Qu’est-ce que la location-gérance ?
La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce de concéder la location de celui-ci à un tiers qui l'exploite pour son compte, à ses risques et périls. En contrepartie, le propriétaire du fonds perçoit une redevance.
Les articles L 1441-1 et suivants du Code de commerce encadrent le contrat de location-gérance.
Souvent utilisée en amont d’un rachat d’entreprise, la location-gérance permet à un locataire-gérant de tester l’activité avant de signer l’acquisition du fonds. Le bailleur procède d’abord au transfert de l’exploitation du fonds et, dans un second temps, à la cession du fonds de commerce.
Ce procédé permet de laisser une place au successeur sans discontinuité. Le locataire-gérant bénéficie alors du droit au bail et de tous les avantages liés au local commercial et au fonds de commerce.
L’avantage de la location-gérance pour le propriétaire est qu’il conserve la propriété du fonds de commerce tout en percevant des redevances d’exploitation. Pour le locataire, c’est le meilleur moyen de tester la viabilité du projet avant d’acquérir le fonds.
Bon à savoir
Si le locataire améliore la valeur du fonds de commerce, il n’en tire aucun bénéfice, ni droit à indemnité, sauf s’il achète le fonds de commerce au terme de la location-gérance.
Quelles conditions pour établir un contrat de location-gérance ?
Plusieurs prérequis sont indispensables à l’établissement d’un contrat en location-gérance :
La location doit porter sur un fonds de commerce ;
Le locataire-gérant doit exploiter le fonds à ses risques et périls (il assume les dettes générées par l’exploitation du fonds de commerce, sous sa seule responsabilité) ;
Le locataire-gérant doit être immatriculé au RCS au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle ;
La location a été accordée en contrepartie du versement mensuel ou trimestriel d’une somme appelée redevance ;
Le propriétaire doit avoir impérativement donné son accord si le bail commercial contient une clause d’exploitation personnelle du fonds par le loueur.
L’exploitation du fonds de commerce était autrefois soumise à une condition de durée par le loueur des murs. Depuis le 21 juillet 2019, ce dernier peut désormais mettre son fonds de commerce en location-gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds.
Quelles sont les obligations de la location-gérance ?
Un contrat de location-gérance produit les effets classiques d’un bail et génère des obligations entre les deux parties au contrat.
Les obligations du bailleur
Obligation de délivrance du fonds de commerce
L’obligation de délivrance du fonds consiste à remettre au locataire l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce. Cela concerne notamment l’obligation de remettre un fonds qui répond aux normes d'hygiène et de sécurité et est exploitable dans de bonnes conditions. On parle de jouissance paisible.
Bon à savoir
Le propriétaire du fonds de commerce a l’interdiction de s’immiscer dans la gestion du locataire.
Clauses de reprise des marchandises et de non-concurrence
Le bailleur doit respecter :
une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat ;
une clause de non-concurrence pendant le contrat et dans le secteur géographique prévu.
Le fonds de commerce est composé d'éléments corporels (mobilier, outillage) et d'éléments incorporels (clientèle). Un fonds de commerce ne contient pas de biens immeubles et le stock fait bien souvent l’objet d’une vente séparée.
Garanties légales
Le locataire bénéficie de 3 garanties légales de droit commun (hors contrat) vis-à-vis du bailleur :
la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil),
la garantie d'éviction qui le garantit contre les troubles de droit provenant de lui-même ou d'un tiers (article 1626 du code civil),
la garantie du fait personnel (article 782 du Code civil ) qui le préserve d'un rétablissement direct ou par personne interposée de la part du bailleur, qui, en se réinstallant, lui ferait concurrence.
Les obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant détient l’obligation principale d’exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination et de s’assurer que le fonds de commerce ne fasse pas l’objet d’une dépréciation.
Le locataire-gérant doit également exploiter le fonds de commerce dans le respect des règles suivantes :
Respecter la réglementation de la profession et ainsi ne pas mettre le fonds de commerce en danger (on pense notamment au cas de fermeture administrative par exemple) ;
Ne pas modifier l'enseigne ;
Se conformer aux règles du bail commercial ;
Effectuer les réparations locatives ;
Ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds ;
Entretenir le fonds (en particulier, entretenir le local commercial).
Attention
Le contrat de location-gérance contient souvent une clause de non-concurrence qui limite le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat.
Quelle responsabilité dans une location gérance ?
La responsabilité solidaire du bailleur et du locataire-gérant est limitée dans le temps.
Jusqu'à la publication dans un JAL (journal d’annonces légales) du contrat de location-gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds. Cela exclut les dettes délictuelles ou les dettes personnelles du locataire.
Initialement, il était solidaire pendant une durée de 6 mois mais la loi SAPIN 2 du 9 décembre 2016 est venue raccourcir ce délai à la publication de la location-gérance (article 144, I, 1° et II de la loi Sapin II du 9 décembre 2016).
Qui paie le loyer en cas de location-gérance ?
Il n’y a pas de loyer à proprement parler. Le locataire-gérant est dans l’obligation de verser une redevance selon la périodicité du contrat de location-gérance (mensuelle ou trimestrielle).
Comment calculer un loyer de location-gérance ?
Les redevances d’une location-gérance peuvent comporter un montant fixe auquel s'ajoute un montant variable en fonction par exemple du chiffre d'affaires ou des bénéfices réalisés par le locataire-gérant.
Le propriétaire du fonds de commerce peut demander la réévaluation de la redevance si son montant ne reflète plus la réalité du marché, si le contrat de location -gérance est renouvelable par tacite reconduction et en l’absence de clause d’indexation (article L144-11 du Code de commerce).
Quelle est la fiscalité du contrat de location-gérance ?
Les revenus d’exploitation tirés de la redevance versés au propriétaire sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le paiement de la redevance donne lieu aussi au paiement de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur ce montant.
Le bailleur demeure redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur une base minimale.
Quelle fiscalité en cas de cession du fonds au terme de la location-gérance ?
A la fin de la location-gérance, si le loueur souhaite acheter le fonds de commerce, il devra verser un droit de cession :
3 % si le prix de vente est entre 23 000 € et 200 000 €,
5 % au-delà de 200 000 €.
Le propriétaire est alors assujetti aux plus-values professionnelles mais pourra bénéficier d’exonérations dans les cas suivants :
la valeur du fonds de commerce n’excède pas 500 000 € (exonération totale),
la valeur n’excède pas 1 million € (exonération partielle),
l’exercice de l’activité pendant au moins 5 ans avant la mise en location-gérance du fonds,
l’imposition des bénéfices de l’entreprise s’effectue au titre de l’IR et non de l’IS (impôt sur les sociétés),
la transmission du fonds au locataire-gérant,
la cession intervient dans le cadre d’un départ à la retraite.
Les dotations aux amortissements du fonds de commerce donné en location gérance ne sont pas éligibles au crédit d’impôt recherche.
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