Location gérance : que dit la loi ?

Le contrat de location-gérance est notamment encadré à l’article L1441-1 et suivants du code de commerce. Il permet au propriétaire d'un fonds de commerce de concéder la location de celui-ci à un tiers qui l'exploite pour son compte. Quel est le statut juridique du contrat de location gérance ? Quelles sont les conditions à respecter ? Nous avons fait le tour de la question et vous expliquons les règles attachées à la location-gérance.

Quelles sont les conditions nécessaires à l’établissement d’un contrat de location-gérance ?

Voici les prérequis à l’établissement d’un contrat en location-gérance :

• La location doit porter sur un fonds de commerce ;

• Le locataire-gérant doit exploiter le fonds à ses « risques et périls » ;

Autrement dit : le locataire-gérant engage sa responsabilité s’il contracte des dettes dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce ;

• Le locataire-gérant doit être immatriculé au RCS au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle ;

• La location a été accordée en contrepartie du versement - trimestriel ou mensuel - d’une somme appelée redevance ;

• Le propriétaire doit avoir impérativement donné son accord si le bail commercial contient une clause d’exploitation personnelle du fonds par le loueur,

☝ L’exploitation du fonds de commerce était autrefois soumise à une condition de durée par le loueur des murs. Ce dernier peut désormais mettre son fonds de commerce en location-gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds depuis le 21 juillet 2019.

Quels sont les effets et les obligations de la location-gérance pour les 2 parties ?

Un contrat de location-gérance produit les effets classiques d’un bail et génère des obligations entre les deux parties au contrat :

Les différentes obligations à la charge du bailleur

• L’obligation de délivrance du fonds : Elle consiste à remettre au locataire l’ensemble des éléments qui composent le fonds et notamment à lui remettre un fonds qui répond aux normes d'hygiène et de sécurité et est exploitable dans de bonnes conditions. On parle de « jouissance paisible ».

• Le bailleur est tenu de respecter les clauses de reprise des marchandises à la fin du contrat et de non-concurrence pendant le contrat et dans le secteur géographique prévu.

☝ Le fonds de commerce est composé d'éléments corporels (mobilier, outillage) et d'éléments incorporels (clientèle). Un fonds de commerce ne contient pas de biens immeubles et le stock fait bien souvent l’objet d’une vente séparée.

Le locataire bénéficie de 3 garanties légales de droit commun (hors contrat) vis-à-vis du bailleur :

• la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil),

• la garantie d'éviction qui le garantit contre les troubles de droit provenant de lui-même ou d'un tiers (article 1626 du code civil),

• la garantie du fait personnel (article 782 du Code civil ) qui le préserve d'un rétablissement direct ou par personne interposée de la part du bailleur, qui, en se réinstallant, lui ferait concurrence.

Les obligations à la charge du locataire-gérant

Le locataire-gérant détient l’obligation principale d’exploiter le fonds conformément à sa destination et de s’assurer de tout faire en sorte pour que le fonds de commerce ne fasse pas l’objet d’une dépréciation. Dans cette situation, le loueur a l’interdiction de s’immiscer dans la gestion du locataire.

Il doit également exploiter le fonds de commerce sous réserve de :

• Respecter la réglementation de la profession et ainsi ne pas mettre le fonds en danger (on pense notamment au cas de fermeture administrative par exemple).

• Ne pas modifier l'enseigne,

• Se conformer aux éléments contractuels du bail commercial,

• Effectuer les réparations locatives,

• Ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds,

• Entretenir le fonds (local commercial).

☝ Attention ! Pensez-y ! Le contrat contient souvent une clause de non-concurrence qui limite le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat.

Quels sont les cas de partage de responsabilité et de responsabilité solidaire entre le bailleur et le locataire-gérant ?

Jusqu'à la publication dans un JAL du contrat de location-gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds. Initialement, il était solidaire pendant une durée de 6 mois mais la loi SAPIN 2 du 9 décembre 2016 est venue raccourcir ce délai à la publication de la location-gérance (cf article 144, I, 1° et II de la loi Sapin II du 9 décembre 2016). Ainsi, le loueur n’est solidaire avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds (à l’exclusion des dettes délictuelles ou personnelles du locataire) à l’égard des créanciers du locataire-gérant ainsi que des impôts directs liés à l’exploitation du fonds loué (IR, IS et CFE) que jusqu’à la publication du contrat de location-gérance. Enfin, les créanciers de l’exploitant peuvent prévoir le maintien de cette solidarité par rapport aux dettes par voie contractuelle.

Qui paie le loyer en cas de location-gérance ?

Il n’y a pas de loyer à proprement parler. Le locataire-gérant est dans l’obligation de verser une redevance contractuellement prévue au propriétaire et selon une périodicité prévue au contrat de location-gérance (mensuelle ou trimestrielle).

Comment calculer un loyer de location-gérance ?

Les redevances d’une location-gérance peuvent comporter un montant fixe auquel s'ajoute un montant variable en fonction par exemple du chiffre d'affaires ou des bénéfices réalisés par le locataire-gérant.

☝ Si aucune clause d'indexation n'a été insérée dans le contrat de location-gérance et que celui-ci est renouvelable par tacite reconduction, le propriétaire est en droit de demander la réévaluation de la redevance dans le cas où son montant ne reflète plus la réalité du marché. (article L144-11 du code de commerce)

Quelle est la fiscalité attachée à un contrat de location-gérance ?

Les revenus d’exploitation tirés de la redevance sont versés au propriétaire et soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le paiement de la redevance donne lieu aussi au paiement de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur ce montant.

A la fin de la location-gérance, si le loueur souhaite acheter le fonds de commerce, il devra verser un droit de cession :

• 3 % si le prix de vente est entre 23 000 € et 200 000 €,

• 5 % au-delà de 200 000 €.

Le propriétaire sera assujetti aux plus-values professionnelles mais pourra bénéficier d’exonérations dans les cas suivants :

• la valeur du fonds de commerce n’excède pas 300 000 € (exonération totale),

• la valeur n’excède pas 500 000 € (exonération partielle),

• l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans avant la mise en location-gérance du fonds,

• la transmission du fonds est consentie au locataire-gérant,

• la cession intervient dans le cadre d’un départ à la retraite.

☝ Les dotations aux amortissements d’immobilisation données en location gérance ne sont pas éligibles au crédit d’impôt recherche.

Souvent utilisée en amont d’un rachat d’entreprise, la location-gérance permet à un locataire-gérant de tester une activité avant de passer à l’acquisition du fonds. Le bailleur procède d’abord au transfert de l’exploitation du fonds et, dans un second temps, à la vente. Ce procédé permet de laisser une place au successeur sans discontinuité.