La sous-location d’un bail commercial est-elle autorisée ?
En principe, la sous-location d’un bail commercial est interdite.
Mais le propriétaire (ou bailleur) peut donner son accord et autoriser la sous-location de son local commercial ou d’une partie de celui-ci (sous-location partielle).
Il n’y a pas de rapport direct entre le sous-locataire et le propriétaire du bail commercial, mais ce dernier doit concourir à l’acte. Il est au courant des conditions et de l’identité du sous-locataire.
La législation de la sous-location commerciale est précisée dans les articles L145-31 à L145-32 du Code de commerce et la jurisprudence du tribunal.
Les conditions de sous-location d’un bail professionnel sont différentes du bail commercial, hors clause contraire, un locataire peut sous-louer son local professionnel.
Quelles sont les conditions pour sous-louer un bail commercial ?
Il faut respecter 2 conditions pour pouvoir sous-louer un bail commercial :
Obtenir l'autorisation du bailleur pour sous-louer un bail commercial
Il est nécessaire d’obtenir l’autorisation écrite ou tacite du propriétaire :
L’autorisation de sous-location doit être inscrite dans le bail commercial. Si ça n’est pas le cas, il est possible de rédiger un avenant au bail ou un courrier.
L'autorisation de sous-louer peut être tacite. Par exemple, si le propriétaire donne son accord pour des travaux en vue d'accueillir une sous-location commerciale. Mais il est recommandé d’avoir son accord écrit, afin d’apporter une preuve en cas de procédure.
Le renouvellement du bail commercial implique d’y inscrire l’autorisation de sous-location. Si la durée du bail commercial ne doit pas être inférieure à 9 ans (bail 3 6 9), la durée du contrat de sous-location peut être inférieure.
Il est possible de signer un bail dérogatoire (3 ans maximum), avec l’accord des parties.
Le bailleur doit concourir à l’acte de sous-location
La seconde condition pour que la sous-location soit valable, est d’obtenir le concours du bailleur :
Le locataire (ou le sous-locataire) informe le propriétaire de son intention de sous-louer le local commercial (y compris si le bail commercial l’autorise) par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception.
Le bailleur donne sa réponse sous 15 jours.
Si le bailleur ne répond pas, son silence vaut accord.
Le bailleur peut renoncer à cette formalité, mais cela doit être prévu clairement dans le bail commercial.
L’objectif de cette démarche est que le bailleur puisse connaître les conditions de la sous-location (montant du loyer de la sous-location, identité du sous-locataire, etc.). Si le bailleur donne son accord, les droits du sous-locataire sont les mêmes que ceux du locataire principal.
Attention
Si le bailleur ne concourt pas au bail commercial, ce dernier est irrégulier et cela a des conséquences sur la sous-location (le locataire et le sous-locataire peuvent être expulsés du local commercial).
Enfin, le bailleur peut augmenter le loyer du local, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal. Il possède un délai de 2 ans à compter de sa connaissance du prix du loyer, pour le réviser.
Quels sont les droits et obligations du locataire et du sous-locataire d’un bail commercial ?
Le locataire d’un bail commercial
Le locataire principal du local commercial est responsable à l’égard du bailleur. Par exemple, si le sous-locataire dégrade le local ou s’il ne paye pas le loyer.
Il peut mettre fin au contrat de sous-location à échéance ou de manière anticipée (notamment si le contrat comporte une clause résolutoire).
S’il ne renouvelle pas le bail à échéance d’une période triennale (3-6-9), la sous-location cesse.
Le locataire doit respecter les conditions et les motifs de résiliation prévus dans le bail.
Le sous-locataire d’un bail commercial
D’une manière générale, les conditions du contrat de sous-location ne dépassent pas celles du bail commercial.
L’activité du sous-locataire doit être identique à celle du locataire, hors autorisation du bailleur. La destination du local commercial prévue dans le contrat de bail doit être respectée.
La fin du bail commercial entraîne la fin de la sous-location. Cela dit, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail commercial au locataire principal ou au bailleur.
Il peut exercer son droit direct au renouvellement lorsque le bail expire (si le locataire ne renouvelle pas le bail).
Cependant, si le bailleur refuse la demande de renouvellement du locataire principal (ou s’il donne congé sans offre de renouvellement), le sous-locataire ne pourra pas renouveler le bail. Il aura droit à une indemnité d’éviction, comme le locataire principal.
Bon à savoir
Même si le bailleur n’a pas de lien juridique avec le sous-locataire, il dispose d’un droit d’action. Par exemple, il peut demander au sous-locataire le règlement du loyer si le locataire principal fait défaut (à condition que le montant du loyer soit identique au loyer principal).
La sous-location partielle d’un bail commercial
Une sous-location partielle implique qu’une partie seulement du local commercial soit sous-louée et l’autre, exploitée par le locataire principal.
Le local peut être séparé (divisible) ou non (indivisible).
Exemple
Une brasserie sous-loue une partie du local à un vendeur de bières artisanales.
Le sous-locataire demande au bailleur, le renouvellement du bail ;
Le locataire demande le renouvellement du bail uniquement pour la partie qu’il exploite.
En cas de local indivisible, le sous-locataire demande le renouvellement du sous-bail au locataire principal.
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Quels sont les avantages et inconvénients de la sous-location commerciale ?
Le principal avantage à sous-louer un local commercial est d’utiliser une partie des locaux, de percevoir un loyer (si le propriétaire ne le récupère pas) et de partager les charges. Et ainsi, d’optimiser les revenus de son entreprise.
Mais la sous-location est une procédure très encadrée et possède quelques inconvénients :
Le locataire est responsable en cas de manquement du sous-locataire.
Par exemple : si le sous-locataire ne paye pas le loyer, le locataire doit tout de même payer le bailleur (même si le sous-loyer est supérieur au loyer).
De même, si le locataire ne paie plus le loyer, le sous-locataire devra le payer (à hauteur du montant stipulé dans le contrat).
Le bailleur peut tout à fait augmenter le prix du loyer si le locataire applique au sous-locataire, un loyer supérieur à celui qu’il paye.
Si la sous-location est irrégulière (absence des 2 conditions - autorisation et concours du bailleur), le bail peut être résilié, non-renouvelé et la sous-location peut être inopposable au bailleur.
La sous-location peut entraîner des conséquences fiscales pour le locataire (taxes possibles sur les revenus de sous-location).
Comment rédiger un contrat pour la sous-location d’un bail commercial ?
Le contrat de sous-location du bail commercial est identique au bail commercial, les droits et devoirs des parties sont donc les mêmes. Il est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.
Que doit comporter un contrat de sous-location commerciale ?
Il est possible de trouver des modèles de contrat de sous-location commerciale en ligne, ils comportent plusieurs mentions :
L’identité des parties (locataire et sous-locataire) ;
La description et l’affectation (activité) du local sous-loué ;
Le montant du sous-loyer ;
Obligations du sous-locataire (entretien, réparations, assurances, etc.) ;
Les cas de défaut (faillite du sous-locataire, non-paiement du loyer, endommagement des locaux, etc.) ;
Les recours du sous-bailleur (notamment résiliation du contrat) ;
La répartition des charges entre locataire et sous-locataire ;
La responsabilité envers le bailleur ;
La durée du bail (inférieure au bail commercial).
Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé pour rédiger un contrat de sous-location commerciale valide.
Quels sont les risques de sous-louer un bail commercial sans autorisation ?
Le locataire s’expose à certains risques s’il sous-loue un local sans autorisation du bailleur, notamment :
La résiliation du bail ou son non-renouvellement ;
L’engagement de sa responsabilité en cas de dommages causés. Le propriétaire peut tout à fait engager une action en justice pour obtenir des intérêts.
Même en cas de sous-location régulière, le locataire reste responsable des actions du sous-locataire auprès du bailleur.
Si le locataire applique un loyer supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut augmenter le loyer d’un montant égal au dépassement. Le risque est donc, pour le locataire, de ne pas “profiter” d’une source de revenu complémentaire pour son activité.
En cas de sous-location totale, le locataire perd son droit au renouvellement de bail, puisqu’il n’exploite pas de fonds de commerce. En cas de sous-location partielle, le renouvellement du bail s’applique pour la partie qu’il exploite.
Comment mettre fin à une sous-location commerciale ?
Le contrat de sous-location commerciale prend fin au moment de la date stipulée dans le contrat. Aucune durée minimale du contrat de sous-location n’est imposée par la loi.
Sous-locataire et locataire peuvent résilier le contrat avant le terme, d’un commun accord.
Le contrat peut mentionner une clause de résiliation unilatérale qui indique les dispositions de résiliation, tout en respectant un préavis (généralement 6 mois).
L’une des parties informe l’autre par courrier recommandé avec avis de réception.
Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de sous-location sans mettre fin au bail commercial principal. Il peut devoir verser des indemnités d'éviction.
Les étapes pour la sous-location d’un bail commercial
Vérifier le contrat de bail et la présence de clause interdisant la sous-location ;
Rédiger le contrat de sous-location ;
Obtenir l’autorisation du bailleur pour sous-louer un local commercial ;
Obtenir le concours à l’acte de sous-location (ou contrat de sous-location) ;
Signature du contrat de sous-location.
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