Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail commercial ?
Comme dans tout contrat de location, la loi autorise le bailleur à prévoir un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial.
Le dépôt de garantie n’est donc pas une obligation légale. En pratique, de nombreux propriétaires l’exigent pour se prémunir contre une violation des obligations de leur locataire.
Bon à savoir
Le dépôt de garantie diffère de la caution ! Le dépôt de garantie est une somme mobilisée lors de la signature du bail commercial tandis que la caution est une personne prête à venir au soutien du locataire en cas de difficultés de paiement.
Comment fixer le montant du dépôt de garantie ?
Un montant libre
L’article L 145-40 du Code de commerce ne prévoit pas le montant du dépôt de garantie. Simplement, il prévoit les intérêts attachés à l’immobilisation d’une telle somme d’argent.
Les parties, locataire et bailleur, déterminent donc librement le montant du dépôt de garantie lors de la conclusion du bail commercial.
En pratique, le dépôt de garantie couvre souvent 2 termes à échoir (payable en fin de mois) ou 1 terme échu (payable d’avance).
Le bail commercial peut prévoir sa révision en même temps que le montant du loyer commercial.
Les intérêts sur le dépôt de garantie
Le propriétaire encaisse le montant du dépôt de garantie dès la signature du bail commercial, qui s’étend sur une période de 9 ans ! Il est donc logique de prendre en compte les intérêts sur une somme d'argent mobilisée autant de temps.
La loi prévoit donc que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire. Cette règle est d’ordre public et toute clause contraire du bail commercial sera réputée non écrite.
Les intérêts sont dus dès que les sommes excèdent le montant du loyer de plus de 2 termes. Rappelons que le terme, qui sera défini dans le bail commercial, correspond à un mois, un trimestre, voire une année. En pratique, c’est très souvent le trimestre que les parties retiennent.
On retient le taux d’intérêt pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Pour illustrer nos propos, voici un exemple d’utilisation du dépôt de garantie :
Le locataire paie son loyer à terme à échoir (en début de période), et par période de deux mois. Conformément au bail, il a versé un dépôt de garantie de 3 mois de loyer ;
Un terme de loyer correspond, dans ce cas, à 2 mois de loyer ;
Deux termes de loyer sont donc équivalents à 4 mois de loyer ;
Le bailleur détient le dépôt de garantie, de 3 mois de loyer. Lorsque le locataire paie son loyer, le bailleur détient 5 mois de loyer, soit plus de deux termes de loyer ;
Le bailleur doit alors au locataire des intérêts sur 1 mois de loyer, et ce pendant 1 mois. En effet, à l'issue de ce mois, le bailleur ne détiendra plus que deux termes de loyer : le dépôt de garantie (3 mois de loyer) et le loyer du mois à venir.
Comment restituer le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
En cas de non-renouvellement du bail commercial, le locataire quitte les lieux. Ce sera aussi le cas, s’il donne congé lors d’une période triennale. Le dépôt de garantie doit alors être remboursé au locataire après son départ.
Rappelons qu’un état des lieux contradictoire est obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Ce sera l’occasion de comparer l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée. Les dégradations imputables au locataire et ne résultant pas d’une usure normale pourront faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie du bail commercial.
Le locataire doit restituer le local commercial en bon état de réparation. Si le locataire ne respecte pas ses obligations et rend le local dégradé, le propriétaire peut librement conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en état du bien.
La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. En général, le délai de restitution sera inséré dans le contrat de location. Par défaut, le bailleur dispose d’un délai raisonnable pour effectuer le remboursement, que l’on estime à 1 ou 2 mois.
Bon à savoir
La loi Pinel instaure également une répartition précise des réparations et des charges entre bailleur et preneur d’un local commercial. Le locataire ne peut plus se voir redevable des dépenses relatives aux grosses réparations, ni à celles relevant de la vétusté ou de la mise en conformité du local commercial.
Que devient le dépôt de garantie en cas de cession du bail ?
Lors de la cession du bail commercial, le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur à l’égard du locataire cédant. D’ailleurs, en cas de décès du bailleur, ses héritiers doivent rembourser le locataire en fin de bail. Cela fait partie des obligations du bailleur.
Quelle fiscalité pour le dépôt de garantie ?
La fiscalité du dépôt de garantie d’un bail commercial est complexe. Vérifiez auprès de votre expert-comptable les dernières positions de l’administration fiscale.
En principe, le dépôt de garantie ne donne pas lieu au paiement de la TVA. Par exception, la TVA s’applique si le dépôt de garantie constitue une contrepartie aux prestations du bail commercial. Par exemple, lorsque le bailleur acquiert le dépôt en compensation des manquements aux obligations contractuelles du preneur.
Le dépôt de garantie n’est pas imposable entre les mains du bailleur, tant qu’il ne retient pas de sommes sur ce dépôt.
De la même manière, ce n’est pas une charge déductible du résultat du locataire.
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