Le locataire peut-il sous-louer tout ou partie des locaux ?

La sous-location est en principe interdite pour un bail commercial.

Elle peut toutefois être autorisée :

• par une clause du bail : le bailleur autorise la sous-location dès la conclusion du bail ou par un avenant,

• par le bailleur, au cours du bail.

Les formalités

Lorsque la sous-location est autorisée, le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte de sous-location (ou à son renouvellement) :

• le locataire informe le bailleur de son intention de sous-louer, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

• dans les quinze jours de la réception de cet avis, le bailleur fait connaître s'il entend concourir à l'acte,

• si le bailleur refuse de concourir à l'acte de sous-location, ou s'il omet de répondre, il est passé outre : le bail de sous-location peut être conclu.

À noter : le bailleur peut renoncer à cette formalité : cette modalité doit être prévue clairement par le bail.

La sous-location irrégulière

Si le bailleur n'est pas appelé à concourir à l'acte alors que cette formalité était obligatoire, la sous-location est irrégulière :

• le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial principal, car le locataire qui sous-loue de façon irrégulière commet une faute. Il peut également refuser de renouveler le bail sans indemnité d'éviction.

• le sous-locataire ne peut faire valoir aucun droit envers le bailleur principal : il est occupant sans titre.

La sous-location régulière

Si, au contraire, la sous-location est régulière, le sous-locataire pourra acquérir, au terme du bail principal, un droit au renouvellement du bail de sous-location :

• lorsque le bail principal n'est pas renouvelé,

• à la condition que les locaux ne soient pas indivisibles ou stipulés indivisibles, lorsque le sous-locataire n'en loue qu'une partie.

Sources juridiques

Articles L 145-31 et L 145-32 du Code de commerce

Cass. Civ. 3, 16 juin 1999, pourvoi n° 97-15461