Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Définition du bail professionnel
Un bail professionnel est un contrat de location portant sur un local destiné à l’exercice d’une profession non commerçante. Par exemple, c’est le bail idéal pour les professions libérales réglementées ou non réglementées.
Un artisan peut également signer un bail professionnel dès lors qu’aucun fonds artisanal n’est exploité dans le local.
Attention
Si le locataire habite dans le local, le bail devient mixte (bail professionnel et bail d’habitation). Il obéit alors aux règles des baux d’habitation.
Différences entre bail professionnel et bail commercial
Des locataires différents : le bail professionnel ne concerne donc pas les mêmes locataires qu’un bail commercial.
Des durées différentes : les règles régissant les deux types de baux sont différentes. La durée du bail est de 6 ans pour un bail professionnel au minimum, alors qu’elle est de 9 ans par principe dans un bail commercial.
Des tribunaux différents : en cas de conflit sur un bail professionnel, le tribunal judiciaire sera compétent.
La loi se montre très protectrice envers le locataire qui loue un local commercial. En particulier, depuis la loi Pinel de 2014. Par exemple, sur les conditions de cession du droit au bail ou de modification du loyer commercial (dans un bail commercial, la révision du loyer peut être triennale ou annuelle en cas de clause d’échelle mobile).
Bon à savoir
Si le propriétaire et le locataire le souhaitent, ils peuvent placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le régime du bail commercial. Les règles du bail commercial s'appliquent alors comme le prévoit l’article L 145-2 du Code de commerce.
Enfin, il est aussi possible de signer un bail dérogatoire en lieu et place d’un bail commercial. Méfiez-vous avant de signer un bail de comprendre tous les enjeux.
Destination du local
Il est important de vérifier la destination du local avant de signer un bail professionnel ! Le local doit être affecté à l’exercice d'une activité professionnelle.
Sinon, vous devez demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation. Si cela n’est pas interdit par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété. Le maire peut autoriser le changement total ou partiel d'usage des locaux d'habitation. Cette autorisation n’est pas requise dans les zones franches urbaines.
De manière générale, vérifiez bien que votre activité est compatible avec le règlement de copropriété !
Spécificités du bail professionnel
La durée du bail professionnel
Le bail professionnel a une durée de 6 ans au minimum.
Il est renouvelable par tacite reconduction pour une durée identique.
Le congé du bail professionnel
Le locataire peut décider de partir à tout moment au cours du bail, moyennant un préavis de 6 mois.
Le propriétaire peut donner congé à l’expiration du bail, avec un préavis de 6 mois. Aucune indemnité n’est due par le bailleur car il n’existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel ! Rappelons que le droit au bail prévoit le renouvellement du bail commercial…
Le congé s’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception ou envoi par un commissaire de justice.
Le loyer dans un bail professionnel
Les parties fixent le loyer librement.
La loi ne prévoit aucun mécanisme de révision spécifique du loyer. Aussi, une clause de révision du loyer est indispensable pour procéder à son augmentation annuelle.
L’indice utilisé sera généralement l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Si le bail vise à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, l'indice de référence peut être l'indice du coût de la construction (ICC).
Les charges du bail professionnel
Le bail professionnel doit fixer la liste des charges supportées par le locataire. Il n’existe aucune liste légale !
De manière générale, les travaux et dépenses de grosses réparations sont prises en charge par le bailleur : ravalement de façade, charpente, travaux liés à la vétusté de l'immeuble, certains impôts ou charges (type contribution économique territoriale, charges portant sur des locaux vacants, etc).
Les autres charges et petits travaux d’entretien peuvent être pris en charge par le locataire.
La sous-location du bail professionnel
Le bail professionnel est moins réglementé que le bail commercial. Aussi, le locataire peut sous-louer librement son local professionnel, sauf si une clause du bail l'interdit. Il a simplement l’obligation d'en informer son bailleur.
Le locataire principal demeure responsable envers le propriétaire de l'exécution du contrat, en particulier du paiement des loyers !
La cession du bail professionnel
De la même manière, la cession du bail professionnel est libre, sauf clause contraire du contrat.
Le contrat peut prévoir des conditions particulières pour la cession comme l’agrément du cessionnaire par le bailleur.
Quel est le contenu d’un bail professionnel ?
Le bail professionnel doit être conclu par écrit. Si le bail a une durée supérieure à 12 ans, la rédaction devant notaire est obligatoire.
Le bail professionnel contient les clauses habituelles d'un contrat de location comme :
désignation des parties ;
description du local commercial ;
durée du bail ;
montant du loyer ;
conditions de paiement et de révision du loyer ;
obligations de chaque partie ;
répartition des charges.
Attention
Le bail professionnel est moins réglementé. Il laisse une grande place au contenu du contrat de location du local. Aussi, vous devez être vigilant lors de sa rédaction !
L'état des lieux du bail professionnel
La loi Pinel rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux, pour les baux professionnels conclus à compter du 20 juin 2014.
L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si un état des lieux amiable n’est pas possible, l’intervention d’un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, sera payée à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Bon à savoir
Le versement d'un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais le contrat de location peut en prévoir un. Le montant est alors librement fixé par le bailleur et le locataire.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients du bail professionnel
|
Avantages du bail professionnel |
Inconvénients du bail professionnel |
|---|---|
|
Durée supérieure à 6 ans |
Pas de droit au bail |
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Loyer libre |
Moins protecteur du locataire que le bail commercial |
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Dépôt de garantie facultatif |
Clause de révision du loyer obligatoire |
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Résiliation à tout moment par le locataire avec un préavis de 6 mois |
Résiliation à l’échéance pour le propriétaire avec un préavis de 6 mois |
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Répartition libre des charges, travaux et taxes entre locataire et bailleur |
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Compétence du tribunal judiciaire |
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