Qu’est-ce que la taxe foncière sur un local commercial ?
L’article 1400 du Code général des impôts (CGI) prévoit une taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB).
Cet impôt local s’applique aussi bien aux locaux d’habitation (logement) qu’aux locaux commerciaux ou aux locaux professionnels. Toutefois, le mode de calcul est différent, comme nous allons le voir.
Il permet de financer notamment les collectivités territoriales.
Comment se calcule la taxe foncière sur un local commercial ?
La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) constitue la base de calcul de la taxe foncière des locaux professionnels, incluant les locaux commerciaux et les locaux dédiés aux professions libérales.
Cette valeur locative se calcule grâce à 3 critères :
la surface pondérée du local,
sa catégorie,
son coefficient de localisation.
Ce nouveau mode de calcul, introduit en 2017, est issu de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Il a fait l’objet de plusieurs mesures spécifiques pour éviter une augmentation trop sévère de la taxe foncière :
neutralisation (valeur locative révisée neutralisée) ;
planchonnement (diminution de moitié de l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée) ;
lissage sur 10 ans, soit jusqu’en 2026.
Bon à savoir
La distinction entre un local commercial et un local professionnel n’est pas toujours simple. Un bail professionnel peut suivre les règles du bail commercial, si les parties sont d’accord.
Surface pondérée du local commercial
L'administration fiscale conserve la valeur réelle de certaines parties du local. On parle de pondération égale à 1 pour les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité.
Une pondération de 0,5 s’applique pour les surfaces secondaires couvertes (celles offrant un potentiel commercial faible comme une réserve, une chaufferie ou un espace de stationnement couvert).
Enfin, une pondération de 0,2 s’applique pour les surfaces secondaires non couvertes (potentiel commercial encore plus faible tel que un lieu de stockage).
Par exemple, vous ouvrez une boutique de 50 m2 réservée à la clientèle et un espace de 10 m2 réservé au stockage. La surface pondérée est de 50 + 10 * 0.2 = 52 m2.
Catégorie du local commercial
Il existe 38 catégories de locaux ! Par exemple, magasin, bureau, hôtel, grande surface, etc.
Très souvent, plusieurs catégories cohabitent au sein d’un même local commercial. L'administration fiscale retient alors la catégorie occupant la plus grande surface.
La commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) détermine chaque année les tarifs par secteur et par catégorie. Ces tarifs applicables au mètre carré sont disponibles sur le site des impôts.
Coefficient de localisation
Le coefficient de localisation corrige la situation géographique précise au sein d’un secteur; Il fait évoluer de 0,70 à 1,30 le tarif au mètre carré énoncé ci-dessus.
Calcul de la taxe foncière
Vous prenez les 3 éléments précédents pour définir la valeur locative du local commercial :
Surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
On prend 50 % de cette valeur locative du local commercial.
Puis, on applique un coefficient de revalorisation que la loi de finances détermine chaque année.
Enfin, chaque collectivité territoriale vote un taux applicable pour déterminer le montant de la taxe foncière.
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
Un principe : le propriétaire paie la taxe foncière
C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année d'imposition qui est redevable de la taxe foncière. Peu importe qu’il soit un particulier ou une entreprise.
En cas de cession du local commercial dans l’année, le notaire peut prévoir un remboursement prorata temporis de la taxe entre le vendeur et l'acquéreur.
Le propriétaire n’a aucune démarche à faire, sauf en cas de modification de la consistance du local. L’avis de taxe foncière lui sera adressé chaque année automatiquement.
Une possibilité : le remboursement de la taxe foncière par le locataire
Le bailleur peut-il faire payer la taxe foncière à son locataire ? Sous certaines conditions, le propriétaire peut mettre la taxe foncière à la charge de son locataire.
La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 encadre toutefois certaines charges locatives. Avant l’entrée en vigueur de cette loi, la répartition des charges entre un bailleur et un locataire commercial était libre. Le bail commercial pouvait donc prévoir que le locataire paie certaines charges imputables au bailleur comme la taxe foncière.
La loi Pinel a pour objectif de limiter les abus recensés dans les baux commerciaux. Elle défend en premier lieu les commerçants. Toutefois, elle laisse la liberté intacte pour la taxe foncière.
En effet, la loi Pinel encadre la liste des charges locatives, impôts et taxes. Certains travaux, honoraires et réparations ne peuvent plus être mis à la charge du locataire.
Plus précisément, l’article R 145-35 du Code de commerce prévoit que le propriétaire du local commercial reste redevable des impôts dont la CET (contribution économique territoriale), les taxes et les redevances. Mais il peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière.
Attention, le bail commercial doit toujours prévoir d’imputer le paiement de la taxe foncière au locataire. C’est l’occasion d’insister sur la nécessité de lire attentivement chaque ligne du bail commercial. Les règles du bail commercial et du bail professionnel sont complexes ! Faites-vous aider avant de signer.
Bon à savoir
Les mêmes principes s’appliquent en cas de bail précaire sur un local commercial : le bailleur paie la taxe foncière mais peut la récupérer sur son locataire.
Quelles exonérations de la taxe foncière sur un local commercial ?
Des exonérations de la taxe foncière sont possibles pour toutes les propriétés bâties, y compris les locaux commerciaux.
Exonération temporaire pour construction
Une entreprise peut obtenir une exonération de taxe foncière pendant 2 ans pour les nouvelles constructions ou les reconstructions, les agrandissements et l’affectation d’un terrain à un usage commercial.
La demande d’exonération est à effectuer dans les 90 jours à compter de la fin des travaux.
Exonération pour certaines entreprises
Certaines entreprises qui exploitent un local commercial peuvent obtenir une exonération de taxe foncière, laissée au choix de chaque collectivité territoriale :
les jeunes entreprises innovantes (JEI) ;
les locaux repris à une entreprise en difficulté.
Dégrèvement de taxe foncière
Un dégrèvement de taxe foncière est également possible en cas de vacance ou d’inexploitation du local.
Le propriétaire doit alors réunir 3 conditions :
l’inexploitation du local est involontaire (crise sanitaire, incendie, catastrophe naturelle, etc.) ;
elle dure plus de 3 mois ;
l’inexploitation concerne l’ensemble du local.
Attention, le dégrèvement n’est pas automatique. L’entreprise propriétaire fait une réclamation auprès de l’administration fiscale, dans un délai de 1 an.
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