Tout savoir sur la durée d’un bail commercial

Durée des baux commerciaux

Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?

Un bail commercial a une durée minimale de 9 ans. C’est une disposition d'ordre public qui vise à protéger le locataire professionnel.

Cette durée légale de 9 ans s’applique automatiquement à tout bail commercial écrit ou oral (il n’est pas obligatoire d’établir un bail commercial par écrit). Sous certaines conditions spécifiques, le bailleur (propriétaire) peut résilier le bail commercial avant ces 9 ans.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

Un locataire peut vouloir résilier son bail commercial avant la durée légale de 9 ans. Il peut le résilier de manière triennale (tous les 3 ans) après sa signature, on parle donc de bail 3-6-9.

Le bail commercial doit alors contenir une clause de résiliation du bail à échéances 3 ans, 6 ans ou 9 ans.

Quelle est la durée maximale d’un bail commercial ? 

Il n’y a pas de durée maximale pour les baux commerciaux.

Cependant, il y a une exception avec le bail dérogatoire courte durée. Le bail est conclu pour une durée de 3 ans. Comme il s’agit d’une dérogation au bail commercial, on parle de bail précaire ou bail courte durée.

La signature du bail dérogatoire doit se faire d’un commun accord entre locataire et propriétaire.

Ce type de bail permet de tester la rentabilité de l’activité commerciale et pour le propriétaire, la fiabilité du locataire.

Est-ce possible de prolonger un bail commercial au-delà de 9 ans ? 

Oui, la prolongation d’un bail commercial est possible !

Comme il n’y a pas de durée maximale, les 2 parties peuvent prolonger le bail commercial ou choisir sa durée librement, si elle est supérieure à 9 ans. Cependant, il faut savoir que :

• Le bail commercial d’une durée supérieure à 12 ans doit être rédigé par un notaire (c’est un acte authentique).

• En cas de renouvellement à échéance de 9 ans, le loyer du local commercial pourra être réévalué, sans tenir compte du plafonnement (le locataire doit en être informé à la signature du contrat de bail).

Après 9 ans, si aucune des parties ne se manifeste, le bail est reconduit automatiquement pour une durée indéterminée (tacite reconduction). Les dispositions du bail continuent de s’appliquer, le propriétaire peut réviser le prix du loyer de manière triennale.

Comment fonctionne le renouvellement d'un bail commercial ? 

Même si la reconduction du bail commercial est tacite, le locataire ou le propriétaire peuvent vouloir renouveler ou mettre fin au bail commercial.

Le preneur (locataire) dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial et peut formuler sa demande de renouvellement du bail par écrit.

Le propriétaire répond par voix d’huissier positivement ou non et peut proposer une augmentation de loyer (que le preneur est libre d’accepter ou non).

En cas de silence du propriétaire, la demande de renouvellement est de fait acceptée.

Cependant, le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial, il y a alors 2 cas de figure :

• Donner congé avec une offre de renouvellement : si le locataire accepte, le bail est reconduit pour 9 ans dans les mêmes conditions.

• Congé sans offre de renouvellement : le propriétaire explique au locataire les motifs de non-reconduction du bail ou refus de renouvellement, il verse une indemnité d’éviction au locataire.

Hors certaines conditions, comme un motif grave, démolition de l’immeuble ou si le locataire ne se trouve plus dans les conditions du statut de bail commercial.

D’autre part, après 3 ans, le bail courte durée prend fin. Le propriétaire doit le signifier au locataire par courrier recommandé, autrement, le locataire peut revendiquer les droits d’un bail commercial classique.

Ce dernier offre des conditions plus favorables, comme le plafonnement des loyers, une indemnité d’éviction, etc.

Quelles sont les options de résiliation anticipée d’un bail commercial ?

Peut-on résilier un bail commercial avant son terme ?

En pratique, un bail commercial peut être résilié avant la durée légale de 9 ans, notamment à l’initiative du locataire à chaque fin de période triennale (donc 3, 6, 9 ans), sans qu’il doive motiver sa décision.

Il doit pour cela envoyer une lettre recommandée avec avis de réception ou un acte de commissaire de justice (anciennement huissier) au moins 6 mois avant la fin de la période. Si le préavis de résiliation de bail n’est pas respecté, le bail est prolongé.

Notez que depuis la loi Pinel, il est a priori impossible de contracter un bail commercial de 9 ans ferme (c'est-à-dire, sans possibilité de le résilier de manière triennale). Mais il existe des exceptions dans le cas d’un local :

• Commercial construit en vue d’une seule utilisation (exemple : un hôtel) ;

• À usage exclusif de bureaux ;

• Prévu dans l’article 231 ter, III-3° du Code général des impôts.

Comment casser un bail commercial avant 3 ans ?

Il est possible dans certains cas, de résilier un bail commercial avant l’échéance triennale (à condition de respecter le préavis de 6 mois) :

• Départ à la retraite du gérant majoritaire d’au moins 2 ans d’une SARL/EURL ;

• Bénéficiaire d’une pension d’invalidité ;

• Le propriétaire ne respecte pas certaines obligations (exemple : refus de prise en charge de gros travaux).

• Les dirigeants de SA ou SAS/SASU ne peuvent pas résilier le bail avant échéance.

Bien sûr, si le propriétaire et le locataire s’accordent, ils peuvent résilier le bail commercial d’un commun accord.

D’autre part, le bailleur peut également casser le bail commercial avant échéance si :

• Le locataire professionnel ne respecte pas ses obligations (nouvelle activité pro, sous-location non-autorisée, loyers impayés, etc.) ;

• En cas de clause résolutoire : effective à 1 mois après envoi du commandement de payer ;

• Le propriétaire réclame une résolution judiciaire ;

• D’un commun accord, le bailleur et le preneur souhaitent mettre fin au bail commercial.

Le propriétaire peut également récupérer le local commercial et mettre fin au bail si l’immeuble est en reconstruction, doit être surélevé ou en cas de changement de destination du local (exemple : transformation pour usage d’habitation).

Il respecte un préavis de 6 mois.

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