes de l’achat d’un bien immobilier
Comme toute transaction portant sur un bien immobilier, l’achat d’un local commercial nécessite :
un acte authentique établi par un notaire ;
une transaction publiée auprès des services de la publicité foncière ;
un droit de préemption de 2 mois au profit du locataire en place, si le local est vendu occupé ;
la possibilité de créer une SCI (société civile immobilière) pour inscrire le local commercial dans son patrimoine personnel plutôt que dans son patrimoine professionnel (nous revenons sur ce point ci-dessous).
Les spécificités de l’achat d’un local commercial
Les diagnostics techniques immobiliers obligatoires pour un local commercial
Plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires pour l’achat d’un local commercial :
un DPE tertiaire (diagnostic de performance énergétique) qui indique la classe énergétique du local et sa consommation estimée. Il est valable 10 ans.
un diagnostic loi Carrez si le local commercial appartient à une copropriété. Sa durée est illimitée si la réglementation ou les travaux font évoluer le calcul de la superficie.
un ERP (état des risques et pollutions) valable 6 mois.
un diagnostic amiante si le local commercial a été construit avant 1997. Sa durée est illimitée en cas d’absence d'amiante.
un diagnostic termite, d’une durée de 6 mois, si la préfecture estime que la situation géographique du local comporte un risque.
Attention ! Contrairement aux locaux d’habitation, un investissement locatif dans un local commercial se réalise sans diagnostic sur l’état de l’installation électrique ou la présence de plomb ! Ce sont toutefois des points importants à contrôler avec un professionnel, avant l’achat.
La détermination du prix de vente du local commercial
Le prix de vente d’un local commercial dépend de son emplacement mais aussi du matériel ou de l’agencement réalisé, de son potentiel commercial et de son attractivité.
Vous prêterez attention à des détails différents d’une visite de logement comme :
la taille de la vitrine,
la possibilité de créer une enseigne lumineuse,
la sécurisation des locaux,
la fréquentation à différentes heures.
Les possibilités de financement
L’entrepreneur ou les associés de la société, qu’ils achètent en propre ou à travers une SCI, peuvent financer l’achat du local commercial :
par un prêt immobilier classique (attention aux garanties exigées),
par les fonds propres de l’entrepreneur ou de la société,
par un prêt professionnel au nom de l’entreprise,
par un crédit-bail immobilier qui est un contrat de location avec option d’achat pour devenir propriétaire des murs au-delà d’une première période de location.
La mise en location du local commercial
En tant qu’investisseur immobilier, vous achetez un local commercial pour le louer. Vérifiez l’état du marché locatif commercial dans le quartier. Pendant la pandémie de Covid-19, de nombreuses boutiques ont fermé et toutes ne sont pas à nouveau ouvertes.
Le marché locatif commercial peut donc sembler moins en tension que l’immobilier locatif d’habitation. Vous devrez :
trouver un locataire sérieux,
rédiger un bail commercial,
vérifier le respect de ses obligations par le locataire,
être vigilant sur la réglementation, notamment pour les augmentations de loyer et le renouvellement du bail.
Comment trouver un local commercial à acheter ?
Définir les bons critères
Pour choisir un local commercial, vous devez déterminer ce que vous souhaitez précisément. Les annonces de locaux commerciaux sont très nombreuses.
Critère N° 1 : la localisation
L’emplacement du local commercial est crucial pour le succès de l’activité. Au-delà de son emplacement, c’est aussi son accessibilité, le réseau de transports, l’accès par des personnes à mobilité réduite, le passage devant la boutique, la façade, etc.
En achetant, vous vous engagez sur le long terme. Aussi, l’attractivité du quartier dans les prochaines années doit être assurée. Renseignez-vous auprès de la mairie sur les grands projets d’urbanisme et les travaux de voirie, l’évolution du quartier.
Un exemple : vous souhaitez ouvrir un site de restauration rapide à proximité d’une grande université à Paris. Assurez-vous que l’université n’a pas de projet de déménagement, d'agrandissement dans un autre point ou de désamiantage…
Critère N°2 : l’adéquation du local à l’activité
Avant d’avoir un coup de coeur et de signer une promesse d’achat de local commercial, vérifiez que le lieu se prête parfaitement à votre future activité :
la taille des lieux correspond ;
les travaux de réparation nécessaires entrent dans votre budget ;
les coûts d’entretien sont corrects ;
les taxes et impôts du local commercial sont maîtrisés ;
la mise en conformité a été effectuée, le local est aux normes d’accessibilité pour accueillir du public ou les travaux nécessaires ont été estimés ;
les annexes du local commercial, le cas échéant.
N'hésitez pas à effectuer des visites avec un architecte ou un professionnel du BTP pour les aspects techniques liés aux travaux. Vous obtiendrez un second regard plus objectif sur le local commercial.
Bon à savoir
Si vous achetez pour louer avec un bail commercial, vérifiez également que le règlement de copropriété ne s’oppose pas aux activités commerciales les plus recherchées dans le quartier. En outre, vous devez maîtriser les règles du bail commercial !
Critère N°3 - Acquérir un bien libre ou occupé ?
Si l’entreprise veut installer son activité, elle privilégie l’achat d’un local avec les murs libres. Aucun locataire n’est plus présent.
Dans le cas d’un investissement immobilier, l’acheteur peut privilégier l’achat d’un local avec des murs occupés. Ainsi, il s’épargne la recherche d’un locataire et les loyers arrivent immédiatement.
Dans tous les cas, l’estimation des murs commerciaux est un métier spécifique. Faites appel à un professionnel du secteur commercial et non pas à un agent immobilier classique.
Trouver le local commercial
Comment trouver un local commercial ? Les annonces immobilières pour les locaux commerciaux et les locaux professionnels existent :
sur les sites immobiliers généralistes,
sur les sites spécialisés dans ce type de locaux,
directement auprès des notaires et des agents immobiliers,
grâce aux consultations des entreprises en faillite,
auprès des CCI (Chambre de commerce et d’industrie), de votre syndicat professionnel ou de la mairie,
grâce au bouche-à-oreille dans un quartier donné,
en repérant les affiches “cession de local commercial” ou “local commercial en vente” en sillonnant le quartier.
Comment acheter un local commercial pour son activité ? avec une SCI ou en direct ?
Vous voulez acheter le local commercial dans lequel s'exerce votre activité ? Plusieurs options juridiques s’offrent à vous :
acheter directement, si vous êtes un entrepreneur individuel
acheter par votre société commerciale
acheter à travers une SCI (société civile immobilière)
Les conséquences financières, patrimoniales et juridiques sont très différentes.
Acheter un local commercial dans son patrimoine professionnel
L’entreprise, qu’elle soit individuelle ou en société, est propriétaire du local commercial. Le bien est donc inscrit à son bilan.
Les frais d’acquisition (frais de notaire) et les intérêts d’emprunt peuvent alors se déduire du résultat de l’entreprise. En outre, il sera possible d’amortir chaque année une partie de la valeur d’achat ! Ce point peut être très intéressant pour diminuer le résultat imposable.
Au moment de la transmission de l’entreprise, un abattement spécifique sur la valeur des immeubles est possible (Pacte Dutreil). Toutefois, transmettre l’entreprise impose de transmettre tous ses actifs.
La valeur d’un local commercial vient donc augmenter la valeur globale de l'entreprise et peut engendrer des difficultés à trouver un repreneur de l'entreprise ou à vendre le fonds de commerce.
Si le chef d’entreprise décide alors de sortir la boutique du patrimoine de l’entreprise, il doit payer la plus-value éventuelle réalisée. C’est l’un des avantages du fonds de commerce de pouvoir dissocier le droit au bail ou la propriété du local du reste du fonds.
En cas de difficultés financières de l’entreprise, le local commercial subit le même sort que les autres actifs.
Acheter un local commercial via une SCI
Le chef d’entreprise place le local commercial dans son patrimoine personnel. Le plus souvent, il crée une SCI professionnelle à cet effet qui est propriétaire du bien. Ensuite, la SCI loue ce local à l’entreprise.
Souvent, il crée cette SCI avec son conjoint dans la mesure où il a besoin d’un autre associé au minimum. Attention, les associés de la SCI sont responsables indéfiniment des dettes à proportion de leur détention de capital social.
La SCI est imposée sur les loyers perçus au titre de l'impôt sur le revenu (IR). Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Outre certains avantages fiscaux (imposition des plus-values et déduction des intérêts d’emprunt notamment), la SCI est surtout un outil de gestion de patrimoine.
L’entrepreneur dispose alors d’un bien immobilier et de complément de revenus lors de sa retraite. En outre, il peut régulièrement transmettre les parts de SCI à ses enfants sans payer de droits sur la donation (exonération à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans par enfant). Enfin, il peut conserver la jouissance du bien en transmettant la nue-propriété à ses héritiers, avec une valorisation plus faible (démembrement de propriété).
Bref, acheter un local commercial est souvent une idée intéressante que ce soit comme investissement locatif classique ou pour l’exploiter pour sa propre activité.
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