Choisir le local commercial pour votre entreprise
Un grand nombre d’entrepreneurs se demandent s’il faut établir un pas-de-porte dès la signature de son bail commercial. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !
Le Pas-de-Porte est un droit d’entrée de l’entrepreneur pour investir des locaux, une clause facultative, que le bailleur (ou propriétaire) peut exiger du locataire (ou preneur) en début du bail. Ce loyer supplémentaire ou indemnité, lui est définitivement acquis. Le bailleur est libre d’en choisir le montant, il correspond généralement à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Cela dépend de l'attractivité du local commercial.
C’est pourquoi, il est fortement conseillé de préciser la nature du pas-de-porte au moment de la signature du bail. La fiscalité du pas-de-porte en dépend.
La nature d’un pas-de-porte peut revêtir deux fonctions :
un complément du loyer payé par avance
une indemnité
Lorsqu’il est apprécié comme complément ou supplément de loyer, le pas-de-porte est une mesure préventive pour le propriétaire
une compensation de la différence entre le montant du loyer et sa valeur locative réelle.
En effet, la loi prévoit un plafonnement de la révision des loyers commerciaux, le loyer ne peut donc augmenter et suivre la hausse de la valeur locative réelle des locaux. C’est le cas le plus fréquent.
Lorsqu’il est apprécié comme indemnité, il est alors la contrepartie :
de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail.
Le pas-de-porte, c’est avant tout la garantie d’un loyer inférieur pour le locataire. En effet, il permet de faire baisser le prix de la valeur locative.
De plus, avec un pas de porte, il vous sera plus facile avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur, de revendre votre droit au bail.
Depuis le pourvoi en Cassassion n° 08-15730 de la 3ème Chambre Civile du 26 mai 2009, Légifrance, le pas-de-porte est désormais considéré comme un loyer supplémentaire
le pas-de-porte et les loyers payés d’avance génèrent des intérêts
le droit d'entrée payé en capital lors de l'entrée dans les lieux, doit venir en déduction de l'augmentation du loyer : pour le calcul de la révision triennale
l'indice de révision des loyers s'applique au montant du loyer augmenté du droit d'entrée payé en capital : pour la fixation du loyer du bail renouvelé
le pas-de-porte est pris en compte pour calculer la majoration du loyer de la location principale, en cas de sous-location
Le pas-de-porte devient une charge pour le locataire, déductible de ses bénéfices, à condition que le loyer ne soit pas inférieur à la valeur réelle locative. La déduction devra être répartie sur une période au moins égale à la durée du bail (1/9ème).
Le pas-de-porte doit être déclaré par le bailleur dans les revenus fonciers et être assujetti à la TVA
Mais le pas-de-porte pouvant être considéré comme une indemnité…
le droit d'entrée n'entre pas en ligne de compte dans les calculs relatifs au loyer
le droit d'entrée ne peut pas produire d'intérêts
le bailleur n'a pas à déclarer le pas-de-porte
le locataire doit inscrire le pas-de-porte à son actif. Il s'agit en effet d'une immobilisation corporelle, non amortissable et non soumise aux droits d'enregistrement
Si le bailleur vous a réclamé un droit d’entrée, faites le mentionner expressément dans votre bail commercial; il doit alors prévoir :
sa nature
le montant du pas-de-porte
les modalités de versement (en plusieurs fois ou pas)
sauf clause contraire, si le pas-de-porte constitue une indemnité, le bailleur le conserve
si le pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer, a été versé intégralement par le locataire à son entrée dans les lieux, le bailleur est tenu de le rembourser, selon le temps d’occupation des locaux restant à courir
le bailleur ne peut pas réclamer le paiement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial
si vous êtes locataire, que vous résiliez vote contrat de bail commercial en cours, sachez que vous devrez verser un droit au bail au locataire entrant, lors de la cession du bail commercial.. Dans ce cas, le droit au bail s’analyse comme la contrepartie des avantages
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