Le bailleur peut-il augmenter le loyer d'un bail commercial ?
Lorsqu'un bail commercial est en cours, le bailleur ne peut pas décider arbitrairement d'augmenter le loyer. En effet, une augmentation imprévisible et/ou conséquente de la somme à régler pourrait avoir de graves conséquences, et remettre en cause la survie de l'activité exercée dans le local. Tout professionnel a besoin de visibilité sur ses charges financières pour lui permettre d'équilibrer son budget.
Dans cet objectif, l'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé est par principe plafonné à la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), pour les activités commerciales ou artisanales, ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), pour les autres activités.
🧾 Cet encadrement législatif permet de protéger le preneur d'une augmentation de loyer abusive, tout en laissant la possibilité au bailleur de réviser le prix du loyer commercial pour tenir compte de l'évolution du marché. Pour cela, trois possibilités existent :
la révision triennale du loyer ;
la clause d'échelle mobile ;
la clause-recette.
Qu'est-ce que la révision triennale du loyer d’un bail commercial ?
L'augmentation de loyer d'un bail 3, 6, 9, c’est-à-dire d’un contrat de location portant sur local commercial, peut être effectuée par le jeu de la révision triennale. Aussi appelé révision légale, ce mécanisme permet de faire évoluer le prix du loyer commercial tous les 3 ans, sur demande du propriétaire-bailleur, ou du locataire, le preneur.
Quand peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial grâce à la révision légale ?
Le loyer du bail commercial d'un micro-entrepreneur, d'un entrepreneur individuel ou d'une société peut être révisé tous les 3 ans par l'intermédiaire de la révision légale. Plus précisément, pour réaliser un rattrapage ou une augmentation du loyer du bail commercial, une demande doit être effectuée par le bailleur ou par le preneur. La révision triennale n'est donc pas automatique.
Pour pouvoir être utilisé, ce mécanisme de révision du montant du loyer d'un bail commercial doit être activé au moins 3 années après l'un des événements suivants :
l'entrée du locataire dans le local commercial ;
la prise d'effet de la dernière révision effectuée.
À partir du lendemain de l’expiration de ce délai de trois ans, le propriétaire ou le locataire peut formuler une demande de révision triennale.
Bon à savoir
La révision du loyer du bail commercial en cours de vie du bail peut également intervenir plus tard, par exemple après un délai de 4, 5 ou 6 ans. Le délai de 3 ans constitue seulement un délai minimal à respecter.
Comment demander une augmentation de loyer d'un bail commercial 3, 6, 9 ?
Pour réviser le prix d'un loyer commercial, la demande de révision triennale doit être formalisée par :
l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
ou la transmission d'un acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice).
👉 Dans tous les cas, le nouveau montant du loyer doit être indiqué.
Lorsque toutes les conditions permettant d'appliquer une augmentation de loyer au bénéficiaire du bail sont réunies, la demande de révision légale ne peut pas être refusée. L'accord du locataire peut intervenir de façon expresse ou tacite, par exemple en réglant directement le nouveau montant du loyer.
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Quelle augmentation triennale de loyer peut être appliquée ?
Le calcul de l'augmentation triennale de loyer tient compte d'indices de référence déterminés et publiés par l'Insee chaque trimestre. Quels sont-ils et à quoi servent-ils précisément ?
Quel est le plafond légal pour l’augmentation triennale du loyer d’un bail commercial ?
En fonction du secteur d'activité du preneur, deux indices différents peuvent être utilisés pour la révision triennale du loyer d'un bail commercial :
Attention
L'Indice du Coût de la Construction (ICC) ne peut plus être utilisé dans le cadre d'une révision légale de loyer commercial pour les baux qui ont été conclus ou renouvelés depuis le mois de septembre 2014.
❓Vous voulez augmenter le loyer pour la première fois depuis la signature du contrat de bail ? Dans ce cas, l'indice de référence à utiliser est celui en vigueur lors de la conclusion du bail commercial.
Vous avez déjà procédé à une révision du loyer commercial ? Cette fois-ci, l'indice de référence, qu'il s'agisse de l'ILC ou de l'ILAT, est celui qui était en vigueur au moment de la dernière révision.
À quels professionnels s'adressent l'ILC et l'ILAT ?
L'ILC et l'ILAT sont deux indices calculés par l'Insee, et publiés chaque trimestre. Leur champ d'application est néanmoins bien distinct.
🧑💼L'indice des loyers commerciaux concerne les locataires qui sont commerçants et les artisans exerçant une activité commerciale ou artisanale. Dans tous les cas, ces indépendants doivent être immatriculés au Registre National des Entreprises (RNE) et au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les commerçants.
Ne peuvent pas se référer à l'ILC les entreprises ayant une activité :
industrielle ;
exercée au sein de locaux utilisés exclusivement en tant que bureaux ;
exercée dans une plateforme logistique, tel qu'un entrepôt.
L'indice des loyers des activités tertiaires, quant à lui, concerne :
les professionnels libéraux et tertiaires ;
la location de locaux à usage exclusif de bureaux ;
les entrepôts de logistique.
Comment calculer l'augmentation de loyer d'un bail commercial avec l'ILC ou l'ILAT ?
Au maximum, le rattrapage ou l'augmentation du loyer d'un bail commercial peut atteindre :
Nouveau loyer = loyer en cours x (dernier ILC ou ILAT publié lors de la révision / indice de référence lors de la dernière révision ou de la signature du contrat de bail)
Mais attention, ce calcul du prix du loyer révisé ne peut pas entraîner une augmentation de plus de 10 % du loyer payé lors de l'année passée depuis septembre 2014.
Exemple
L'entreprise Sigma, exerçant une activité commerciale, a signé un bail avec le propriétaire d'un local commercial, M. Simon, moyennant un prix de 1 000 euros par mois au cours du deuxième trimestre 2020. Lors du second trimestre 2024, M. Simon décide d'appliquer la révision légale du loyer commercial. Le calcul effectué est le suivant :
Nouveau loyer théorique = ancien loyer x (ILC lors de la révision / ILC lors de la signature du bail)
Nouveau loyer théorique = 1 000 euros x (136,72 / 115,42) = 1 184,54 euros
Cependant, l'augmentation théorique du loyer dépasse le plafonnement de 10 %. Au maximum, M. Simon pourra en réalité demander le versement d'un loyer mensuel de 1 100 euros.
Bon à savoir
Lorsque le pas-de-porte est considéré comme un complément de loyer, son montant doit être pris en compte dans le calcul du nouveau loyer révisé.
Dans quels cas le loyer d'un bail commercial peut-il être déplafonné ?
Des dérogations aux règles concernant l'augmentation du loyer d'un bail commercial relatives à la variation de l'ILAT ou de l'ILC peuvent trouver à s'appliquer. Dans ces situations spécifiques, le loyer est déplafonné, et le nouveau loyer peut donc être fixé en fonction de la valeur locative du local commercial.
📈 Le déplafonnement du loyer dans un bail commercial dans le cadre d'une révision triennale peut intervenir lorsque :
le bailleur peut invoquer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité figurant à l'article R145-6 du Code de commerce, par exemple des activités avoisinantes, des moyens de transport, ou encore de l'importance de la ville, du quartier ou de la rue d'implantation ;
le preneur a changé d'activité par l'intermédiaire d'une procédure de déspécialisation ;
en cas de disposition spécifique à la durée du bail ;
la location porte sur des terrains nus, ou sur des locaux monovalents selon l'article R. 145-10 Code de commerce ;
les locaux sont à usage exclusif de bureaux selon l'article R. 145-11 Code de commerce.
Lorsque le bail commercial signé est concerné par l'une de ces situations, le plafonnement selon la variation de l'ILC ou de l'ILAT ne s'applique plus. La valeur locative des locaux doit alors être déterminée en tenant compte d'une multitude d'éléments.
Les caractéristiques du local commercial, telles que son emplacement, sa superficie ou son état.
La destination des lieux, c'est-à-dire les activités autorisées.
Les obligations du propriétaire et du locataire, notamment quant à la répartition des charges.
Les facteurs locaux de commercialité, tels que figurant à l'article R145-6 du Code de commerce.
Les prix pratiqués dans le voisinage.
Attention
Le déplafonnement concerne uniquement la variation de l'ILC ou de l'ILAT pour les baux commerciaux. La règle du lissage du loyer, limitant l'augmentation des loyers commerciaux à 10 % par rapport à n-1, s'applique toujours.
Comment procéder à une révision du loyer d'un bail commercial grâce à la clause d'échelle mobile ?
Certaines clauses contractuelles permettent de procéder à une révision du prix du loyer d'un local commercial. C'est notamment le cas de la clause d'échelle mobile, aussi appelée clause d'indexation.
Insérée dans le contrat de bail, cette clause fait référence à un indice permettant de déterminer l'évolution du loyer commercial. Il peut s'agir :
de l'ILC ou de l'ILAT, en fonction de l'activité exercée ;
de l'Indice du Coût de la Construction (ICC).
Par rapport à la révision triennale, la clause d'échelle mobile permet d'effectuer une révision du loyer du bail commercial en cours de vie du bail selon la périodicité voulue. Très souvent, la modification du montant du loyer a lieu tous les ans. Mieux encore : la révision est automatique, et le propriétaire n'a donc pas de formalité spécifique à accomplir.
🧑⚖️Pour éviter une envolée du prix du loyer du bail commercial, l'augmentation est limitée à 10 % du loyer pratiqué l'année précédente. Cependant, les augmentations ou les baisses de loyer de plus d'un quart résultant de la clause d'indexation peuvent permettre au bailleur ou à son locataire de demander la révision immédiate du loyer après d'un juge. Ce dernier fixe alors le nouveau prix du loyer selon la valeur locative du local commercial.
Bon à savoir
Sauf dans l'hypothèse d'une déspécialisation plénière, la cession d'un bail ne peut pas entraîner une augmentation de loyer lors de la vente.
Quelle révision du loyer d'un bail commercial est envisageable avec une clause recette ?
La clause recette, ou clause à loyer variable, est une clause contractuelle qui permet d'indexer tout ou partie du montant du loyer sur le chiffre d'affaires du preneur, et qui est régulièrement utilisée pour les commerces localisés dans des centres commerciaux.
Le montant du loyer commercial est ainsi fluctuant, et dépend du niveau d'activité du locataire. Pour se prémunir d'une baisse de chiffre d'affaires trop importante, le bailleur prévoit généralement le versement d'un montant minimum, appelé Loyer minimum garanti.
Comment augmenter le loyer d'un bail commercial lors de son renouvellement ?
La révision du prix d'un loyer commercial en cours de vie du bail n'est pas libre. Cependant, lors de l'arrivée du bail 3, 6, 9 à échéance, le renouvellement permet aux parties de fixer sans contrainte le nouveau montant du loyer.
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, le Tribunal judiciaire intervient. En principe, le juge en charge du dossier respecte alors la règle relative au plafonnement du loyer du bail commercial.
La variation de l'ILC ou de l'ILAT permet ainsi de calculer le montant du loyer renouvelé, et ce dans deux hypothèses :
lorsque le renouvellement du contrat de bail intervient 6 mois avant son expiration ;
lorsque le contrat de bail se poursuit de façon tacite, sans intervention des parties, au-delà de 9 ans et jusqu'à 12 ans au maximum.
La règle du plafonnement du loyer d'un bail renouvelé est cependant écartée dans certaines situations, et la valeur locative est alors utilisée pour fixer le nouveau loyer.
Lorsque les parties ont conclu un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans.
Dans le cas des baux dont la durée a excédé 12 ans par l'effet de la tacite reconduction.
En cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, à l'appréciation du juge.
Dans l'hypothèse d'une déspécialisation.
Pour les locaux nus, monovalents, ou à usage exclusif de bureaux.
Bon à savoir
En principe, le locataire dispose d'un droit au renouvellement de son bail, et les conditions permettant au propriétaire de mettre fin à un bail commercial sont encadrées.
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