Le non-paiement du loyer permet-il de résilier un bail commercial ?
👉 Oui, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail commercial en cas de non-paiement du loyer, mais jamais de manière immédiate ou arbitraire.
La loi impose le respect d’une procédure stricte, qui varie selon le contenu du bail.
Deux situations doivent être distinguées :
le bail contient une clause résolutoire ;
le bail ne contient pas de clause résolutoire.
Bon à savoir
La clause résolutoire est une disposition prévue dans le bail commercial qui permet au bailleur de mettre fin au contrat automatiquement si le locataire ne respecte pas certaines obligations, comme le paiement du loyer.
1. Résiliation du bail commercial en présence d’une clause résolutoire
La clause résolutoire prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de manquement du locataire, notamment pour défaut de paiement du loyer.
Une résiliation encadrée par l’article L.145-41 du Code de commerce
Même en présence d’une clause résolutoire, la résiliation n’est pas immédiate.
Conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce :
le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer par commissaire de justice ;
ce commandement doit mentionner expressément la clause résolutoire ;
le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation.
👉 À défaut de paiement dans ce délai, la clause résolutoire produit effet et le bail est résilié.
Le locataire peut-il éviter la résiliation ?
Oui. Le locataire peut :
payer l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois ;
ou saisir le juge afin de solliciter des délais de paiement.
⚖️ Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire s’il estime que le locataire est de bonne foi et en mesure de régulariser sa situation.
2. Résiliation du bail commercial sans clause résolutoire
Lorsque le bail ne contient aucune clause résolutoire, le bailleur ne peut pas résilier seul le contrat.
Une résiliation judiciaire obligatoire
Dans ce cas, le bailleur doit :
saisir le tribunal judiciaire ;
démontrer que le non-paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave ;
solliciter la résiliation judiciaire du bail.
Le juge apprécie alors :
la durée des impayés ;
leur montant ;
le comportement du locataire ;
l’existence ou non de tentatives de régularisation.
👉 La résiliation n’est ni automatique ni systématique.
Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?
Lorsque la résiliation est acquise :
le locataire perd son droit au maintien dans les lieux ;
le bailleur peut engager une procédure d’expulsion ;
le locataire reste redevable :
des loyers impayés,
des indemnités d’occupation,
et éventuellement de dommages-intérêts.
Attention
En cas de résiliation pour faute (impayés), le locataire perd son droit à l’indemnité d’éviction.
