Le bailleur peut-il augmenter le loyer d'un bail commercial ?
Le loyer d'un bail commercial est librement fixé à la signature du contrat.
Une fois le bail en cours, les articles L. 145-33 à L.145-40 du Code de commerce encadrent toute augmentation de loyer. Ces règles ont pour but de protéger le locataire, pour qui le local représente un élément essentiel de son fonds de commerce. Tout professionnel a besoin de visibilité sur ses charges financières pour lui permettre d'équilibrer son budget.
Quatre situations permettent de faire évoluer le prix du loyer commercial à la hausse. Il est important de les distinguer car elles obéissent à des règles, des calendriers et des plafonds différents :
la révision triennale (ou révision légale), applicable tous les trois ans en cours de bail ;
la clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), qui ajuste le loyer automatiquement selon une périodicité contractuelle ;
le déplafonnement, qui permet de fixer le loyer à la valeur locative dans des cas précis ;
l'augmentation au moment du renouvellement du bail, à l'expiration de la période de 9 ans.
Bon à savoir
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Peut-on augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ?
C'est le moment clé pour le bailleur : à l'échéance du bail 3-6-9, le renouvellement ouvre la possibilité de réévaluer le loyer.
Le principe : plafonnement à la variation de l'ILC ou de l'ILAT
Lorsque le bail est renouvelé pour une durée n'excédant pas 9 ans, le loyer renouvelé bénéficie d’un plafonnement selon l’article L 145-34 du Code de commerce.
Ainsi, le taux de variation du loyer ne peut excéder l’un des indices publiés par l’INSEE :
Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les commerçants et les artisans inscrits au Registre national des entreprises (RNE) ;
Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires, les professions libérales, les bureaux et les entrepôts de logistique.
Le calcul s’effectue sur la période écoulée depuis la fixation initiale du loyer du bail.
Formule de calcul : Loyer renouvelé = Loyer d'origine × (dernier ILC ou ILAT publié / ILC ou ILAT en vigueur lors de la fixation initiale du bail expiré).
Exemple
Marie exploite une boutique de prêt-à-porter. Son bail commercial a pris effet le 1er juillet 2016, avec un loyer initial de 2 000 € par mois. Le bail arrive à échéance le 30 juin 2025 (9 ans). Le bailleur propose un renouvellement avec augmentation du loyer.
ILC du T2 2016 : 108,50
ILC du T2 2025 : 136,81
Calcul : 2 000 € × (136,81 / 108,50) = 2 521,38 €
Bon à savoir
À défaut de clause contractuelle du bail commercial fixant le trimestre de référence, vous retenez la variation de l'indice calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié.
Perte du plafonnement après 12 ans
Si le bail commercial se poursuit par tacite prolongation au-delà de 12 ans sans que les parties ne se manifestent, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative : le plafonnement ne s'applique plus. C'est un risque majeur pour le locataire qui laisse courir son bail sans agir.
Exemple
Le bail de Victor prend effet le 1er janvier 2010. Aucune des parties ne donne congé ni ne demande le renouvellement à l'échéance du 31 décembre 2018. Le bail se poursuit par tacite prolongation. Si le bailleur donne finalement congé avec offre de renouvellement le 1er mars 2023 pour un effet au 30 juin 2023, la durée effective dépasse 12 ans : le loyer du bail renouvelé est déplafonné.
La procédure de renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial s'effectue :
soit à l'initiative du bailleur : congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice ;
soit à la demande du locataire : demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou acte de commissaire de justice.
Face à une proposition d'augmentation de loyer lors du renouvellement, le locataire a 3 options :
Accepter le renouvellement et le nouveau loyer (accord exprès ou tacite, par exemple en réglant le nouveau montant).
Refuser le renouvellement : le bail prend fin, mais le locataire perd son droit à l'indemnité d'éviction.
Accepter le renouvellement mais contester le loyer : les parties négocient. En l'absence d'accord, elles peuvent saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des loyers commerciaux auprès du tribunal judiciaire.
Bon à savoir
En principe, le locataire dispose d'un droit au renouvellement de son bail et les conditions permettant au propriétaire de mettre fin à un bail commercial sont précises.
Tableau récapitulatif : plafonnement ou déplafonnement au renouvellement du bail commercial
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Situation |
Loyer du bail commercial renouvelé |
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Bail de 9 ans renouvelé dans les délais |
Plafonnement selon la variation ILC ou ILAT |
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Bail d’une durée supérieure à 9 ans |
Valeur locative (déplafonnement) |
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Tacite prolongation jusqu’à 12 ans |
Valeur locative (déplafonnement) |
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Augmenter le loyer en cours de bail : la révision triennale
L'augmentation de loyer d'un bail 3, 6, 9, c’est-à-dire d’un contrat de location portant sur local commercial, peut être effectuée par le jeu de la révision triennale. Aussi appelé révision légale, ce mécanisme permet de faire évoluer le prix du loyer commercial tous les 3 ans, sur demande du propriétaire (bailleur) ou du locataire (preneur).
Quand peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial grâce à la révision légale ?
Le loyer du bail commercial d'un micro-entrepreneur, d'un entrepreneur individuel ou d'une société peut être révisé tous les 3 ans par l'intermédiaire de la révision légale. Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce prévoient ce mécanisme.
Ce mécanisme de révision du montant du loyer d'un bail commercial doit être activé au moins 3 années après l'un des événements suivants :
l'entrée du locataire dans le local commercial ;
du point de départ du bail renouvelé ;
la prise d'effet de la dernière révision effectuée.
Bon à savoir
La révision du loyer du bail commercial en cours de vie du bail peut intervenir plus tard, par exemple après un délai de 4, 5 ou 6 ans. Le délai de 3 ans constitue seulement un délai minimal à respecter.
Comment demander une augmentation de loyer d'un bail commercial ?
La révision triennale n'est pas automatique. Plus précisément, pour réaliser un rattrapage ou une augmentation du loyer du bail commercial, le bailleur ou le preneur doit effectuer une demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, en précisant le nouveau montant de loyer souhaité.
Lorsque toutes les conditions permettant d'appliquer une augmentation de loyer au bénéficiaire du bail sont présentes, la demande de révision légale ne peut pas faire l’objet d’un refus.
L'accord du locataire peut intervenir de façon expresse ou tacite, par exemple en réglant directement le nouveau montant du loyer.
Comment calculer l'augmentation triennale ?
Le plafonnement s’applique à l’augmentation de loyer en cours de bail par la révision triennale, comme pour le renouvellement.
Formule de calcul : Nouveau loyer = Loyer en cours × (dernier ILC ou ILAT publié / ILC ou ILAT de référence)
L'indice de référence est celui en vigueur soit lors de la conclusion du bail (première révision), soit lors de la dernière révision (révisions suivantes).
Bon à savoir
Lorsque le pas-de-porte est considéré comme un complément de loyer, son montant doit être pris en compte dans le calcul du nouveau loyer révisé.
Plafonnement à 10 %
Depuis la loi Pinel de 2014, toute révision triennale même justifiée par la variation de l'indice ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
Exemple
Un commerçant a signé un bail à 1 000 € par mois au 2e trimestre 2020. Il demande une révision au 2e trimestre 2024. Le nouveau loyer théorique est :
1 000 × (136,72 / 115,42) = 1 184,54 €.
L'augmentation est supérieure à 10 % : le loyer révisé sera limité à 1 100 €.
Bon à savoir
Le dispositif temporaire de plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle de l'ILC a pris fin au 1er trimestre 2024.
Quand le loyer d'un bail commercial peut-il être déplafonné ?
Le déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle du local.
Conformément à l’article L 145-33 du Code de commerce, celle-ci se détermine selon plusieurs critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix du voisinage.
Même en cas de déplafonnement, la règle du lissage à 10 % par an s'applique.
Cas de déplafonnement en cours de bail
Le déplafonnement lors d'une révision triennale est possible dans un seul cas : lorsque le bailleur rapporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Selon l’article R. 145-6 du Code de commerce, ces facteurs incluent notamment : l'évolution des activités avoisinantes, les modifications des moyens de transport, les changements d'importance de la ville, du quartier ou de la rue.
La Cour de cassation a confirmé qu'une obligation légale nouvelle pesant sur le bailleur peut constituer une modification notable des obligations des parties ouvrant droit au déplafonnement. En l'espèce, il s'agissait de l'obligation d'assurance du copropriétaire bailleur, instaurée la loi ALUR du 24 mars 2014 (Cass. civ. 3e, n° 23-14.887).
Cas de déplafonnement au renouvellement du bail commercial
Au moment du renouvellement, le loyer est déplafonné dans plusieurs hypothèses supplémentaires :
le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ;
la durée effective du bail a dépassé 12 ans par l'effet de la tacite prolongation ;
une modification notable des éléments ;
le locataire a procédé à une déspécialisation (changement d'activité) ;
les locaux sont des terrains nus, des locaux monovalents ou des locaux à usage exclusif de bureaux.
Quelle revalorisation du loyer d’un bail commercial avec une clause d'échelle mobile
La clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation) s’insère dans le bail commercial. Elle permet de réviser le loyer de façon automatique, selon une périodicité choisie par les parties (souvent annuelle).
Elle repose sur la variation d'un indice de référence désigné dans le contrat : ILC, ILAT ou Indice du Coût de la Construction (ICC).
Contrairement à la révision triennale, le bailleur n'a aucune formalité à accomplir : la hausse s'applique de plein droit à la date d'anniversaire prévue au contrat, selon l’article L. 145-39 du Code de commerce.
Pour éviter toute dérive, la loi prévoit que si le loyer résultant de l'indexation varie de plus de 25 % par rapport au loyer précédent, le bailleur ou le locataire peut saisir le juge afin de faire fixer le loyer à la valeur locative du local.
Bon à savoir
De même, la règle du lissage à 10 % s'applique aussi aux augmentations résultant d'une clause d'échelle mobile.
Exemple
Un bail comportant une clause d'échelle mobile ET une clause de révision triennale peut entraîner un cumul de mécanismes. Il est conseillé de bien vérifier le bail commercial avant de le signer.
Quelle révision du loyer d'un bail commercial est envisageable avec une clause recette ?
La clause recette, ou clause à loyer variable, est une autre clause contractuelle qui permet d'indexer tout ou partie du montant du loyer sur le chiffre d'affaires du preneur. Elle est fréquente pour les commerces localisés dans des centres commerciaux.
Le montant du loyer commercial est ainsi fluctuant et dépend du niveau d'activité du locataire. Pour se prémunir d'une baisse de chiffre d'affaires trop importante, le bailleur prévoit généralement le versement d'un montant minimum, appelé Loyer minimum garanti.
Bon à savoir
Sauf dans l'hypothèse d'une déspécialisation plénière, la cession d'un bail ne peut pas entraîner une augmentation de loyer lors de la vente.
Comment demander et négocier une augmentation de loyer dans un bail commercial ?
Les règles de fond (plafonnement, indices, déplafonnement) ne suffisent pas : une augmentation de loyer mal formalisée est nulle. La procédure varie selon que l'augmentation intervient lors d'une révision triennale ou lors du renouvellement du bail. Voici les étapes à suivre dans chaque cas.
Étape 1 : vérifier le bon moment pour agir
En cas de révision triennale, la demande ne peut être formée qu'au moins trois ans après l'entrée en jouissance du locataire, le point de départ du bail renouvelé, ou la date de prise d'effet de la dernière révision.
La demande peut être faite dès le lendemain de l'expiration de ce délai de trois ans. Le nouveau loyer prend effet à la date de la demande, et non rétroactivement.
En cas de renouvellement du bail commercial, le bailleur doit donner congé avec offre de renouvellement au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Le locataire, de son côté, peut adresser une demande de renouvellement dans le même délai.
Étape 2 : notifier la demande d’augmentation de loyer
La demande de révision triennale doit impérativement être formée selon l'une des deux voies prévues par l'article R. 145-20 du Code de commerce :
lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice, ex-huissier).
Le non-respect de cette formalité entraîne la nullité de la demande.
Attention, pour le congé avec offre de renouvellement, la forme est encore plus stricte : le bailleur doit obligatoirement recourir à un acte de commissaire de justice.
Étape 3 : faire figurer les mentions obligatoires
La notification doit contenir certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité :
Pour une révision triennale : le montant du nouveau loyer demandé, précisé de manière chiffrée (cette mention est exigée à peine de nullité).
Pour un congé avec offre de renouvellement du bailleur : indiquer le nouveau loyer proposé et la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire dans les 2 ans pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.
Pour une demande de renouvellement par le locataire : la reproduction intégrale du 4e alinéa de l’article L. 145-10 du Code de commerce, qui rappelle au bailleur ses possibilités de réponse (acceptation, silence valant acceptation dans un délai de 3 mois ou refus motivé).
Étape 4 : négocier et tenter une conciliation en cas de désaccord
Si le destinataire de la demande refuse le nouveau montant proposé, les parties entrent en phase de négociation amiable. Aucun formalisme particulier n'est requis : échanges de courriers, réunions, intervention d'un conseil ou d'un expert immobilier.
En l'absence d'accord amiable, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La saisine de la CDC n'est pas obligatoire avant de saisir le juge, mais elle est recommandée : elle permet parfois de débloquer la situation sans les coûts et les délais d'une procédure judiciaire.
Étape 5 : saisir le juge des loyers commerciaux
Si la négociation et la conciliation échouent, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire.
Plusieurs points clés sont à retenir :
L'action se prescrit par 2 ans à compter de la date de la demande de révision ou de la date d'effet du congé ou de la demande de renouvellement.
Le juge fixe le loyer dans la limite de l'offre et de la demande. Il ne peut pas fixer un loyer supérieur à ce que demande le bailleur, ni inférieur à ce qu'offre le locataire. En pratique, il désigne fréquemment un expert judiciaire pour évaluer la valeur locative du local.
En cas de révision triennale, le nouveau loyer est dû rétroactivement à compter du jour de la demande de révision.
En cas de renouvellement, il est dû à compter de la date de prise d'effet du nouveau bail.
Checklist des 5 étapes de la procédure
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Étape |
Renouvellement du bail commercial |
Révision triennale |
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Quand agir ? |
Plus de 6 mois avant l'échéance du bail (congé) ou à tout moment après l'échéance (demande de renouvellement) |
Plus de 3 ans après l'entrée en jouissance, le dernier renouvellement ou la dernière révision |
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Comment notifier ? |
Acte de commissaire de justice obligatoire pour le bailleur LRAR ou acte de commissaire de justice pour le locataire |
LRAR ou acte de commissaire de justice |
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Quelles mentions ? |
Montant proposé + mention du droit de saisir le tribunal sous 2 ans (bailleur) Montant proposé + reproduction de l'art. L. 145-10, al. 4 (locataire) |
Montant du loyer demandé |
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Comment agir si désaccord ? |
Négociation amiable CDC facultative |
Négociation amiable CDC facultative |
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Comment saisir le tribunal ? |
Juge des loyers commerciaux, dans un délai de 2 ans |
Juge des loyers commerciaux, dans un délai de 2 ans |
Comment anticiper l’impact d’une hausse de loyer sur votre activité ?
Une augmentation de loyer, qu'elle résulte d'une révision triennale, d'une indexation ou d'un renouvellement, a un effet direct sur la rentabilité de votre local et sur votre trésorerie. Mieux vaut l'anticiper plutôt que la subir.
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Évaluez la rentabilité réelle de votre local
Si le loyer renouvelé dépasse ce que votre emplacement génère en chiffre d'affaires, il peut être plus judicieux de renégocier, de chercher un autre local ou de diversifier votre activité. Comparez le ratio loyer/CA de votre commerce (en moyenne 5 à 10 % du CA pour un commerce de détail) avec le nouveau montant proposé.
Préparez votre négociation avec des données solides
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