Quelle est la durée légale d’un bail professionnel ?
Durée minimale : 6 ans
Pour chaque type de bail, la loi fixe une durée minimale. Pour un bail professionnel, cette durée minimale est de 6 ans. C’est la loi du 23 décembre 1986 qui l’établit.
Ce minimum légal concerne la durée initiale du bail, telle que prévue au contrat. Selon les circonstances, la durée effective peut s’avérer inférieure, notamment en cas de résiliation anticipée.
📃 Le bail professionnel est un contrat de location de locaux à usage professionnel où le locataire exerce une profession libérale, réglementée ou non. Sur le critère de la durée minimale, il se situe à mi-chemin entre :
le bail d’habitation, dont la durée minimale est de 3 ans (si le propriétaire bailleur est une personne physique, et sauf cas particulier des meublés) ;
et le bail commercial (pour les commerçants et artisans, qu’il s’agisse du local principal ou d’un local annexe), dont la durée minimale est de 9 ans.
Bon à savoir
Il n’est pas rare que des professionnels libéraux exercent leur activité à leur domicile. Les locaux sont donc à usage mixte : à la fois à usage d’habitation et à usage professionnel.
Si vous êtes dans ce cas, vous devez souscrire un bail mixte. Par conséquent, la durée minimale légale de votre bail est de 3 ans (ou 6 ans si le propriétaire bailleur est une personne morale), comme pour un bail d’habitation.
Durée de bail professionnel supérieure à 6 ans
Hors cette durée minimale de 6 ans, la loi laisse une grande flexibilité quant à la durée d’un bail professionnel. S’ils en conviennent, le propriétaire et le locataire peuvent parfaitement conclure un bail d’une durée supérieure à 6 ans.
Dans le contrat, la clause de durée du bail professionnel peut donc mentionner par exemple une durée de 9, 10 ou 12 ans. Cela apporte davantage de stabilité aux deux parties. Toutefois, c’est plus contraignant pour le propriétaire bailleur.
✍️ Pour un bail professionnel de plus de 12 ans, le recours à un notaire est obligatoire. Il est alors responsable de la rédaction et de la validité du contrat.
Enfin, pour des durées très longues, le bail professionnel n’est pas toujours pertinent. Le choix du bail emphytéotique peut être intéressant, avec une durée légale allant de 18 à 99 ans.
Téléchargez gratuitement notre guide de la création d'entreprise
Quelles sont les modalités de renouvellement du bail professionnel ?
Quelle que soit la durée du bail professionnel, lorsque le contrat arrive à son terme, il est tacitement reconduit. Le renouvellement automatique prolonge alors le bail pour une durée identique à la durée initiale.
Si l’une ou l’autre des parties ne souhaite pas renouveler le bail à son terme, elle doit donner congé. Concrètement, elle doit envoyer une notification de congé à l’autre partie :
soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
soit par acte d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
et dans tous les cas en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.
💶 Le contrat peut prévoir une révision du loyer lors du renouvellement du bail. Une clause spécifique doit en préciser les modalités. Pour un bail professionnel, la révision du loyer prend généralement comme base :
l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) ;
ou l’indice du coût à la construction (ICC).
Le bail professionnel ne garantit pas le droit au renouvellement. Le bailleur peut donc donner congé au locataire sans lui verser aucune indemnité. Les seules conditions sont celles qui précèdent : notifier selon l’une des 2 formes possibles, au plus tard 6 mois avant le terme du contrat.
Bon à savoir
Dans un bail commercial, le droit au renouvellement impose au bailleur qui refuse le renouvellement de verser une indemnité au locataire. Son montant doit couvrir les principaux frais occasionnés.
Si vous relevez normalement du bail professionnel (parce que vous exercez une profession libérale) et si le propriétaire est d’accord, vous pouvez convenir de signer un bail commercial. Cela vous permet de bénéficier du droit au renouvellement.
Comment procéder à la rupture du bail professionnel avant son terme ?
Résiliation par le locataire
Quelle que soit la durée écoulée de votre bail professionnel, en tant que locataire, vous pouvez y mettre fin à tout moment. Les règles sont très flexibles, beaucoup plus que pour un bail commercial. Celui-ci impose à l’inverse plusieurs conditions pour donner congé. Il oblige notamment le locataire à attendre au moins 3 ans avant de rompre le contrat.
Pour résilier votre bail professionnel, vous n’avez aucune obligation de justifier votre décision par un motif particulier. En fait, les modalités de résiliation en cours de bail sont les mêmes que pour renoncer au renouvellement du bail :
notification adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’un commissaire de justice ;
respect d’un préavis de 6 mois.
Attention
Si vous ne respectez pas ce délai de préavis, votre demande de rupture du bail est considérée comme nulle. Il est donc important de continuer à payer le loyer et les charges locatives pendant les 6 mois qui suivent.
Résiliation par le bailleur
Le bail professionnel vous protège de toute rupture du contrat par le bailleur. En effet, le propriétaire ne peut normalement vous donner congé qu’à l’échéance prévue du bail.
Les modalités de cette résiliation sont donc celles indiquées plus haut. Le propriétaire n’a lui non plus aucune obligation de fournir un motif pour justifier son refus de renouvellement du bail.
Pendant toute la durée du bail professionnel, le bailleur peut néanmoins résilier le contrat en cas de manquements graves de votre part. Les motifs permettant une telle rupture sont les suivants :
Checklist
défaut de versement du dépôt de garantie ;
défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
absence d’assurance locative ;
faute dans l’usage des locaux.
Créez un business plan convaincant en quelques clics et réutilisez-le partout. Si vous avez des questions, un coach vous accompagne.
