Quels impôts devez-vous payer si vous êtes propriétaire d’un local commercial ?
Dès lors que vous exploitez un local pour exercer une activité professionnelle non-salariée, vous êtes soumis à divers impôts.
La cotisation foncière des entreprises
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est une des principales composantes de la fiscalité du local commercial. Avec la contribution sur la valeur ajoutée (CVAE), elle constitue la contribution économique territoriale (CET).
👉La CVAE est calculée sur la base de la valeur ajoutée générée par l’entreprise. Elle n’est donc pas directement liée au local commercial, et ne sera pas développée dans cet article.
Quels contribuables sont imposables à la CFE ?
La CFE est en principe due par toutes les entreprises, y compris les entrepreneurs individuels. La loi prévoit cependant un certain nombre d’exonérations, pour des activités spécifiques.
Bon à savoir
La CFE n’est pas due au titre de votre première année d’activité.
Cette cotisation fait l’objet d’une déclaration initiale, à transmettre à l’administration après le début de votre activité professionnelle.📜 En l’absence de changement relatif aux locaux occupés, vous n’aurez pas à déposer d’autres déclarations par la suite.
Vous devrez cependant informer l’administration fiscale en cas d’acquisition ou de cession de votre local commercial. De même, une nouvelle déclaration doit être faite si la surface des locaux utilisée est agrandie ou réduite.
Comment le montant de la CFE est-il calculé ?
La formule de calcul de la CFE est assez simple à appliquer.
Montant de la CFE = Taux de CFE x valeur locative cadastrale
💡Le taux de la CFE est voté annuellement par les communes. Ainsi, il peut grandement varier d’une ville à l’autre.
La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique de votre local. Normalement, plus la surface de votre commerce est grande, plus le montant de la cotisation à payer sera élevé.
Bon à savoir
La CFE est calculée sur la base des locaux utilisés par l’entreprise en N-2. Ainsi, en 2024, le calcul de votre CFE est basé sur la valeur cadastrale des locaux que vous occupiez en 2022.
Les communes fixent également un montant de cotisation minimum. Si le calcul de votre CFE conduit à l’obtention d’un montant inférieur à cette cotisation minimum, vous devrez vous acquitter de celle-ci. Ces dispositions impactent notamment les locaux commerciaux qui présentent une surface faible.
La taxe foncière
La taxe foncière fait partie des impôts locaux. Elle est liée à la propriété d’un bien immobilier, quelle que soit sa nature.
Qui est concerné par la taxe foncière ?
La taxe foncière est due par les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient utilisés à des fins personnelles ou professionnelles. Ainsi, les entreprises sont redevables de cet impôt, dès lors qu’elles possèdent un local.
🗓️C’est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui est prise en compte. Par conséquent, si les locaux ont été acquis en cours d’année, ils ne seront imposés qu’à compter de l’année suivante.
Comment le montant de la taxe foncière est-il calculé ?
Les taux d’imposition de la taxe foncière sont fixés annuellement par les collectivités locales. Quant à la base d’imposition, elle correspond à la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement de 50 %.
Montant de la taxe foncière = Taux de la commune x valeur locative cadastrale x (1 - 0,5)
Bon à savoir
Les taux d’imposition de la taxe foncière peuvent grandement varier d’une commune à l’autre. Avant de choisir votre local commercial, pensez à vous renseigner sur les taux en vigueur.
La taxe sur les bureaux
Initialement, la taxe sur les bureaux n’était applicable qu’aux locaux situés en Île-de-France. Depuis le 1er janvier 2023, elle concerne également trois départements de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.🌞
Les locaux imposables
Désormais, vos locaux peuvent être concernés par cette imposition s’ils sont situés dans l’un des départements suivants :
Alpes-Maritimes ;
Bouches-du-Rhône ;
Essonne ;
Hauts-de-Seine ;
Paris ;
Seine-et-Marne ;
Seine-Saint-Denis ;
Val-de-Marne ;
Val-d’Oise ;
Var ;
Yvelines.
Les locaux commerciaux imposables sont ceux qui présentent une superficie supérieure ou égale à 2 500 m². Les locaux de stockage d’au moins 5 000 m² et les locaux à usage de bureaux d’au moins 150 m² sont également concernés par cette taxe.📏
Calcul de la taxe sur les bureaux
Chaque département fixe le montant de la taxe sur les bureaux pour un m². La somme que vous aurez à payer est ensuite fonction de la surface occupée par votre commerce.
Taxe sur les bureaux = Montant local de la taxe x nombre de m² du local
La TVA
La fiscalité du local commercial n’implique généralement pas de TVA, si vous êtes propriétaire de celui-ci. Il existe cependant une exception. Lorsque vous achetez un local neuf auprès d’un professionnel, vous devez normalement vous acquitter de cette taxe. Si votre activité est assujettie à la TVA, vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction pour la TVA immobilière payée.
💡Sauf cas particulier, vous ne devez pas collecter de TVA au moment de la revente de votre local.
La fiscalité du local commercial au moment de sa revente
Si vous réalisez une plus-value lors de la revente de votre local commercial, celle-ci est imposée. Les modalités pratiques de cette imposition sont différentes, selon que vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Quels impôts devez-vous payer si vous êtes locataire d’un local commercial ?
La fiscalité du local commercial présente des particularités si vous êtes locataire. Vous ne serez pas systématiquement redevable de tous les impôts et taxes dus par un propriétaire.
La cotisation foncière des entreprises
La cotisation foncière des entreprises concerne les exploitants d’un local professionnel, y compris s’ils sont locataires. Ainsi, vous devrez vous en acquitter selon les mêmes conditions que si vous étiez propriétaire de votre local commercial.
La taxe foncière
En tant que locataire, vous n’êtes normalement pas redevable de la taxe foncière. En effet, celle-ci est due par les propriétaires d’immeubles. Cependant, une clause du bail peut prévoir que cette taxe sera incorporée aux charges locatives refacturées au locataire. La prise en charge de cet impôt par le preneur peut être totale ou partielle.
Attention
Si aucune clause du bail commercial ne mentionne la refacturation de la taxe foncière, celle-ci est à la charge du propriétaire. Il n’a alors pas le droit de vous en demander le remboursement.
La taxe sur les bureaux
Le principe est le même que pour la taxe foncière. Sauf clause contraire au bail commercial, la taxe sur les bureaux est normalement à la charge du bailleur. Selon les dispositions du contrat de location, elle peut cependant être refacturée au preneur.
La TVA
Les loyers facturés par le bailleur peuvent être soumis à la TVA. Leur traitement diffère selon que les locaux sont loués équipés ou non.
Local commercial loué nu : En principe, les loyers sont exonérés de TVA. Sur option, le bailleur peut tout de même décider de se soumettre à cette taxe.
Local commercial loué équipé : dans ce cas, les loyers sont soumis d’office à la TVA.
💡Pour qu’un local commercial soit considéré comme équipé, il doit être loué avec du mobilier ou du matériel nécessaires à l’exploitation de l’activité du locataire. C’est par exemple le cas d’une boulangerie louée avec un four à pain et des plans de travail.
Bon à savoir
Dans certains cas, le propriétaire peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Les loyers sont alors systématiquement exonérés de TVA.
Travail à domicile : quelles sont les conséquences fiscales ?
De nombreux entrepreneurs décident d’exercer leur profession à domicile. Lorsque cela est possible, cette solution présente un avantage économique non-négligeable. En effet, vous n’avez pas à supporter le coût de la location, ou de l’achat, d’un local commercial.
Cependant, cela ne vous dispense pas de toutes les obligations liées à la fiscalité du local commercial. Vous devrez tout de même vous acquitter de la CFE. En revanche, vous n’aurez à payer que la cotisation minimum, qui est fonction de votre niveau de chiffre d’affaires. Chaque commune est libre de fixer son propre barème.
Bon à savoir
Le fait d’exercer votre activité professionnelle depuis votre domicile n’a aucune incidence sur le montant de votre taxe foncière.
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