Activité professionnelle à domicile : conditions pour exercer et solutions

Conditions pour exercer une activité professionnelle à domicile 

En premier lieu, vous devez distinguer :

• l’exercice de l’activité professionnelle (le lieu d’activité réelle de l’entreprise) ;

• la domiciliation de l’entreprise (l’adresse administrative).

Qu’en est-il de l’exercice d’une activité professionnelle chez soi ? Ici, peu importe que vous soyez en entreprise individuelle ou en société, que vous soyez locataire ou propriétaire. La différence réside dans la zone du lieu d’habitation. Vous pouvez exercer une activité à domicile sous certaines modalités.

Vous louez un logement dans une commune en dehors d’une zone tendue

À retenir : Hors zone tendue, l’exercice d’une activité professionnelle à domicile est autorisé sauf interdiction contractuelle et régime d’autorisation spécifique.

Tout entrepreneur peut exercer son activité professionnelle chez lui, dès lors qu’aucune disposition du bail, du règlement de copropriété ou de la loi ne s’y oppose. Par exemple, une clause du bail qui interdit l’exercice de toute activité commerciale.

Une vigilance particulière est nécessaire si les clauses sont imprécises, comme par exemple, éviter toute activité créant des nuisances.

L’exercice de son activité à domicile ne constitue pas automatiquement un changement d’usage du local d'habitation. Attention, toutefois, car désormais, un régime d’autorisation préalable de changement d’usage peut être décidé sur décision motivée du maire. Cette règle provient de la volonté de réglementer la location de meublés de tourisme mais impacte également l’exercice de toute activité professionnelle.

Vous habitez un logement dans une commune située en zone tendue

Exercer votre activité professionnelle peut entraîner un changement d’usage des locaux à usage d’habitation.

Selon l’article L631-7 Code de la construction et de l’habitation (CCH), le régime de changement d’usage s’applique désormais à toutes les communes situées en zone tendue dès lors qu’une délibération de la commune en ce sens est votée.

Demander une autorisation préalable du maire

Une autorisation préalable de la mairie est alors nécessaire. Le maire délivre l’autorisation si :

• aucune disposition du bail et du règlement de copropriété n’interdit l’exercice de l’activité professionnelle ;

• le logement constitue la résidence principale de l’entrepreneur ;

• l’activité ne génère aucune nuisance, aucun danger pour les voisins ou pour l’immeuble.

Tolérance si vous habitez en étage

Toutefois, selon l’article L631-7-3 du CCH, une tolérance permet d’exercer son activité professionnelle à domicile sans autorisation du maire pour un local d’habitation situé en étage si :

• les deux premières conditions ci-dessus sont réunies ;

• l’activité est exercée par l’occupant du logement ;

• aucune clientèle ni marchandise ne transite dans le logement.

Tolérance si vous habitez en rez-de-chaussée

De la même manière, l’article L631-7-4 du CCH permet l’exercice d’une activité professionnelle à son domicile situé en rez-de-chaussée sans autorisation préalable du maire si :

• les deux premières conditions ci-dessus sont réunies ;

• l’activité est exercée par l’occupant du logement ;

• l'exercice de l'activité n'occasionne ni nuisance ni danger pour le voisinage, et ne conduit pas à un désordre pour l'immeuble.

Cas particuliers : logement social (HLM) 

Vous souhaitez exercer votre activité professionnelle dans un logement HLM ? Le régime est similaire à celui d’une location classique sauf pour les rez-de-chaussée. Ainsi, en zone tendue, l’entrepreneur locataire d’un logement social doit, pour exercer son activité, obtenir l'autorisation du maire et l'avis de l'organisme gestionnaire du HLM. L’absence de réponse du gestionnaire dans le délai d’un mois vaut réponse positive.

La tolérance de l'art. L631-7-3 CCH s'applique également aux HLM en étage si les conditions ci-dessus sont réunies.

Les conditions de la domiciliation

Dans le dossier d’immatriculation de l’entreprise, vous devez indiquer une adresse légale ainsi que le lieu d’exercice de l’activité.

Domiciliation d’une entreprise individuelle

L'entrepreneur individuel, sous le régime réel ou sur le régime du micro-entrepreneur, peut domicilier son activité chez lui.

La seule condition est qu’aucune règle législative ou contractuelle ne s’y oppose. Ainsi, la domiciliation d’un auto-entrepreneur pose rarement problème.

Concrètement, 2 vérifications s'imposent avant toute immatriculation au Registre national des entreprises (RNE) :

1. si vous êtes locataire, vérifiez votre bail d'habitation : cherchez une clause interdisant expressément la domiciliation dans votre contrat de location ;

2. dans tous les cas, vérifiez le règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise, par exemple, peut interdire toute activité professionnelle, plus rarement la domiciliation de toute entreprise.

L’article L123-10 du Code de commerce prévoit qu’en l’absence d'établissement, une personne physique peut déclarer l’adresse de son local d'habitation, sans limitation de durée ! Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.

Domiciliation d’une société

L'article L123-11-1 du Code de commerce permet au représentant légal d'une société (SAS, SARL, EURL, SASU) d'installer le siège social à son domicile, même en présence d'une interdiction contractuelle, pour une durée maximale de 5 ans à compter de la création de la société.

Voici les étapes à suivre pour domicilier votre société à votre domicile :

1. vérifiez le bail et le règlement de copropriété ;

2. si une interdiction existe, informez le bailleur et/ou le syndic de copropriété avant l’immatriculation ;

3. mettez une alerte la 5e année pour déclarer une nouvelle adresse auprès du guichet unique de l’INPI.

Si votre bailleur l’exige, vous devez justifier le transfert de siège social avant l’expiration des 5 ans. Faute de quoi, vous encourez la résiliation de plein droit du bail !

Que faire si l’exercice d’une activité professionnelle à domicile est interdit ?

Même si l’exercice de l’activité professionnelle à domicile est interdit par une clause du bail ou par le règlement de copropriété, il existe des solutions.

Obtenir une autorisation du bailleur et une modification du bail

Vous ne pouvez pas exercer votre activité professionnelle à domicile ou domicilier votre micro-entreprise chez vous en raison d’une clause du bail ?

Il est temps de contacter votre propriétaire pour renégocier les clauses du contrat de location. N’hésitez pas à expliquer votre activité afin de rassurer votre bailleur. Si vous êtes en freelance, l’activité est similaire à l’exercice du télétravail…

Vous devez être transparent sur les modalités d’exercice de votre activité professionnelle à domicile :

• nature de l’activité ;

• fréquence des visites ou absence de clientèle physique.

Pour un freelance ou un consultant qui ne reçoit personne, l'exercice est comparable à du télétravail et rassure généralement les propriétaires.

Faire modifier le règlement de copropriété

Certains règlements de copropriété ont été rédigés il y a très longtemps. On peut y trouver des clauses désuètes comme une clause d'habitation bourgeoise ou une clause d'habitation exclusivement bourgeoise. L’interprétation n’est pas toujours simple.

En outre, certains règlements de copropriété ont des clauses illicites ! Par exemple, une clause qui imposerait l’exercice d’une activité précise ou une clause de non-concurrence par rapport aux activités déjà exercées dans l’immeuble. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit des copropriétés pour faire valoir vos droits.

Le plus important est de préserver de bonnes relations avec vos voisins. Sans cela, les conflits peuvent surgir à tout moment. Un exemple ? La pose d’une plaque pour localiser votre entreprise doit être conforme aux règles et aux usages…

Prendre un local commercial

Autre alternative plus coûteuse, installer l’entreprise dans un local commercial. Cela peut permettre de développer plus rapidement et dans de meilleures conditions votre entreprise.

Si vous avez peur de signer un bail commercial et de vous engager sur une durée minimale de 3 ans, étudiez les possibilités de bail dérogatoire.

De plus, certains métiers comme les professions libérales peuvent signer un bail pour un local professionnel. Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans et peut faire l’objet d’une résiliation à tout moment par le locataire avec un préavis de 6 mois.

Le coût d’un local commercial ou d’un local professionnel est à considérer dans votre business plan. Sachez toutefois que le loyer peut faire l’objet d’une déduction du résultat imposable, selon le régime fiscal et le statut juridique de l’entreprise.

Exercer votre activité professionnelle hors de votre domicile

Ni à la maison, ni en louant un local dédié ! Il existe des possibilités d’hébergement de votre activité professionnelle dans une pépinière d’entreprises, des espaces de coworking pérennes, des incubateurs, des partages de locaux, etc.

En plus, cela vous permet de nouer un réseau professionnel et de rompre la solitude si vous vous lancez seul dans votre activité !

Démarches et autorisations à obtenir

Situations admises ou refusées pour exercer à domicile : récapitulatif et exemples

Tableau récapitulatif

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