Les différents types de baux
Votre projet d’entreprise nécessite la location d’un local professionnel ou d’un local commercial ? Sachez qu’il existe plusieurs régimes pour la location d'un bien destiné à l'exercice d'une activité : bail commercial, bail professionnel, bail dérogatoire.
Le bail commercial ou bail 3/6/9
Le bail commercial s’adresse aux activités commerciales, industrielles et artisanales.
Prévu par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, ce type de contrat assure une stabilité à l’entrepreneur locataire d’un local commercial.
Le locataire bénéficie de nombreux atouts : propriété commerciale, droit au bail, garantie d’éviction, temps long pour créer ou développer son fonds de commerce, etc. De manière générale, la loi se montre protectrice du locataire commercial.
Le bail professionnel
Le bail professionnel est principalement destiné aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers. Par exemple, les professions libérales peuvent avoir recours à un bail professionnel pour ouvrir un cabinet ou des bureaux.
Les entrepreneurs ayant une activité non commerciale, aussi appelée activité BNC (bénéfices non commerciaux) peuvent cependant demander que leur contrat de location soit soumis au statut des baux commerciaux.
A contrario, les entrepreneurs ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent choisir le statut des baux professionnels.
Bon à savoir
Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.
Le bail précaire ou bail dérogatoire
Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un contrat de location conclu pour une courte durée inférieure ou égale à 3 ans. Il peut porter sur des locaux commerciaux ou des locaux professionnels.
Bailleur et locataire doivent exprimer clairement leur volonté de signer un bail dérogatoire. Mais aussi la volonté de déroger au statut des baux commerciaux.
Le loyer du bail dérogatoire est libre et non plafonné.
Les deux parties s’engagent pour la durée du bail, sauf clause prévoyant une possibilité de résiliation anticipée. Si le bail dérogatoire n’est pas résilié à son terme, il se transforme automatiquement en bail commercial.
Bon à savoir
Les activités agricoles bénéficient pour leur part du statut du fermage, encore appelé bail rural.
Le bail réel solidaire d’activité
Les micro-entreprises au sens du droit européen (moins de 10 salariés et moins de 2 millions de chiffre d’affaires) peuvent profiter d’un bail réel solidaire d’activité (BRSA) pour dynamiser les petits commerces en zone urbaine.
Depuis février 2023, le BRSA permet d'occuper des locaux à usage commercial ou professionnel contre le versement d’une redevance auprès d’un organisme de foncier solidaire.
Les nouveaux articles L 256-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation prévoient les règles applicables à ce nouveau bail.
Les critères pour choisir son bail
Selon le type d'activité
Selon la nature de l’activité exercée, vous serez orienté vers un type de bail :
bail commercial pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles ;
bail professionnel pour des activités libérales ou de travaux immobiliers ;
bail rural pour des activités agricoles.
La destination du bail commercial désigne les activités autorisées dans le local commercial. Cela tient compte des règles d’urbanisme et de copropriété. Plus l’activité est large, plus le locataire est libre de se développer. Cela doit englober l’activité principale du locataire et ses éventuelles activités accessoires.
Les parties peuvent conclure un bail tous commerces permettant d'exercer tout type d’activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le choix entre bail commercial et bail professionnel ne dépend pas de la nature juridique de l’entreprise. Par exemple, un micro-entrepreneur peut signer un bail commercial. Il conviendra d’étudier les conséquences juridiques et comptables d’un tel choix.
Selon la durée d'occupation
La durée du bail commercial est plus longue que celle du bail professionnel.
Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans et peut aller jusqu’à 12 ans. On l’appelle bail 3 6 9 car le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale.
Le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans.
Selon la liberté du locataire
Si l’activité ne se développe pas aussi bien que prévu dans le business plan, le locataire peut sous-louer ou céder son bail, dans certains cas.
La sous-location d’un bail commercial nécessite une clause spécifique du bail. En revanche, avec un bail professionnel, le locataire peut sous-louer sauf si une clause du bail le lui interdit.
La cession du bail commercial ne peut être interdite dès lors qu’elle intervient dans le cadre de la cession du fonds de commerce. Le contrat de bail peut encadrer les modalités de la cession. Avec un bail professionnel, la cession du bail peut être autorisée ou interdite, partiellement ou totalement.
Les aspect financiers
La révision du loyer peut intervenir dans le choix du bail :
Dans un bail commercial, le loyer peut légalement être révisé à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment si la clause d’échelle mobile est invoquée.
Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision automatique. Toutefois, une clause du bail peut prévoir une révision du loyer professionnel.
Le calcul de la révision du loyer :
Pour un bail professionnel, on retient l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Pour un bail commercial, c’est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.
La rédaction du bail commercial
Le contrat de bail commercial n'est pas obligatoirement conclu par écrit. Toutefois, vu sa complexité, la rédaction d’un bail s’impose. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, la preuve de son existence et le respect des règles du bail commercial.
La rédaction du bail commercial s’effectue souvent par un professionnel (notaire, avocat spécialisé).
Le contenu du bail commercial
Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations importantes :
Identités, coordonnées et capacité du bailleur et du locataire
Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local
Montant du loyer et des charges
Révision triennale du loyer
Mode de règlement du loyer
Montant du dépôt de garantie
Droit au renouvellement du bail
Modalités de résiliation du bail
Répartition des charges, impôts et taxes entre locataire et propriétaire
Le renouvellement du bail commercial
Le bénéficiaire d’un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location qui est d’ordre public.
Le bail commercial ne peut donc contenir aucune clause qui priverait le locataire de ce droit au renouvellement.
Le locataire peut demander la résiliation anticipée du bail commercial à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance. Le bailleur s’engage pour toute la durée du bail. Il ne peut mettre fin au bail commercial plus tôt, sauf en cas de non-respect par la locataire de ses obligations majeures (par exemple, défaut de paiement des loyers par le locataire, en présence d’une clause résolutoire).
Qui paie les frais de rédaction d'un bail commercial ?
En général, l’usage veut que locataire et propriétaire partagent les frais de rédaction du bail commercial.
Cependant, il s’agit seulement d’une pratique commune. Par conséquent, aucune disposition législative n’interdit aux parties de s’entendre et contractualiser un accord différent.
La rédaction du bail professionnel
Même s'il n'est pas soumis à une forme particulière, le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit.
Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Les parties peuvent également rédiger un contrat contresigné par avocat.
Le contenu du bail professionnel
Il n'y a pas de statut spécifique pour le bail professionnel : les parties fixent librement le contenu du bail professionnel.
Toutefois, le bail professionnel doit contenir les clauses habituelles relatives aux contrats de locations :
Informations sur l'identité des parties ;
Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes ;
Durée du bail ;
Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer ;
Répartition des charges ;
Obligations respectives de chaque partie.
Le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :
Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Diagnostic amiante ;
État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
Durée du bail professionnel
Le bail professionnel se conclut pour une durée minimale de 6 ans.
Attention : un bail professionnel de plus de 12 ans doit être établi devant un notaire.
Il peut être résilié à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Le bailleur d’un bail professionnel a la possibilité de mettre fin au contrat de location à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.
Qui doit payer les charges d’un bail professionnel ?
Le Code civil encadre la répartition des charges du bail professionnel entre le bailleur et le locataire. Ainsi, le locataire a la charge des menues réparations. Néanmoins, les parties sont libres de s’entendre autrement et de réaménager cette répartition, en prévoyant une clause spécifique dans leur contrat de bail professionnel.
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