Quelles sont les conditions pour exercer une activité professionnelle à domicile en location ?
Il est possible d'exercer une activité à domicile sous certaines modalités.
En premier lieu, vous devez distinguer :
l’exercice de l’activité professionnelle (le lieu d’activité réelle de l’entreprise) ;
la domiciliation de l’entreprise (l’adresse administrative).
Les conditions de la domiciliation
Dans le dossier d’immatriculation de l’entreprise, vous devez indiquer une adresse légale ainsi que le lieu d’exercice de l’activité.
Domiciliation d’une entreprise individuelle
L'entrepreneur individuel, sous le régime réel ou sur le régime du micro-entrepreneur, peut domicilier son activité chez lui. La seule condition est qu’aucune règle législative ou contractuelle ne s’y oppose. Ainsi, la domiciliation d’un auto-entrepreneur pose rarement problème.
Si vous êtes locataire, vérifiez dans votre bail d’habitation que la domiciliation d'une entreprise n’est pas interdite. Vérifiez également le règlement de copropriété de l'immeuble !
L’article L 123-10 du Code de commerce prévoit qu’en l’absence d'établissement, une personne physique peut déclarer l’adresse de son local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.
Domiciliation d’une société
Le dirigeant d’une société peut la domicilier chez lui si aucune loi ou disposition contractuelle ne s’y oppose.
Une fois encore, consultez le bail et le règlement de copropriété, si vous êtes locataire de votre logement.
Toutefois, si une interdiction existe, le dirigeant de société bénéficie d’une tolérance pendant 5 ans. Pour exercer ce droit, le dirigeant doit effectuer plusieurs démarches :
informer le bailleur ou le syndicat de copropriétaires avant l’immatriculation ;
déclarer sa nouvelle adresse auprès du greffe, 3 mois avant l’expiration des 5 années, en précisant qu’il s’agissait d’une domiciliation temporaire.
Attention
Si votre bailleur l’exige, vous devez justifier le transfert de siège social avant l’expiration des 5 ans. Faute de quoi, vous encourez la résiliation de plein droit du bail !
Modifier la domiciliation de l’entreprise impose de réaliser des formalités administratives. En phase de création, prenez le temps de bien réfléchir à cette question avant d’agir !
Dans tous les cas, gardez en tête que domicilier son entreprise chez soi impose de transmettre son adresse personnelle sur tous les documents de l’entreprise… Avez-vous envie que tout le monde connaisse votre adresse ?
Les conditions d’exercice d’une activité professionnelle à domicile
Qu’en est-il de l’exercice d’une activité professionnelle chez soi, lorsqu’on est locataire ? Ici, peu importe que vous soyez en entreprise individuelle ou en société. La différence réside dans la taille de la ville du lieu d’habitation.
Vous louez un logement dans une commune de moins de 200 000 habitants
Tout entrepreneur peut exercer son activité professionnelle chez lui, dès lors qu’aucune disposition du bail, du règlement de copropriété ou de la loi ne s’y oppose.
Une vigilance particulière est nécessaire si les clauses sont imprécises, comme par exemple, éviter toute activité créant des nuisances.
Bon à savoir
Les mêmes règles s’appliquent dans les zones franches urbaines - territoires entrepreneurs (ZFU-TE).
Vous louez un logement dans une commune de plus de 200 000 habitants
Exercer votre activité professionnelle peut entraîner un changement d’usage des locaux à usage d’habitation. Une autorisation préalable de la mairie est alors nécessaire. Le maire délivre l’autorisation si :
aucune disposition du bail et du règlement de copropriété n’interdit l’exercice de l’activité professionnelle ;
le logement constitue la résidence principale de l’entrepreneur ;
l’activité ne génère aucune nuisance, aucun danger pour les voisins ou pour l’immeuble.
Toutefois, une tolérance permet d’exercer son activité professionnelle à domicile sans autorisation de la commune :
pour un logement en étage si :
les deux premières conditions ci-dessus sont réunies
l’activité est exercée par l’occupant du logement
aucune clientèle ni marchandise ne transite dans le logement
pour un logement situé en rez-de-chaussée si :
les deux premières conditions ci-dessus sont réunies
l’activité est exercée par l’occupant du logement
l'exercice de l'activité n'occasionne ni nuisance ni danger pour le voisinage, et ne conduit pas à un désordre pour l'immeuble.
Bon à savoir
Les mêmes règles s’appliquent pour toute commune située dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94).
Vous louez un logement HLM (habitat à loyer modéré)
Dans une commune de plus de 200 000 habitants, l’autorisation du maire n’est pas ouverte aux activités commerciales. En outre, elle nécessite aussi l’avis du gestionnaire du HLM. L’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut réponse positive.
La tolérance pour les logements en étage vaut aussi pour les habitations HLM.
Quelles solutions en cas d'interdiction d'exercice d'une activité professionnelle à domicile en location ?
Modifier le bail
Vous ne pouvez pas exercer votre activité professionnelle à domicile ou domicilier votre micro-entreprise chez vous en raison d’une clause du bail ?
Il est temps de contacter votre propriétaire pour renégocier les clauses du contrat de location. N’hésitez pas à expliquer votre activité afin de rassurer votre bailleur. Si vous êtes en freelance, l’activité est similaire à l’exercice du télétravail…
Vous devez être transparent sur les modalités d’exercice de votre activité professionnelle à domicile.
Faire modifier le règlement de copropriété
Certains règlements de copropriété ont été rédigés il y a très longtemps. On peut y trouver des clauses désuètes comme une clause d'habitation bourgeoise ou une clause d'habitation exclusivement bourgeoise. L’interprétation n’est pas toujours simple.
En outre, certains règlements de copropriété ont des clauses illicites ! Par exemple, une clause qui imposerait l’exercice d’une activité précise ou une clause de non-concurrence par rapport aux activités déjà exercées dans l’immeuble. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit des copropriétés pour faire valoir vos droits.
Le plus important est de préserver de bonnes relations avec vos voisins. Sans cela, les conflits pourront surgir à tout moment. Un exemple ? La pose d’une plaque pour localiser votre entreprise doit être conforme aux règles et aux usages…
Bon à savoir
Attention aux charges de copropriété. Certains règlements prévoient une augmentation des charges en cas d’exercice professionnel. Votre bailleur pourrait alors les répercuter dans vos provisions pour charge.
Prendre un local commercial
Autre alternative plus coûteuse, installer l’entreprise dans un local commercial. Cela peut permettre de développer plus rapidement et dans de meilleures conditions votre entreprise.
Si vous avez peur de signer un bail commercial et de vous engager sur une durée minimale de 3 ans, étudiez les possibilités de bail dérogatoire.
De plus, certains métiers comme les professions libérales peuvent signer un bail pour un local professionnel. Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans et peut faire l’objet d’une résiliation à tout moment par le locataire avec un préavis de 6 mois.
Le coût d’un local commercial ou d’un local professionnel est à considérer dans votre business plan. Sachez toutefois que le loyer peut faire l’objet d’une déduction du résultat imposable, selon le régime fiscal et le statut juridique de l’entreprise.
Exercer votre activité professionnelle hors de votre domicile
Ni à la maison, ni en louant un local dédié ! Il existe des possibilités d’hébergement de votre activité professionnelle dans une pépinière d’entreprises, des espaces de coworking pérennes, des incubateurs, des partages de locaux, etc.
En plus, cela vous permet de nouer un réseau professionnel et de rompre la solitude si vous vous lancez seul dans votre activité !
Téléchargez gratuitement notre guide de la création d'entreprise
