La fin du bail commercial à l’initiative du bailleur
La fin du bail commercial par le propriétaire est possible pour plusieurs raisons :
le congé pour certains motifs en fin de période triennale ;
la résiliation judiciaire pour faute du locataire ;
le non-renouvellement du bail commercial.
Dans quelles conditions le bailleur peut-il mettre un terme au bail commercial ?
La durée du bail commercial est longue pour assurer le développement commercial et la sécurité juridique du locataire. Le statut des baux commerciaux, dérogatoire du droit commun, assure la protection du preneur.
Toutefois, certains événements graves peuvent se produire au cours de la période de 9 ans. C’est pourquoi le bail commercial se découpe en 3 périodes de 3 ans, d’où son nom de bail 3-6-9.
Ainsi, à chaque fin de période triennale, le bailleur peut reprendre le local commercial en cas de :
Reconstruction de l’immeuble ou surélévation ;
Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation ;
Reprise d'une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant ;
Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.
La procédure de résiliation du bail commercial est formelle. Le propriétaire donne alors congé au locataire 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (par un commissaire de justice).
Important : le bailleur ne peut pas mettre un terme au bail commercial en cas de vente du local ! Il peut vendre le bien immobilier avec le bail qui se poursuivra. Toutefois, le locataire bénéficie d’un droit de préférence pour acquérir le local.
La résiliation du bail commercial pour faute du locataire
Le non-respect des obligations du locataire peut conduire à la fin du bail commercial, à tout moment sans attendre la fin d’une période de 3 ans.
Résolution judiciaire du bail commercial
Le bailleur peut alors demander la résolution judiciaire du bail auprès du tribunal. Le juge appréciera la nature et la gravité du manquement pour prendre sa décision.
Ce manquement du locataire concerne notamment les faits suivants :
absence d’exploitation du commerce,
défaut d’assurance,
sous-location non autorisée.
Mise en oeuvre d’une clause résolutoire du bail
Très souvent, les parties prévoient une clause résolutoire dans le bail commercial. Ainsi, en cas d’inexécution des obligations précisées, la résiliation ne dépend plus de l'appréciation du tribunal.
Pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur adresse un acte de commissaire de justice, dans lequel il constate le manquement. Il invite à régulariser la situation dans le délai d’un mois.
Si le preneur s'exécute, le bail commercial se poursuit.
Si le locataire ne s’exécute pas, la résiliation du bail est automatique !
Bon à savoir
En cas de commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander un délai de paiement jusqu’à 2 ans.
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La fin du bail commercial à l’initiative du locataire
Le preneur d’un bail commercial peut aussi donner congé au propriétaire. Il existe plusieurs conditions de fin du bail commercial :
à chaque période triennale du bail 3-6-9 sans justification ;
en cas de retraite ou d’invalidité ;
en cas de décès ;
en cas de non-respect des obligations du bailleur.
La résiliation à chaque période triennale
Le locataire peut décider de mettre fin au bail commercial après chaque période triennale, soit après 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Pour cela, aucun motif n’est nécessaire.
Cette possibilité est de droit et les parties ne peuvent pas y déroger dans le bail commercial.
Bon à savoir
Cette possibilité de résiliation anticipée est seulement possible pour un bail commercial et non pour un bail professionnel.
La résiliation anticipée pour retraite ou invalidité du locataire
Le preneur du bail peut également donner congé en dehors des périodes triennales pour les motifs suivants :
départ à la retraite,
invalidité justifiée par une pension.
Attention, cette résiliation anticipée est possible seulement si le locataire bénéficie d’un statut spécifique :
le locataire a un statut de commerçant ;
ou il est associé unique d’une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ;
ou il est gérant majoritaire depuis plus de 2 ans de la SARL (société à responsabilité limitée) qui est le preneur du bail commercial.
La résiliation du bail commercial en cas de décès du locataire
Il est important de vérifier qu’une clause du bail commercial prévoit la résiliation en cas de décès du preneur.
Cela n’est pas automatique ! À défaut de clause spécifique, le bail commercial se transmet aux héritiers du locataire. Toutefois, ceux-ci peuvent demander la résiliation anticipée du bail sans attendre l'échéance de la prochaine période de 3 ans.
Comment mettre fin au bail commercial quand on est locataire ?
La résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire doit respecter des conditions de forme. Ainsi, le locataire donne congé au bailleur avec un préavis de 6 mois minimum, avant la fin de la période triennale ou l’événement justifiant le congé.
Pour ce faire, il adresse un courrier recommandé avec accusé de réception ou un acte de commissaire de justice.
Exemple
Le preneur veut libérer le local commercial le 1er janvier 2025. Il donne congé avant le 1er juillet 2024.
Attention : en cas de non-respect de cette période de 6 mois, le bail commercial se poursuit pour une nouvelle période de 3 ans !
La résolution judiciaire du bail commercial en cas de faute du bailleur
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations légales ou contractuelles, le preneur peut demander la résolution judiciaire du bail commercial au tribunal.
Le juge étudie la réalité des manquements et leur gravité.
Peut-on mettre fin au bail commercial à l’amiable ?
Il existe encore une dernière façon de mettre fin au bail commercial : la résiliation amiable.
Bailleur et preneur se mettent d’accord pour terminer le bail avant son échéance. Cette procédure est peu formelle. Toutefois, les parties doivent consigner cet accord par écrit à titre de preuve.
La fin du bail commercial après 9 ans
En fin de bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail ou droit au bail. Le contrat de location ne prend pas fin automatiquement. En fin de bail, l’absence de réaction conduit à la tacite prolongation du bail commercial.
Le bailleur peut invoquer de justes motifs pour ne pas renouveler le bail commercial. Il évite ainsi de payer une indemnité d’éviction au locataire.
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