Les différents travaux de mise en conformité du local commercial
La conformité d’un local commercial dépend largement de l’activité exercée par le locataire. Par exemple, un restaurant obéit à des règles d’hygiène strictes, en plus des règles d'accueil du public.
La mise en conformité des locaux
La mise en conformité du local commercial passe donc par le respect des normes de :
Sécurité : alarme incendie, sorties de sécurité, évacuation rapide et en bon ordre ou mise à l'abri des personnes, mise à jour du système électrique, intervention des secours, limitation de la propagation de l’incendie par l’emploi de matériaux appropriés.
Hygiène : aération, canalisations, système de réfrigération (des règles d’hygiène spécifiques existent pour les restaurants notamment).
Accessibilité : depuis le 1er janvier 2015, tout établissement recevant du public (ERP) doit offrir une accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
La sécurité du local commercial accueillant du public
L’entrepreneur locataire doit constituer un dossier de sécurité qu’il transmet à la mairie. Ainsi, si le dossier est complet, il obtient le classement ERP de son local commercial. Le classement proposé par le locataire fait l’objet d’une validation par la Commission Consultative Départementale de Sécurité et d’Accessibilité (CCDSA).
Le classement ERP s’effectue selon l’activité et la capacité. Par exemple, un restaurant est classé N avec une capacité de 200 personnes maximum tandis qu’une boutique est classée M avec une capacité identique. Tous deux relèvent des établissements de 5e catégorie.
Les articles R 143-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation définissent les normes applicables en termes de sécurité contre les risques d’incendie et de panique.
Pour les établissements de 5e catégorie, la sécurité passe par les mesures suivantes :
extincteur pour 300 m2 et par niveau ;
formation du personnel en cas d’accueil de plus de 20 personnes ;
affichage du numéro des pompiers et des dispositions en cas d’urgence, adapté aux différents handicaps ;
système d’alarme (un détecteur avertisseur autonome de fumée ou Daaf peut être exigé par les assurances) ;
plan d’accès visible pour faciliter l’intervention des pompiers ;
tenue d’un registre de sécurité.
Avant d’entreprendre la mise en conformité du local commercial, vérifiez l’ensemble des normes incombant à votre activité, auprès de la Chambre de commerce et d’industrie ou de la mairie. En premier lieu, vous définissez à quelle catégorie votre local commercial appartient. Puis, vous répertoriez toutes les normes et obligations requises pour exercer votre activité.
Qui supporte le coût de la mise en conformité d’un local commercial : locataire ou bailleur ?
Parmi les obligations du propriétaire d’un local commercial, figure l’obligation de délivrance d’un local en bon état (article 1719 du Code civil). De cette obligation générale, découle l’obligation de réaliser certains travaux liés à la vétusté.
La loi Pinel du 18 juin 2014 accentue la protection du locataire au sein de la réglementation du bail commercial. L’article 606 du Code civil prévoit ainsi que les travaux incombent au bailleur dès lors qu’il s’agit de grosses réparations du local commercial. Les grosses réparations concernent les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les digues et murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Les tribunaux ont également mis à la charge du bailleur les travaux liés à la sécurité du local et les travaux d'embellissement liés à des travaux d'assainissement requis par les pouvoirs publics.
Bon à savoir
Les baux signés avant le 5 novembre 2014 peuvent prévoir le transfert des travaux de mise en conformité du local commercial à la charge du locataire. Depuis cette date, la répartition des travaux du local commercial entre bailleur et locataire est très encadrée.
Exemples de travaux imputables au locataire
L’administration ordonne des travaux de remise en état d’une installation classée à l’exploitant du local commercial. Ce dernier doit prendre en charge le coût des travaux.
Par ailleurs, si le locataire décide d’un usage des locaux commerciaux différent de la destination initialement prévue dans le bail commercial, il supporte les travaux nécessaires.
L’installation d’une seconde cuisine, non indispensable à l'exercice de l’activité, reste à la charge du preneur. Ce dernier doit informer son bailleur des travaux.
Peut-on prévoir une clause de répartition des travaux dans le bail commercial ?
L’article 606 du Code civil est d’ordre public. Aussi, le bailleur ne peut pas se soustraire à son obligation d’effectuer les grosses réparations ou la mise en conformité du local commercial dans le bail commercial.
Conséquence : une clause indiquant que le locataire prend le local commercial dans son état actuel n’exonère pas le bailleur de son obligation de travaux de mise en conformité. De la même manière, toute clause imposant au locataire de réaliser les gros travaux sera réputée non écrite devant un tribunal.
Toutefois, le bail commercial peut prévoir une clause de transfert au locataire pour certains autres travaux. Cette clause doit être précise et écrite dès la signature du bail.
Le choix du local commercial tout comme la rédaction du bail sont des moments clés pour la future entreprise. Par exemple, une clause “tous commerces” dans le bail met à la charge du bailleur les travaux liés à un changement d’activité de son locataire (Cour de cassation, 4 juillet 2019).
Bon à savoir
Le locataire doit prévoir dans le bail commercial le sort des travaux qu’il réalise à ses frais pendant toute la durée de location. Cela vaut vis-à-vis du bailleur ou du cessionnaire en cas de transfert du droit au bail.
Quelles sanctions en l’absence de mise aux normes d’un local commercial ?
La responsabilité du locataire
L’absence de conformité du local commercial est sévèrement puni par la loi. En particulier, dès lors que la sécurité des personnes (employés, clients, tiers) est affectée.
L'exploitant est responsable du respect des règles de sécurité dans son ERP. La CCDSA organise des contrôles réguliers, ainsi que la police et la gendarmerie. Des organismes agréés interviennent notamment pour vérifier la conformité de l’installation électrique.
Toute infraction aux règles de sécurité est punie d’une amende de 45 000 € pour une personne physique et 225 000 € pour une personne morale. L’article L 183-4 du Code de la construction de l’habitation prévoit en outre des peines d’emprisonnement jusqu’à 6 mois en cas de récidive.
L’absence de mise en conformité du local commercial avec les règles d’accessibilité est punie des mêmes peines.
Des peines complémentaires sont envisageables :
affichage ou diffusion sur tout média de la décision prononcée pour les personnes physiques et morales ;
interdiction, à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales, pour les personnes morales exclusivement.
Les textes mettent en cause largement tous les acteurs : bénéficiaires des travaux, architectes, entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux. Aussi, bailleur et locataire peuvent être tenus responsables du manquement.
Fermeture administrative du local commercial
La mairie ou la préfecture peut ordonner la fermeture administrative du restaurant ou du magasin pour une durée maximale de 6 mois. Le ministre de l’Intérieur peut prononcer une fermeture pour une durée allant jusqu’à 1 an.
La fermeture administrative intervient pour diverses raisons, notamment la non-conformité aux règles de sécurité ou aux règles d’hygiène. C’est une mesure préventive visant à empêcher qu’un accident ne survienne.
Une procédure contradictoire s’impose. Un courrier doit l’informer de la décision et de sa motivation. Il laisse un délai de 15 jours à l’entrepreneur pour émettre des observations écrites ou orales.
Plusieurs recours administratifs sont possibles contre une décision de fermeture administrative du local commercial :
recours pour excès de pouvoir dans un délai de 2 mois ;
référé-suspension pour suspendre la décision de fermeture ;
référé-liberté pour faire cesser une atteinte à la liberté d’entreprendre.
Bon à savoir
Ouvrir un local commercial frappé de fermeture administrative est une infraction punie de 2 mois d'emprisonnement et de 3 750 € d’amende.
La responsabilité du propriétaire
Tout manquement à son obligation de délivrance met en jeu la responsabilité du bailleur. Ainsi, le locataire peut engager une action judiciaire pour obtenir :
l’indemnisation de son préjudice lié à l’absence de conformité du local commercial ;
l’exécution forcée des travaux en nature ou l’autorisation de réaliser lui-même lesdits travaux en percevant par avance les sommes nécessaires.
La Cour de cassation a récemment rappelé (décision du 6 avril 2023) que le coût des travaux de remise en état d’un local commercial ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux. Aussi, les travaux doivent être réalisés (ce qui n’est pas le cas lorsque le locataire est placé en liquidation judiciaire entretemps).
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