Type de bail pour une micro-entreprise

A quels types de baux un micro-entrepreneur est-il éligible ? La question se pose particulièrement s’il exerce une activité artisanale ou commerciale… La conclusion d'un bail commercial présente certains avantages pour les occupants mais elle est subordonnée à l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisanat). Or, le droit de signer un bail commercial est désormais possible aux micro-entrepreneurs puisqu’ils sont immatriculés au RCS ou au répertoire des métiers. Sous astreinte à immatriculation. Ils peuvent donc jouir des conditions d’un bail commercial d'une durée de neuf ans et seulement résiliable tous les trois ans par le locataire. Ce droit peut pour autant être assorti de contraintes ou risques. Ainsi exposé, comment louer un local lorsqu’on est micro-entrepreneur ? Explications.

La formalité de l’immatriculation

Jusqu’en 2014, les micro-entrepreneurs ont bénéficié d’une dispense d’immatriculation. La Loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est venue supprimer cette mesure depuis le 19 décembre 2014.

Les micro-entrepreneurs déjà en activité à cette date ont disposé d’un délai exceptionnel d’un an pour régulariser leur situation.

Désormais, les micro-entrepreneurs commerçants ou artisans doivent obligatoirement s’immatriculer sur un registre à l’occasion de la création de leur micro-entreprise et bénéficient de la gratuité de l’immatriculation.

Quel type de bail pour un micro-entrepreneur ?

Le cas particulier du bail commercial

La loi prévoit un statut particulier concernant les baux commerciaux. En effet, le locataire d’un bail commercial doit être nécessairement enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers s’il est artisan. Les micro-entrepreneurs exerçant une activité commerciale ou artisanale à titre principal sont désormais tenus de s'immatriculer à ces registres, ils ont donc la possibilité de conclure un bail commercial.

Le bail professionnel pour un local à usage de bureaux

D’une durée de 6 ans généralement, un bail professionnel – à la différence du bail commercial - ne donne pas un « droit au bail ». Autrement dit, au terme des 6 années, le bail peut être reconduit par tacite reconduction mais le propriétaire peut également décider de louer son local à un nouveau locataire.

Un micro-entrepreneur qui signe un bail commercial ne pourra donc pas revendiquer son droit au bail au terme des neuf années pour rester dans le local loué si son bailleur décide de le récupérer pour le louer à une autre entreprise. Il a aussi une totale liberté dans la fixation du nouveau loyer…

Quel est le régime applicable à un contrat de bail pour un local loué ?

Si vous exercez une activité commerciale ou artisanale, vous avez le choix de conclure un bail commercial, précaire ou mixte.

Le bail commercial

Ce type de bail est réservé aux personnes immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés ou au répertoire des métiers. Le bail commercial est généralement appelé bail 3/6/9 et est nécessairement assorti d’une durée de 9 ans avec un loyer révisé tous les 3 ans.

Le bail précaire

Le bail précaire est soumis à l'article L145-5 du code de commerce. Il ouvre la possibilité de louer un local tout en dérogeant au statut des baux commerciaux. Ce type de bail est conclu pour une durée maximale de 2 ans et ne peut être renouvelé à son échéance.

Le bail mixte

Ce type de bail est conclu au titre d'un local affecté à un usage à la fois d'habitation et professionnel. Le local sert donc à la fois d'habitation professionnelle et de lieu d'exercice.

☝Si vous exercez à la fois une activité artisanale et commerciale, vous ne pourrez pas bénéficier d'un bail mixte, mais seulement d'un bail commercial ou précaire.

Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?

Le bail commercial présente le principal avantage de permettre à une entreprise de s’assurer de la reconduction du bail à son échéance. Par ce biais, il permet à un commerçant de pouvoir poursuivre son activité même au terme des neuf années de son bail. De la même façon, ce commerçant peut vendre cette clientèle, son fonds de commerce. L’acquéreur de ce fonds est lui aussi assuré par son bail commercial de pouvoir exercer son activité sans aucune limitation de durée. Le bail commercial comporte enfin la faculté pour le locataire de résilier à la fin de chaque période de trois ans. Une clause contraire peut malgré tout être stipulée dans le contrat qui lie les deux parties.

Quel budget pour devenir micro-entrepreneur ?

Le micro-entrepreneur ne peut pas réaliser plus de 82 200 € de chiffre d’affaires annuel pour la vente de marchandises et 32 900 € pour les prestations de services. Il est possible que le loyer soit très faible ! La part de son loyer dans le CA maximum autorisé doit être prise en compte au risque de fortement pénaliser les revenus du micro-entrepreneur. N'hésitez pas à consulter nos article sur la déclaration de sa micro-entrerise ou sur le coût de création de sa micro-entreprise.

Vous l’avez compris : le bail commercial permet à l’occupant de bénéficier d’un régime de faveur. Il est cependant capital de prendre en compte que le montant des loyers ne peut être déduit en charges pour l’micro-entrepreneur. Il s’agit tout de même d’avancer avec prudence car en cas de cessation d’activité, le preneur d’un bail commercial doit régler ses loyers jusqu’au terme d’une période triennale. Le micro-entrepreneur étant un entrepreneur individuel, il est responsable sur ses biens personnels des dettes de son entreprise.