Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial ou vous avez exploité un commerce ? Le choix du local commercial n'était pas si judicieux et vous souhaitez désormais habiter ou louer le bien en résidence principale ou en résidence secondaire ?
Les raisons qui conduisent à la transformation d’un local commercial en habitation sont très diverses :
vouloir profiter d’une forte tension sur le marché locatif ;
éviter la vacance du local commercial, en particulier depuis la pandémie de Covid-19. Élément fondamental du fonds de commerce, le local commercial voit sa valeur fluctuer au gré de la conjoncture économique.
Qu’est-ce qu'un changement de destination d'un local commercial ?
Un local commercial a une destination qui correspond à l'usage pour lequel il a été conçu et autorisé. Le changement de destination consiste à modifier l'usage du local pour lui donner une nouvelle affectation.
En droit de l’urbanisme, il existe 5 types de destinations :
habitation ;
commerce et activité de services ;
équipements collectifs et services publics ;
autres activités des secteurs secondaire et tertiaire ;
exploitation agricole et forestière.
Un local commercial est dédié à l’exercice d’une activité professionnelle commerciale tandis qu’une habitation est destinée au logement de ses habitants.
Rassurez-vous : domicilier son entreprise chez soi ne constitue pas un changement de destination ! De la même manière, exercer son activité à domicile pour un entrepreneur individuel (consultant, freelance, etc.) n’entraîne pas d’obligation de changement de destination.
Si vous n’avez pas de but précis à long terme, il peut d’ailleurs être intéressant de conserver un usage mixte aux locaux. Ainsi, vous serez libre de louer le local en logement comme en boutique.
Exemple
Vous exploitez une boutique devenir trop grande et voulez transformer une partie du magasin en appartement ?
Le local devient alors mixte : à la fois local commercial et local d’habitation.
Comment transformer un local commercial en habitation ?
Étape 1 : Résilier le bail commercial
La démarche préalable indispensable consiste à résilier le bail commercial, s’il est encore en cours. Vérifiez bien que toute annexe au local commercial est également libérée.
A chaque période triennale du bail commercial (3, 6 et 9 ans), le bailleur peut résilier le contrat de location pour transformer le local à usage d’habitation.
Les obligations du propriétaire lui impose de respecter le formalisme requis et adresser le congé à son locataire au moins 6 mois avant la fin de la période de 3 ans par un commissaire de justice.
Étape 2 : Vérifier le PLU (plan local d’urbanisme)
Ensuite, consultez le PLU pour vérifier qu’aucune règle ne s’oppose à la transformation d’un local commercial en habitation. Le PLU est disponible en ligne ou auprès du service urbanisme de la mairie de votre commune.
Le PLU constitue la colonne vertébrale de l'urbanisme d’une commune. Régulièrement mis à jour, les règles de construction peuvent avoir évolué depuis votre achat du local commercial.
Ce document comporte toutes les règles, les interdictions, les limitations de construction au sein d’une zone géographique donnée. Pour transformer un local commercial en habitation, vous pouvez vous heurter notamment à une interdiction de principe de ce type d’opérations, afin de maintenir la vitalité du commerce de proximité.
Parfois, c’est l’interdiction de transformation des rez-de-chaussée des immeubles qui pèse sur la faisabilité de votre projet de transformation.
Étape 3 : Demander les autorisations d’urbanisme
Les autorisations varient selon le projet envisagé :
un simple changement de destination nécessite une déclaration préalable de travaux (DP), à réaliser en ligne ou auprès de la mairie du local commercial.
un changement de destination accompagné d’une modification de la façade et/ou modification de la structure porteuse nécessite un permis de construire. Les délais, modalités et coûts sont alors plus importants.
Si vous vous trouvez dans un secteur protégé, les démarches, le contenu du dossier et les délais d’instruction sont plus longs. Tel sera le cas d’un local commercial situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (monument historique, site classé ou en instance de classement, réserve naturelle, parc national, etc.).
Quelles sont les démarches à effectuer pour un local commercial est en copropriété ?
Première étape au niveau de l’immeuble : le règlement de copropriété. Ce document, parfois ancien et confus, détermine les règles générales applicables à l’immeuble. Il définit également la division des lots et leur destination.
La destination de l’immeuble peut être à usage d’habitation, de commerce, etc ou à usage mixte.
Bon à savoir
Si votre projet de modification respecte la destination générale de l’immeuble, aucune démarche particulière n’est nécessaire.
Si votre projet déroge à la destination prévue pour l'immeuble, il sera nécessaire d’obtenir le changement d’affectation du local commercial en local d’habitation. Cela nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale !
Vous pouvez demander au syndic de soumettre au vote cette décision lors de la prochaine assemblée ou de convoquer, à vos frais, une assemblée générale.
Tout changement de destination impacte les impôts locaux
Le local commercial est soumis à la contribution économique territoriale (CET), mais pas les logements. En outre, votre projet modifie le calcul des impôts fonciers.
Aussi, l’article 1406 du Code général des impôts (CGI) impose d’informer l'administration fiscale du changement de destination d’un local commercial dans les 90 jours. Cette information s’effectue en adressant le formulaire 10517 par recommandé avec accusé de réception aux services du cadastre ou en le déposant directement.
L’administration fiscale procède alors à la mise à jour de la valeur locative des biens. La CET est supprimée, la taxe foncière modifiée, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires éventuellement appliquée, le cas échéant.
S’assurer que la transformation respecte les règles de décence de l'habitation
Enfin, dernière étape importante surtout si vous voulez louer le logement, voire le revendre. Vous devez vérifier que le nouveau logement créé respecte bien les critères de décence et les normes d’habitabilité.
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la décence d’un logement comme un bien :
ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ;
répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an ;
doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les critères de décence ont récemment été renforcés pour inclure la performance énergétique minimale des logements. L’interdiction progressive de location des “passoires thermiques” se met en place jusqu’en 2034. Il est donc important de prendre en compte ces mesures dès la décision de transformation du local commercial en habitation.
Comment transformer un logement en local professionnel ?
Si transformer un local commercial en habitation est possible, la procédure inverse est aussi envisageable.
Pour ce faire, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires, si le logement est situé dans une copropriété. Après avoir vérifié que le projet ne se heurte pas à la destination générale de l’immeuble, vous devez réunir la majorité absolue des voix en assemblée générale.
Puis, sollicitez les déclarations d'urbanisme requises pour le changement de destination, semblables à celles évoquées ci-dessus : permis de construire ou déclaration préalable de travaux.
Dans certaines communes en tension locative, lorsque la ville manque de logements pour ses habitants, elle peut exiger une compensation en parallèle du changement d’usage. Cette compensation est alors définitive et attachée au bien et non au demandeur.
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