Comment se déroule la fin du bail commercial ?
Le bail commercial ou bail 3/6/9 fonctionne par période triennale pour le locataire. Le propriétaire, lui, est engagé pour une période ferme de 9 ans, au minimum, sur la location de son local commercial.
La tacite prolongation du bail commercial
En fin de contrat, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement ! C’est le premier point à retenir.
Si ni le locataire, ni le propriétaire ne se manifestent, le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions. On parle alors de tacite prolongation du bail commercial.
Attention, en cas de prolongation tacite, le locataire ne bénéficie plus du droit au bail. Cela peut peser dans le cas d’une vente du fonds de commerce !
Si la durée du bail commercial excède 12 ans, le bailleur peut déplafonner le loyer commercial.
Donner congé pour négocier le renouvellement du bail commercial
Pour éviter cette prolongation, le bailleur ou le locataire doit adresser à l’autre partie un congé. Ce congé peut intervenir à tout moment, au moins 6 mois avant l’échéance. Le congé d’un bail commercial prend fin le dernier jour du trimestre civil.
Exemple
Le propriétaire adresse un congé le 10 avril 2024, l'effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 10 avril au 10 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil.
Le bailleur adresse un congé à son locataire, avec ou sans offre de renouvellement, par un commissaire de justice. Il doit mentionner le fait de pouvoir saisir le tribunal judiciaire dans les 2 ans pour contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.
De son côté, le locataire adresse un congé au propriétaire avec ou sans demande de renouvellement. Il l’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un commissaire de justice.
Les modalités de renouvellement du bail commercial
Si les parties décident de renouveler le bail commercial, en réalité, elles signent un nouveau bail commercial soumis à de nouvelles conditions ou non. L’article L 145-10 du Code de commerce encadre les modalités du renouvellement du bail.
Le droit au renouvellement du bail
Le locataire à droit au renouvellement de son bail commercial s’il répond à 3 conditions :
détenir la propriété de son fonds de commerce ;
être immatriculé au registre national des entreprises (RNE) ;
exploiter le fonds de commerce de manière effective dans le local commercial, au cours des 3 dernières années.
L’augmentation du loyer
Le bailleur qui propose un renouvellement du bail commercial, suggère souvent une augmentation du loyer.
Le locataire dispose alors de 3 options :
Accepter le renouvellement et le nouveau loyer. Le locataire donne son accord de manière formelle ou tacitement (en payant spontanément le montant du loyer augmenté).
Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. Bailleur et locataire négocient alors le montant du loyer. Faute de solution amiable, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire).
Refuser l'offre de renouvellement. Attention : le bail commercial se termine sans que le locataire puisse obtenir une indemnité d'éviction.
Attention, le bailleur peut aussi donner congé sans offre de renouvellement du bail ! S’il ne justifie d’un juste motif de non-renouvellement du bail commercial, il doit verser une indemnité d’éviction à son locataire. Son montant peut être fixé à l'amiable mais sera établi le plus souvent par un expert professionnel. L’indemnité d’éviction vise à couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait du non renouvellement du bail.
Acceptation du renouvellement
Si le locataire adresse un congé demandant le renouvellement du bail commercial, il doit veiller à recopier le quatrième alinéa de l’article L 145-10 précité. En effet, cela rappelle au bailleur les possibilités de réponse offertes.
En effet, celui-ci peut accepter la demande de renouvellement ou ne rien faire pendant 3 mois. Dans les deux cas, le bail commercial sera considéré comme renouvelé. Il peut également refuser pour un juste motif ou en payant l’indemnité d’éviction.
S’il souhaite solliciter une augmentation de loyer, sa demande doit se réaliser par acte de commissaire de justice. On réalise ici tout le formalisme des baux commerciaux et l’importance de se faire accompagner par des professionnels, notamment au moment de la fin du bail. Les règles du bail commercial sont très spécifiques et protectrices.
Comment se passe le renouvellement des autres baux sur un local commercial ou professionnel ?
Il existe d’autres contrats de location pour louer un local destiné à son activité !
Renouvellement du bail dérogatoire ou bail de courte durée
La loi encadre le renouvellement du bail dérogatoire. La durée totale des baux successifs doit rester inférieure à la durée maximale de 3 ans. Faute de quoi, le bail dérogatoire sera considéré transformé en bail commercial, à la demande du bailleur ou du locataire !
Si le locataire reste dans le local commercial plus d’un mois après l’échéance du bail précaire, un bail commercial est supposé conclu.
Renouvellement du bail professionnel
Le renouvellement du bail professionnel obéit à ses propres règles. Il n’existe pas de droit au renouvellement, ni d’indemnité d’éviction. Toutefois, le bail professionnel peut bénéficier d’une tacite reconduction.
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