Obligation pour le propriétaire de fournir un bail commercial conforme
Le bail commercial constitue le socle de la relation entre le propriétaire et son locataire. Sa rédaction est précise et doit répondre aux règles en vigueur. Le locataire exploite son fonds de commerce dans le local commercial et bénéficie d'une protection spécifique à ce titre.
Les règles du bail commercial sont d’ordre public et le propriétaire doit connaître. Mais il obéit aussi à une certaine liberté contractuelle. Le bailleur doit donc savoir ce qu’il peut ou non inclure dans le contrat de location.
Par ailleurs, il est possible dans certains cas de louer un local commercial avec un bail dérogatoire et de ne pas le soumettre aux règles du bail commercial.
Bon à savoir
Le bail professionnel dispose de règles différentes du bail commercial. Toutefois, un professionnel libéral locataire peut demander à signer un bail commercial.
Fournir toutes les annexes au bail commercial
Le bailleur doit rédiger un bail commercial avec des clauses équilibrées tout en joignant les documents obligatoires en annexe :
Un DPE (diagnostic de performance énergétique) pour informer le locataire sur la consommation énergétique du local.
Une annexe environnementale ou annexe verte pour un local commercial d’une superficie supérieure à 2 000 m2 qui décrit les qualités énergétiques des bâtiments et des équipements, leur consommation d’énergie et la quantité de déchets produits.
Un diagnostic amiante pour rassurer le locataire sur l’absence d’amiante.
Un diagnostic ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques) si le local commercial est situé dans une zone concernée.
Réaliser un état des lieux du local commercial
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie d’un local commercial.
L’article L 145-40-1 du Code de commerce prévoit les modalités de réalisation de l’état des lieux du local commercial.
Délivrer une quittance de loyer
Si le locataire la réclame, le propriétaire doit remettre une quittance de loyer. Le locataire peut en avoir besoin pour tenir la comptabilité de son entreprise.
S’engager sur la durée
Le bail commercial tient sa spécificité de sa durée. Pour le locataire, c’est l’assurance que tous les efforts entrepris pour le développement de son commerce ne seront pas réduits à néant au moment de la fin du bail commercial.
Ainsi, le propriétaire a l’obligation de s’engager sur une période initiale de 9 ans, sauf manquement de son locataire. Le contrat de location doit mentionner le droit au renouvellement du bail, la durée du bail renouvelé et la possibilité de résiliation anticipée par le locataire.
Obligation de délivrer un local commercial en bon état
C’est l’essence même d’un bail : un propriétaire accorde le droit à un locataire d’occuper un bien immobilier en échange du paiement d’un loyer. C’est l’obligation de délivrance du bailleur.
Concrètement, la délivrance du local commercial se matérialise par la remise des clés.
Le local commercial doit être en bon état. Toutes les installations électriques, sanitaires et le chauffage sont en état de fonctionnement. D’où l’importance de tout vérifier lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Des clauses spécifiques du bail commercial peuvent encadrer ce bon état général ou signifier des dérogations.
Si le précédent locataire est resté toute la durée du bail commercial, soit 9 ans, la justice admet que les peintures et les revêtements de sol ont été amortis et sont à changer. En outre, il faut peut-être vérifier l’état de la toiture, des murs, des sols et des ouvertures.
Si des travaux s’imposent, ils doivent se réaliser avant l’entrée en vigueur du bail commercial.
Obligation d’assurance du propriétaire d’un local commercial
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés impose l’obligation d’assurance pour tous les copropriétaires. Cette obligation est en place depuis la loi Alur du 27 mars 2014 et concerne tous les locaux de la copropriété : locaux d’habitation, locaux commerciaux, locaux professionnels ou locaux mixtes.
Si vous êtes propriétaire d’un local commercial situé dans une copropriété, vous devez donc souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant).
Cela garantit le bailleur contre les recours des tiers et autres copropriétaires et assure le bâti. En complément, le propriétaire doit exiger une assurance de son locataire.
En outre, il convient de vérifier les garanties pour être protégé en cas de vacance du local commercial.
Obligation de réaliser certains travaux dans le local commercial
Le bailleur a une obligation de garantir la mise en conformité du local commercial. En outre, lorsque certains travaux sont requis, il doit les réaliser.
Garantie des vices cachés
Les vices cachés dans un local commercial peuvent prendre la forme d’infiltrations ou de graves défauts de construction.
Plusieurs conditions sont nécessaires pour faire jouer la garantie des vices cachés :
Le locataire ne pouvait pas déceler le défaut lors de la visite des locaux.
Le vice ne doit pas être dû à un cas de force majeure ou à une catastrophe naturelle.
Le défaut ne provient pas d’un manque d’entretien de la part du locataire.
La vice rend le local impropre à son usage normal.
Bon à savoir
La garantie des vices cachés n’est pas d’ordre public. Aussi, le bailleur peut aménager sa responsabilité par une clause du bail commercial.
Obligation de réaliser les travaux
Si des travaux sont rendus nécessaires, le locataire peut demander l’exécution des travaux, une diminution des loyers ou des dommages et intérêts.
Si le vice caché rend impossible l’usage normal du local, le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
De manière générale, le propriétaire assure les travaux importants liés à la vétusté ou à la mise aux normes du local commercial. Le locataire prend à sa charge les travaux d’entretien et de réparation du local commercial.
Très souvent, une clause de souffrance prend place dans le bail commercial. Elle permet de priver le locataire de toute indemnisation en cas de chantier qui s’éternise. Les tribunaux valident cette clause dès lors que le local commercial reste exploitable.
L’obligation de réaliser des travaux ne s’étend pas à la reconstruction en cas de destruction du local commercial par un événement de force majeure. Si la destruction est totale, le bail commercial est résilié de plein droit sans versement de l’indemnité d’éviction. Si la destruction est partielle, le locataire a le choix entre demander la résiliation du bail commercial, l’exécution des travaux de remise en état à ses frais en échange d’une diminution de loyer.
La résiliation automatique du bail commercial intervient également lorsque l’immeuble devient impropre à sa destination par vétusté ou devient dangereux pour la sécurité des personnes.
Pour cela, le montant des travaux de réparation doit être proche de la valeur vénale du bien et l’état de délabrement ne doit pas être imputable au propriétaire.
Bon à savoir
Pour assurer le maintien du local commercial en bon état, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie de son locataire.
Obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire du local commercial
Le locataire a droit à la jouissance paisible de son local commercial.
Aussi, le propriétaire a l’obligation de ne rien faire qui pourrait entraver ce droit. Par exemple, couper l'électricité du local ou le chauffage. Il ne peut pas exercer une activité concurrente à proximité de son locataire.
De la même manière, le bailleur ne peut pas s’introduire à tout moment dans son local commercial en location pour effectuer diverses vérifications.
L’obligation du propriétaire ne s’étend pas à garantir le locataire contre les comportements des tiers (voisins ou cambrioleurs).
Dans un centre commercial, faute de clauses particulières du bail, le propriétaire n’est pas obligé d’assurer la bonne commercialité du centre, d’après la Cour de cassation.
Informer le locataire en cas de vente du local commercial
Enfin, dernière obligation d’un propriétaire de local commercial : informer son locataire en cas de vente du bien immobilier. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption ou droit de préférence pour acquérir les murs de son fonds de commerce.
L’article L145-46-1 du code de commerce rappelle cette priorité sur l'achat du local commercial. C’est l’une des nouveautés introduites par la loi Pinel de 2014.
Attention, il existe plusieurs conditions à l’exercice de ce droit qui est loin d’être absolu. Ainsi, le locataire n’a pas de droit de préemption lorsque la cession porte sur plusieurs locaux, sur un immeuble entier ou en cas de cession intrafamiliale ou à un copropriétaire d’un ensemble commercial.
Terminons sur la contrepartie des obligations du propriétaire d’un local commercial avec un bref rappel de ses droits :
droit au paiement des loyers et des charges prévues dans le bail ;
assurance que le locataire use de la chose louée de manière raisonnable et conforme à sa destination (l’idée est de récupérer un local commercial en bon état à la fin du bail commercial) ;
droit à l’information et au veto en cas de sous-location ;
droit de regard sur les activités exercées par son locataire ;
droit à l’information en cas de cession du bail ou du droit au bail, sauf clause restrictive du bail.
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