Quel bail pour mon local professionnel ou commercial ?

Votre projet d’entreprise nécessite la location d’un local professionnel ou commercial ? Sachez qu’il existe deux grands régimes pour la location d'un bien destiné à l'exercice d'une activité : le bail commercial et le bail professionnel. Qu’elle est la différence entre ces deux types de baux ? Par quelle législation sont-ils régis ? Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur le bail d’un local commercial ou professionnel !

Bail commercial et bail professionnel : quelles différences ?

Le bail commercial et le bail professionnel sont régis par une législation propre à chacun et leurs différences se situent à plusieurs niveaux : en termes de durée, de droit au renouvellement, d’activités exercées etc…

Des baux différents pour des activités différentes

Le bail professionnel et le bail commercial sont utilisés pour des activités différentes :

• Le bail commercial s’adresse aux activités commerciales, industrielles et artisanales

• Le bail professionnel est principalement destiné aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.

👉 Les entrepreneurs ayant une activité non commerciale, aussi appelée activité BNC, ou une activité de travaux immobiliers peuvent cependant demander que leur contrat de location soit soumis au statut des baux commerciaux. A contrario, les entrepreneurs ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent choisir le statut des baux professionnels.

La différence de durée et de résiliation d’un bail commercial et d’un bail professionnel

La durée d'un bail commercial est plus importante que la durée d'un bail professionnel. En effet, la législation veut que :

• un bail commercial soit conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans

• un bail professionnel soit conclu pour une durée de 6 ans minimum.

Du côté de la résiliation, les conditions qui encadrent les baux professionnels et commerciaux sont aussi très distinctes :

• Le bail professionnel peut être résilié à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.

• Le locataire d’un bail commercial ne peut demander la résiliation anticipée du contrat de bail qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance.

Les conditions de renouvellement du bail commercial et professionnel

Le bénéficiaire d’un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location qui est d’ordre public.

👉 Le bail commercial ne peut donc contenir aucune clause qui priverait le locataire de ce droit au renouvellement.

À contrario, le bailleur d’un bail professionnel a la possibilité de mettre fin au contrat de location à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière.

👉 le bailleur d’un bail professionnel a toutefois l’obligation d’en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Les autres différences entre le bail commercial et le bail professionnel

D’autres différences de fonctionnement existent entre le bail professionnel et le bail commercial :

La rédaction du bail : un bail professionnel est obligatoirement rédigé par écrit tandis que, bien qu’il soit fortement recommandé, l’écrit n’est pas obligatoire pour un bail commercial.

La révision du montant du loyer : Dans un bail commercial, le loyer peut légalement être révisé à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment si la clause d’échelle mobile est invoquée. Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision à moins qu’une clause le prévoie lors de la rédaction du bail.

Le calcul de la révision du loyer : Dans le cas d’un bail professionnel est l’indice retenu est celui des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour un bail commercial, c’est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) qui est retenu pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.

La sous-location : l’entrepreneur sous contrat de bail commercial ne peut sous-louer le local que si une clause du bail le prévoit, tandis qu’avec un bail professionnel, le locataire peut sous-louer, à moins qu’une clause du bail le lui interdise.

La cession de bail : Généralement autorisée dans le cas d’un bail professionnel, elle peut cependant être interdite totalement ou partiellement si mentionnée dans le contrat. Pour un bail commercial, la cession ne peut être interdite si elle intervient dans le cadre d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal, mais ses modalités peuvent être encadrées.

La rédaction du bail commercial

Le contrat de bail commercial n'étant pas obligatoire mais fortement recommandé, contrairement au bail professionnel, il n’est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence.

Pour sa rédaction, le bail commercial est généralement rédigé par un avocat ou un notaire. En effet, il faut éviter de le rédiger soi-même ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.

👉 Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer tout type d’activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Ce que doit contenir un contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations importantes :

• Identités et adresses du bailleur et du locataire

• Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local

• Montant du loyer et ses charges

• Mode de règlement du loyer

• Droit au renouvellement du bail

• Montant du dépôt de garantie

• Durée du bail

• Mode de résiliation du bail

👉 Il est également conseillé de joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques et d’y faire figurer la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur.

La rédaction du Bail professionnel

Même s'il n'est pas soumis à une forme particulière, le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Les parties peuvent également rédiger un contrat contresigné par avocat.

👉 Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.

Ce que doit contenir un bail professionnel

Il n'y a pas de statut spécifique pour le bail professionnel : le contenu du bail professionnel est librement fixé par les parties.

• Il doit comporter les clauses habituelles relatives aux contrats de locations :

• Informations sur l'identité des parties

• Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes

• Durée du bail

• Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer

• Répartition des charges

• Obligations respectives de chaque partie

Le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Diagnostic amiante

• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

👉 Attention : un bail professionnel de plus de 12 ans doit être établi devant un notaire.

La FAQ du bail commercial

Vous connaissez maintenant la différence entre le bail commercial et le bail professionnel, mais vous avez encore des questions ? Nous avons les réponses !

C'est quoi un bail commercial 3 6 9 ?

Un bail 3 6 9, c'est tout simple un bail commercial classique. Si on l'appelle ainsi, c'est parce que les baux commerciaux peuvent être résiliés tous les 3, 6 ou 9 ans. En pratique, ce terme est utilisé lorsqu'un propriétaire loue un local à un entrepreneur qui exerce une activité professionnelle commerciale, industrielle ou artisanale.

Pourquoi faire un bail commercial de 10 ans ?

Les baux commerciaux de 10 ou 12 ans sont plus favorables au bailleur. En effet, si le bail est conclu pour une durée ferme de 10 ou 12 ans, le bailleur obtiendra généralement de l’entrepreneur locataire qu'il renonce à toute faculté de résiliation. En résumé, les parties peuvent décider de conclure des baux commerciaux de 3/6/9/10 ou 3/6/9/12.

Qu'est-ce qu'un bail ferme dans un bail commercial ?

La durée ferme d'un bail commercial correspond à la durée durant laquelle un locataire ne peut pas résilier son contrat de bail. Mais, même sans ce terme, il faut savoir que dans le cadre d’un bail commercial, le locataire est beaucoup plus engagé car il ne peut, légalement et hormis cas de liquidation judiciaire, partir qu'à deux moments : à la fin du bail soit tous les 9, 10 ou 12 ans.

Qui paie les frais de rédaction d'un bail commercial ?

En général, il est d’usage que les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez un notaire ou un avocat soient partagés de façon équitable entre le bailleur et le locataire. Cependant, il s’agit seulement d’une pratique commune. Par conséquent, aucune disposition législative n’interdit aux parties de s’entendre et contractualiser un accord conventionnel différent.

Qui doit payer les charges d’un bail professionnel ?

La répartition des charges du bail professionnel entre le bailleur et le locataire est encadrée par le Code civil. Cet encadrement prévoit que le locataire ait à sa charge les menues réparations. Néanmoins, les parties sont libres de s’entendre autrement et de réaménager cette répartition en prévoyant une clause spécifique dans leur contrat de bail professionnel.