Le bailleur ne peut pas décider arbitrairement d'augmenter le loyer. En effet, l'article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé est par principe plafonné à la variation de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, le cas échéant s'il a été choisi par les parties.
Des dérogations peuvent toutefois trouver à s'appliquer :
Dans le cas des baux dont la durée a excédé 12 ans par l'effet de la tacite reconduction, les dispositions relatives au plafonnement du loyer sont écartées : le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.
Pour certains types de locaux, la règle du plafonnement est écartée : il s'agit notamment des locations portant sur des terrains nus, ou sur des locaux monovalents. Dans ce dernier cas, le loyer est fixé selon les usages observés dans la branche d'activité visée (article R. 145-10 Code de commerce).
Également, pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, le prix du bail est fixé selon les prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R. 145-11 Code de commerce), indépendamment du plafonnement.
Le loyer sera fixé à la valeur locative du bien, excluant donc le plafonnement, si le bailleur peut invoquer une modification notable des éléments suivants, mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties ou facteurs locaux de commercialité (article L. 145-34).
