Quel cadre légal pour la résiliation d’un bail professionnel ?
Sur plusieurs aspects, le cadre légal du bail professionnel est beaucoup plus flexible que celui du bail commercial. C’est notamment le cas pour la résiliation du bail.
Il faut d’abord bien comprendre que les différences entre bail commercial et bail professionnel sont fondamentales. Certes, ces 2 types de baux concernent la location de locaux à usage professionnel. Mais ils se différencient par définition de la façon suivante :
Le bail commercial a pour objet la location du siège social et des locaux professionnels utilisés dans le cadre d’activités commerciales, artisanales ou industrielles (y compris local annexe, sous conditions).
Le bail professionnel s’adresse aux professions libérales, réglementées ou non, et plus largement encore aux professionnels relevant des bénéfices non commerciaux (BNC).
Légalement, le bail professionnel repose sur l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (traitant de l'immobilier), article complété par la loi de modernisation de l’économie en 2008. Cet article instaure notamment les principes suivants pour le bail professionnel :
Checklist
une durée minimale de 6 ans ;
un principe de tacite reconduction à l’échéance du contrat ;
la possibilité pour les 2 parties (bailleur et locataire) de ne pas renouveler le contrat, à condition de respecter un préavis de 6 mois ;
la possibilité pour le locataire de résilier le contrat de bail à tout moment, en respectant là aussi un préavis de 6 mois.
💡 Entre autres règles, le bail commercial se distingue du bail professionnel par sa durée légale (9 ans) et les possibilités de résiliation (au terme de chaque période de 3 ans uniquement). Par ailleurs, le bail commercial instaure davantage de contraintes pour la révision du loyer.
Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou professionnel, le contrat peut également ajouter certaines règles, par exemple concernant les travaux de réparation du local. Il ne peut toutefois pas sortir du cadre légal.
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Comment le bailleur peut-il résilier un bail professionnel ?
La loi n’accorde au propriétaire aucun droit à la résiliation du bail professionnel en cours de contrat. Les seules exceptions permettant la résiliation par le bailleur sont :
le refus de renouvellement du bail lorsqu’il arrive à son terme, c’est-à-dire après 6 ans au moins (ou plus selon la durée inscrite au contrat) ;
la résiliation anticipée pour manquement du locataire à ses obligations.
Non-renouvellement de bail à l’échéance
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n’accorde pas au locataire le droit absolu au renouvellement. Ainsi, à la fin du bail, le propriétaire peut en refuser le renouvellement. La seule condition est de donner congé au locataire :
par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
en respectant un préavis de 6 mois avant l’échéance du contrat de bail professionnel.
Le bailleur peut ajouter à ce congé une proposition pour renouveler le contrat à de nouvelles conditions. Il peut s’agir par exemple de réviser le loyer sans avoir à respecter un quelconque indice.
Résiliation anticipée du bail professionnel
En cours de bail professionnel, le propriétaire ne peut résilier que si le locataire manque à ses obligations contractuelles. En effet, le contrat peut inclure une ou plusieurs clauses résolutoires prévoyant la résiliation automatique pour les motifs suivants :
défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
défaut de versement du dépôt de garantie ;
absence d’assurance couvrant les risques locatifs ;
non-respect de l’obligation de jouissance paisible des locaux loués.
Bon à savoir
Une clause résolutoire est nulle si elle mentionne d’autres motifs de résiliation que les 4 indiqués dans cette liste.
En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire peut demander à un juge d’ordonner la résiliation anticipée du bail professionnel. Cette procédure de résiliation judiciaire est toutefois plus longue. La décision du juge dépend principalement de la gravité des manquements du locataire.
Résiliation de bail professionnel par le locataire : quelle procédure ?
Si l’on compare les conditions de résiliation entre bail commercial et bail professionnel, du point de vue du locataire, elles sont beaucoup plus flexibles dans un bail professionnel. En effet, le locataire peut résilier le bail à tout moment.
Les conditions d’une résiliation anticipée du bail professionnel par le locataire sont les mêmes que pour un non-renouvellement à l’échéance :
Aucun motif particulier ni aucune justification ne sont nécessaires pour justifier la décision.
Il suffit de notifier le bailleur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte de commissaire de justice.
Il faut également respecter un préavis de 6 mois, pendant lequel les obligations du locataire subsistent, notamment le paiement du loyer et des charges locatives.
💡 Toute clause contractuelle limitant ce droit à la résiliation anticipée du bail professionnel est nulle. Il en est de même si une clause impose un délai de préavis plus long que 6 mois.
La lettre de résiliation du bail professionnel n’a pas de modèle spécifique. Il suffit d’inclure les éléments suivants :
Checklist
les nom et adresse du locataire ;
les nom et adresse du bailleur ;
l’objet de la lettre, indiquant clairement qu’il s’agit de la résiliation du bail professionnel ;
la date de signature du bail ;
l’adresse du local professionnel concerné ;
la date d’effet de la résiliation, en tenant compte du délai de préavis de 6 mois.
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