Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ?
Appelé aussi bail précaire commercial, ou bail de courte durée, il s'agit d'un contrat de location de local à usage commercial ou artisanal qui permet de déroger aux règles du bail commercial classique.
L’article L 145-5 du Code de commerce prévoit l’existence du bail dérogatoire.
La durée du bail dérogatoire est de 3 ans au maximum pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Auparavant, la durée maximale était de 2 ans.
Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail professionnel. Il se distingue aussi de la convention d’occupation précaire, qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Enfin, bien qu’ils soient de courte durée, les baux saisonniers sont régis par d’autres règles !
Pourquoi recourir à un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire permet de s’installer dans un local pour y tester son fonds de commerce.
Les règles du bail commercial ne s’appliquent pas. Aussi, le locataire ne bénéficie pas :
d’un droit au bail (renouvellement du bail) ;
d’une assurance de rester dans le local sur le temps long ;
du versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail ;
de la propriété commerciale (le locataire ne peut pas céder son bail de courte durée mais il peut sous-louer).
Pour le locataire, l’intérêt est évident : il peut tester son idée de création d’entreprise ou d’exploitation de fonds de commerce sans engagement sur la durée. Il teste aussi l’emplacement géographique par rapport à son projet !
En cas d’échec, si une clause du bail le prévoit, il peut mettre un terme avant même l’échéance du bail. En cas de succès, il pourra obtenir un bail commercial après le bail dérogatoire (avec l’aval du bailleur).
Pour le propriétaire, le bail dérogatoire permet de fixer le loyer qu’il veut (pas de plafonnement), sans avoir à verser une indemnité en cas de non-renouvellement.
Comment rédiger un bail précaire ?
Le bail précaire échappe donc à la réglementation des baux commerciaux. Seules les règles de droit commun s’appliquent. En particulier, il faut respecter le principe général d'équilibre du contrat, entre les droits et les obligations du bailleur et du preneur.
De plus, locataire et bailleur disposent d’une grande liberté dans la rédaction des clauses du bail dérogatoire. Toutefois, le bail doit répondre aux exigences suivantes :
Checklist
Le bail doit être un bail écrit.
Le bail doit être conclu pour une durée inférieure à 3 ans.
Le bail doit précider la volonté claire des deux parties de ne pas se soumettre aux règles du bail commercial.
Pour les autres clauses, la liberté prévaut : montant du loyer et des charges, indexation du loyer, type d’activité exercée, etc.
Comment se déroule la fin du bail dérogatoire ?
Attention : la résiliation anticipée d’un bail dérogatoire n’est pas possible, sauf clause contraire du bail. Locataire et propriétaire restent liés jusqu’à la fin du contrat. En particulier, le locataire doit payer le loyer jusqu’à l'échéance du bail dérogatoire.
D’ailleurs, il n’est pas nécessaire de donner congé : le bail dérogatoire prend fin automatiquement à la date prévue au contrat.
Toutefois, si le locataire est toujours dans le local 1 mois après la fin du bail, sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d'un nouveau bail, qui sera un bail commercial ! Attention alors à la fixation du loyer commercial…
Spécificités de l'état des lieux du bail précaire
La loi Pinel du 18 juin 2014 impose un état des lieux lors de la prise de possession des locaux commerciaux et des locaux professionnels. Pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014, un état des lieux est nécessaire à l’entrée et à la sortie du local.
Locataire et propriétaire le réalisent ensemble ou avec un tiers, à l’amiable et de manière contradictoire. Si cela n’est pas possible, la partie la plus diligente contacte un commissaire de justice et ses honoraires seront partagés par moitié entre bailleur et locataire.
