Le refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. Aussi, le propriétaire doit adresser un congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Ce congé s’effectue grâce à l'intervention d’un commissaire de justice.
Le bailleur peut informer son locataire du non-renouvellement du bail commercial. Plusieurs solutions se dessinent alors en fonction de la situation à la fin du bail commercial.
Les articles L 145-14 à L 145-30 du Code de commerce encadrent le refus de renouvellement du bail commercial et ses conséquences.
Non-renouvellement du bail pour justes motifs
Le propriétaire peut invoquer des motifs graves et légitimes de refus du renouvellement du bail commercial tels que :
le non-paiement récurrent du loyer ou des charges,
l’absence de réparations incombant au locataire,
le défaut d’exploitation du fonds de commerce dans le local commercial,
une autre violation grave des obligations du locataire,
la démolition programmée du bâtiment contenant le local commercial pour insalubrité (en cas de construction nouvelle ou de reconstruction, le locataire bénéficie d’un droit de priorité).
Attention, en cas d’arrêt d’exploitation du fonds de commerce ou d'inexécution d'une obligation, le bailleur doit se montrer proactif. Il doit mettre en demeure le locataire pour pouvoir refuser ensuite de verser l’indemnité d’éviction. Cette mise en demeure obéit à des conditions de forme strictes.
Le bailleur s’exonère ainsi du paiement de l’indemnité d’éviction. Toutefois, il doit informer le locataire de la possibilité de contester le refus de renouvellement du bail commercial ou de demander le paiement de cette indemnité. Le locataire dispose de 2 ans à compter de sa connaissance du refus de renouvellement du bail commercial.
Bon à savoir
Si le locataire réside dans un local d’habitation, local accessoire au local commercial, le non-renouvellement peut trouver une justification dans le fait de vouloir y loger ou y loger un proche, comme pour tout local d’habitation.
Paiement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial
En l’absence de justes motifs, le locataire bénéficie d’un droit au bail, ou droit au renouvellement du bail commercial. Aussi, en cas de non-renouvellement, le bailleur peut se voir contraint de verser une indemnité d’éviction.
L’objectif de l’indemnité d'éviction est de compenser le préjudice causé par le non-renouvellement du bail. C’est une règle d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger dans le bail commercial !
Calcul de l’indemnité d’éviction du bail commercial
Le calcul se base sur la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession selon les considérations suivantes :
perte de la clientèle, voire disparition totale du fonds de commerce ;
résultat d’exploitation des 3 dernières années ;
droit au bail (qui peut avoir une valeur plus importante que le fonds en cas de localisation exceptionnelle).
La valeur marchande du fonds de commerce constitue l’indemnité principale. Mais des indemnités accessoires peuvent venir se greffer dessus. Par exemple :
frais de déménagement et de réinstallation d’un commerce ;
droits de mutation liés à l’achat d’un nouveau fonds de commerce ;
indemnités de licenciement éventuelles des salariés ;
indemnités de résiliation des contrats en cours ;
perte de licence ;
frais de double loyer ;
trouble commercial généré par la perte du local.
Bon à savoir
En cas de déplacement du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction prend en compte le coût du transfert du fonds, le droit au bail et le coût éventuel d’un nouveau pas-de-porte.
Conditions relatives au locataire et au timing
Pour bénéficier d’une indemnité d’éviction, le locataire doit :
exploiter le fonds de commerce de manière effective ;
être immatriculé au registre national des entreprises (RNE).
Le montant de l’indemnité d'éviction se fixe au plus près de la réalisation du préjudice. Cela revient à procéder à une évaluation en toute fin de bail commercial.
Les parties peuvent déterminer à l’amiable le montant de l’indemnité d’éviction. Toutefois, très souvent, le recours à un expert professionnel s’avère indispensable. Si les parties ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant, le tribunal judiciaire tranche.
Le non-renouvellement du bail à l’initiative du locataire
Si ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent avant l’échéance, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation. Le locataire doit donc donner congé s'il ne souhaite pas le renouvellement du bail commercial.
Il peut également refuser le congé avec offre de renouvellement que le bailleur lui aura fait parvenir. Ce peut être le cas si aucun accord n'intervient sur l’augmentation du loyer commercial.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, au moins 6 mois à l’avance. Lorsqu’il est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail. Il procède à un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ou son représentant. L’état des lieux est obligatoire pour les baux commerciaux depuis 2014.
Bon à savoir
Avant l’échéance du bail, le locataire peut aussi céder son bail commercial ou céder l’intégralité de son fonds de commerce.
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