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Pas-de-porte : définition, fiscalité et différences avec le droit au bail

3 min. de lecture
Mis à jour le 23 Janvier 2024
Pas de porte
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En résumé

  • Le pas-de-porte et le droit au bail désignent tous deux des sommes d’argent à verser par le preneur, à l’occasion de la conclusion d’un bail commercial.

  • Le pas-de-porte est versé au bailleur, tandis que le droit au bail est dû à l’ancien locataire.

  • Pour un entrepreneur, l’investissement dans un pas-de-porte vous octroie le droit de disposer de votre local commercial.

  • Il peut prendre la forme d’une indemnité ou d’un supplément de loyer. Selon la forme choisie, les conséquences juridiques et fiscales seront différentes.

Pas-de-porte ou droit au bail : deux notions distinctes

En matière de location commerciale, le pas-de-porte et le droit au bail doivent être distingués. En effet, ces deux notions désignent le versement de sommes d’argent dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial. Cependant, elles n’ont pas le même rôle.

Définition du pas-de-porte

Le pas-de-porte est un droit d’entrée que le locataire entrant doit verser pour pouvoir disposer des locaux. Cette somme d’argent est versée au bailleur. Elle lui est définitivement acquise, et ne pourra pas faire l’objet d’un remboursement à la fin du bail.

Le bailleur est libre de choisir le montant du pas-de-porte. Dans la pratique, il est souvent compris entre 3 et 6 mois de loyer.

Définition du droit au bail

Le droit au bail n’est applicable que lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours. Il s’agit d’une somme d’argent que le nouveau locataire doit verser à l’ancien locataire, en contrepartie des avantages transmis lors de la cession du bail.

Ces avantages correspondent au droit d’occuper les locaux et au droit au renouvellement du bail. Le droit au bail peut également être justifié par une sous-évaluation du loyer par rapport au marché.

Bon à savoir

Le montant du droit au bail dépend essentiellement du positionnement du local commercial et de sa valeur locative. Plus son emplacement est attractif, plus la somme à payer par le locataire entrant sera élevée.

Vous maîtrisez maintenant la distinction entre ces deux notions. 🙌 Dans le reste de cet article, nous allons nous concentrer sur l’étude des spécificités du pas-de-porte.

Les deux formes possibles du pas-de-porte

Un pas-de-porte peut revêtir deux formes différentes.

Un supplément de loyer 

Dans ce cas, le droit d’entrée représente une mesure préventive pour le propriétaire. Celui-ci souhaite se prémunir contre le plafonnement légal de la révision des loyers commerciaux, qui pourrait ne pas lui permettre de s’aligner sur l’évolution de la valeur locative réelle du local. C’est le cas de figure le plus fréquent.

Une indemnité versée à la conclusion du bail

S’il prend la forme d’une indemnité, le droit d’entrée permet de couvrir la dépréciation des locaux confiés au preneur. En effet, si le bailleur souhaite reprendre l’usage de son bien, il devra lui verser une importante indemnité d’éviction.

👉Par conséquent, la recherche d’un acquéreur pourrait être plus complexe s’il souhaite vendre son actif immobilier.

L’indemnité peut également permettre de compenser des avantages accordés au preneur, qui n’ont pas de rapport avec le loyer. Il peut s’agir d’avantages commerciaux, par exemple.

Bon à savoir

La forme du droit d’entrée peut être mixte : un supplément de loyer et le versement d’une indemnité.

Les conséquences du versement d’un pas-de-porte

Selon la forme du pas-de-porte, son traitement fiscal est différent. Il n’est pas non plus traité de la même façon dans le cadre de la révision des loyers.

Les conséquences fiscales

Si le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer, il constitue une charge déductible pour le preneur. En effet, il est alors considéré comme une charge afférente au local. Cette déduction doit être étalée sur une période au moins égale à la durée du bail.

Bon à savoir

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Le contrat de bail prévoit le versement d’un pas-de-porte de 9 000 €, sous la forme d’un supplément de loyer. Celui-ci est versé en totalité à la date d’effet du bail.

La déductibilité de la charge doit alors être étalée sur 9 ans. Ainsi, chaque année, le preneur peut déduire 1 000 € de son bénéfice imposable.

En revanche, s’il s’agit d’une indemnité, le droit d’entrée est considéré comme un actif non-amortissable. Ainsi, il ne peut pas faire l’objet de déductions fiscales.👎

Pour le propriétaire, le droit d’entrée est imposé au titre des revenus fonciers, s’il prend la forme d’un supplément de loyer. Il n’est pas imposable dans le cas d’une indemnité.

Les conséquences sur la révision des loyers

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, pour tenir compte de l’évolution de la valeur locative. On parle de révision triennale. Le loyer peut également être revu à la hausse au moment du renouvellement du bail. Ces révisions sont effectuées sur la base de l’évolution des indices de référence. ↗️

💡Si le pas-de-porte est traité comme un supplément de loyer, il est considéré comme un loyer. Il est donc inclus dans le calcul de la révision de son montant. En revanche, s’il prend la forme d’une indemnité, il n’est pas pris en compte.

Le pas-de-porte et le bail commercial : modalités pratiques

Comme toute clause d’un contrat, le pas-de-porte a des conséquences sur l’application de celui-ci.

Au moment de la conclusion du bail

Si le bailleur vous demande le versement d’un droit d’entrée, faites-le mentionner expressément dans le bail commercial. Ainsi, vous pourrez justifier du traitement fiscal de cette somme.

Le bail doit prévoir :

Checklist

  • La nature du pas-de-porte ;

  • Son montant ;

  • Ses modalités de versement (paiement unique, ou selon plusieurs échéances).

En cas de résiliation du bail

Si le propriétaire résilie le bail commercial, il conserve malgré tout le droit d’entrée perçu, sauf clause contraire. Cependant, la résiliation anticipée du bail donne droit au versement d’une indemnité d’éviction pour le locataire. Celle-ci vise à le dédommager pour l’ensemble des préjudices qu’il subit.

Si le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer, les annuités postérieures à la résiliation du bail ne sont pas exigibles par le bailleur.

💡Il existe un cas particulier, qui peut entraîner un remboursement partiel du droit d’entrée. Pour cela, celui-ci doit respecter deux conditions :

  • Être considéré comme un supplément de loyer (se référer au bail) ;

  • Avoir été versé intégralement par le locataire à son entrée dans les lieux.

Dans ce cas précis, le bailleur est tenu de rembourser le preneur, au prorata du temps d’occupation restant à courir. 🕗

Bon à savoir

Un bail commercial est conclu le 01/01/2020 pour une durée de 9 ans. Il prévoit le versement d’un droit d’entrée de 20 000 €, prenant la forme d’un supplément de loyer. Le contrat stipule également que cette somme est payée en une seule fois, à la date d’entrée dans les locaux.

Le bail est résilié de manière anticipée par le bailleur, en date du 01/01/2024. Cette résiliation intervient donc 6 ans avant le terme initialement prévu. Par conséquent, le propriétaire doit rembourser une partie du droit d’entrée.

Somme à rembourser = 20 000 € x 6 / 10 = 12 000 €

Questions fréquentes

Article mis en ligne le 23 Janvier 2024