Est-ce rentable de lancer une conciergerie Airbnb en 2025 ?

Est-ce rentable de lancer une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie Airbnb, ou plus largement une conciergerie de location courte et moyenne durée, ou de location saisonnière, c’est un service qui propose à ses clients propriétaires de les aider à rentabiliser leurs biens immobiliers. Mais qu’en est-il de la rentabilité du service de conciergerie lui-même ?

Si vous avez comme projet d’ouvrir une telle conciergerie, sachez que cette activité peut parfaitement être rentable. Mais bien sûr, il existe plusieurs conditions pour atteindre la rentabilité.

Les investissements et les coûts de fonctionnement sont relativement faibles. Les marges sont donc potentiellement très intéressantes. Elles dépendent essentiellement du développement du chiffre d’affaires et donc des caractéristiques suivantes :

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Quelle est la situation du marché de la conciergerie Airbnb en 2025 ?

Le marché de la conciergerie Airbnb est évidemment très lié à celui de la location courte durée. Or, depuis plusieurs années, hormis un fléchissement pendant la crise sanitaire, on observe une croissance forte et continue du nombre :

• de biens mis en location touristique ;

• de voyageurs en recherche de ce type d’hébergement.

Le secteur de la conciergerie Airbnb profite directement de cette croissance. En 2025, le marché poursuit sur cette tendance, même s’il faut surveiller l’effet des récentes évolutions réglementaires.

En effet, la loi du 19 novembre 2024 encadre plus strictement la location de meublés touristiques. Ainsi :

• Dès les revenus 2025, les abattements fiscaux applicables sont moins généreux qu’auparavant.

• Depuis le 21 novembre 2024, les logements loués en meublés de tourisme doivent disposer d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre A et E.

• À partir de 2034, ils devront disposer d’un DPE classé entre A et D.

• Les maires peuvent réguler plus strictement les locations touristiques sur leurs communes, et appliquer de nouvelles amendes allant de 10 000 € à 20 000 €.

• Les copropriétés peuvent aussi réguler plus facilement les meublés de tourisme, et notamment les interdire, sous certaines conditions, à la double majorité et non plus à l’unanimité.

Quelques chiffres-clés :

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Comment une conciergerie Airbnb gagne-t-elle de l’argent ?

Le modèle économique d'une conciergerie de location courte durée consiste principalement à facturer des frais de gestion au propriétaire. Plusieurs méthodes de calcul permettent de définir ces frais de gestion :

• pourcentage sur les loyers versés par les locataires ;

• forfait mensuel ;

• frais pour services spécifiques…

La formule la plus courante est celle du pourcentage. On parle aussi de commission, notamment lorsque la conciergerie prend en charge toute la gestion des annonces et des réservations sur la plateforme.

En pratique, chaque conciergerie de location saisonnière applique les frais de gestion selon la méthode qui lui convient. Parfois, pour assurer sa rentabilité, la conciergerie Airbnb applique différentes formules en fonction des types de prestations, par exemple :

• un pourcentage pour les services de gestion des réservations et d’accueil des locataires ;

• un forfait pour l’état des lieux et les frais de ménage ;

• des tarifs spécifiques pour la maintenance et autres services à la demande…

Dans certains cas, la conciergerie Airbnb peut aussi vendre des services complémentaires directement aux locataires :

• transfert gare ou aéroport ;

• ménage pendant le séjour ou après le départ ;

• visites guidées et autres excursions ;

• réservations de restaurants ou spectacles…

Combien coûte le lancement d’une conciergerie Airbnb ?

En comparaison à d’autres activités, l’investissement requis pour ouvrir une conciergerie Airbnb reste généralement assez raisonnable. Il varie selon les caractéristiques de votre projet.

Les 3 caractéristiques qui impactent le plus le montant de l’investissement pour votre conciergerie Airbnb sont les suivantes :

1. Débutez-vous en tant que micro-entrepreneur ou créez-vous une société ?

2. Avez-vous besoin d’un local professionnel ou non ?

3. Allez-vous recruter du personnel ou non ?

Le budget initial à prévoir pour les premiers mois d’activité peut se décomposer ainsi :

Au total, le coût de création d’une conciergerie Airbnb varie donc entre :

• 2 000 € pour une petite structure, en micro-entreprise ou entreprise individuelle, en travaillant depuis le domicile et en réalisant soi-même l’ensemble des prestations ;

• et 50 000 € pour une société avec un local et du personnel.

💡 Au-delà de ces investissements nécessaires pour lancer votre activité, vous devez prévoir une marge de sécurité. Ainsi, même pour un projet qui démarre modestement, il est plus prudent de disposer d’un budget de 5 000 €.

Quelles sont les charges mensuelles d’une conciergerie ?

La rentabilité de votre conciergerie Airbnb sur le long terme correspond à la marge bénéficiaire nette. Il est important de suivre cet indicateur sur un rythme mensuel.

La marge nette se calcule simplement par différence entre :

• d’une part, le chiffre d’affaires, les revenus de votre conciergerie Airbnb ;

• et d’autre part, les charges fixes et les charges variables.

En effet, les coûts fixes d’une conciergerie concernent principalement :

• les salaires et les charges sociales, si la conciergerie a un ou plusieurs salariés sous contrat ;

• le loyer mensuel du local, ou les échéances de remboursement de prêt, si elle a loué ou acheté un local pour exercer son activité.

Pour la plupart des conciergeries Airbnb, celles qui n’ont ni salarié ni local, les charges fixes se limitent donc :

• aux dépenses de marketing et publicité ;

• et à quelques frais généraux.

💶 Les charges variables forment donc l’essentiel des charges d’une conciergerie de location saisonnière sans salarié et sans local. Il s’agit notamment d’achats de fournitures telles que :

• produits de nettoyage pour le ménage ;

• produits d’hygiène à mettre à disposition des locataires ;

• carburant et autres frais de déplacements ;

• énergie et eau pour les lessives ;

• remplacements d’articles divers (vaisselle, ampoules, piles…) ;

• petites réparations…

La sous-traitance de certaines prestations peut représenter une grande part des charges variables. C’est par exemple le cas si vous avez recours à :

• une blanchisserie pour laver le linge de maison ;

• des entreprises spécialisées ou du personnel payé à l’heure pour le ménage…

Comment estimer la rentabilité d’une conciergerie Airbnb ?

Afin de donner une estimation de la rentabilité d’un service de conciergerie Airbnb, prenons l’exemple du lancement de cette activité dans le cadre d’un projet modeste. Les hypothèses sont les suivantes :

• création d’activité de conciergerie en auto-entreprise (régime de la micro-entreprise) ;

• pas de local professionnel ;

• aucun salarié ;

• commission de 20 % ;

• 8 appartements loués en moyenne 20 nuits par mois au tarif moyen de 85 € la nuit.

Le chiffre d’affaires de cette conciergerie de location meublée s’établit donc à :

8 x 20 x 85 x 20 % = 2 720 €/mois

💡 Cela donne un chiffre d’affaires annuel de 32 640 €. S’agissant d’une activité de prestation de services, notons que ce chiffre d’affaires reste largement en-dessous :

• du seuil du régime de la micro-entreprise (77 700 €) ;

• du seuil de franchise en base de TVA (37 500 € pour le seuil classique et 41 250 € pour le seuil majoré en 2025, après suspension de la réforme sur le TVA des auto-entrepreneurs).

Les charges mensuelles peuvent s’évaluer de la façon suivante :

Au total, l'estimation des charges mensuelles de cette conciergerie Airbnb s’élève donc à 1 380 €.

Il en résulte une marge nette mensuelle de :

2 720 - 1 380 = 1 340 €

Quels facteurs influencent la rentabilité d’une conciergerie ?

La rentabilité d’une conciergerie Airbnb dépend de nombreux facteurs.

La localisation de votre conciergerie et le secteur géographique couvert ont évidemment une forte influence sur la rentabilité. En fonction du lieu, le nombre de clients potentiels et les caractéristiques des séjours ne seront pas les mêmes.

Sur la plateforme, vous pouvez déjà regarder le nombre et la qualité des hébergements proposés sur zone.

Aussi, certaines localisations attirent des visiteurs toute l’année. D’autres ont une forte saisonnalité, avec des périodes très chargées et d’autres avec une activité très faible voire nulle.

La durée des séjours peut également être très différente d’une zone géographique à une autre. Des séjours plus longs sont généralement plus favorables à la rentabilité, à condition que les éventuels rabais correspondants soient raisonnables.

💻 L’automatisation des tâches constitue un autre levier de rentabilité important pour votre conciergerie Airbnb. Vous pouvez gagner beaucoup de temps, notamment sur des tâches administratives telles que :

• la gestion des réservations ;

• la gestion des interventions (ménage, check-in, check-out…) ;

• les messages aux voyageurs…

Vous pouvez alors consacrer le temps économisé à des tâches plus productives. Cela vous permet :

• de traiter plus de volume, et donc d’augmenter votre chiffre d’affaires ;

• ou de réduire vos besoins en sous-traitance, par exemple pour le ménage si vous pouvez l’effectuer vous-même, et ainsi réduire les charges.

Enfin, il est important de fidéliser vos clients directs, les propriétaires, et vos clients indirects, les locataires. Conserver les mêmes clients et les mêmes appartements gérés vous permet de :

• réduire le nombre de sollicitations ;

• réduire la durée des interventions ;

• ne pas devoir chercher de nouveaux clients pour remplacer les anciens.

Ainsi, vous gagnez en productivité et, là encore, vous améliorez la rentabilité de votre conciergerie Airbnb.

Comment savoir si votre projet de conciergerie Airbnb est viable ?

Pour évaluer sérieusement la viabilité d’un service de conciergerie Airbnb, vous devez confronter votre idée aux chiffres : revenus espérés, charges à anticiper, seuil de rentabilité, besoins de financement, etc. C’est précisément sur ces points que de nombreux porteurs de projet rencontrent des difficultés, en particulier lors de la mise en forme de leur business plan.

Le business plan de votre conciergerie Airbnb doit être le plus complet possible. A minima, il doit exposer :

• le modèle économique ;

• l’étude de marché ;

• le prévisionnel financier.

Ce dernier élément est particulièrement important. En effet, le prévisionnel financier ne permet pas seulement de savoir a priori si votre projet est viable et de convaincre des partenaires (associés, banques, fournisseurs…).

Le prévisionnel financier comprend lui-même plusieurs parties, et en particulier :

• le plan de financement, avec les besoins et les ressources pour le démarrage et la prévision pour les 3 premières années ;

• le compte de résultat prévisionnel, avec la prévision des produits et des charges, et donc une estimation du résultat ;

• le bilan prévisionnel, qui projette la valorisation des éléments à l’actif et au passif de l’entreprise ;

• le plan de trésorerie, pour anticiper les déficits ou les excédents de liquidités.

C’est ici qu’un outil de business plan comme Propulse by CA peut s’avérer utile. Conçu pour accompagner les entrepreneurs, il permet de structurer pas à pas l’ensemble des éléments nécessaires à l’élaboration d’un business plan solide.

➡️ Avec Propulse by CA, vous pouvez :

• simuler votre chiffre d’affaires selon plusieurs scénarios (optimiste, prudent, réaliste) ;

• visualiser automatiquement vos tableaux financiers (plan de trésorerie, compte de résultat, seuil de rentabilité) sans devoir les construire manuellement ;

• identifier les mois à risque en termes de trésorerie ;

• ajuster vos hypothèses et voir immédiatement leur impact.

L’interface propose aussi des exemples adaptés à votre secteur, et des conseils pour mieux décrire vos prestations ou votre positionnement. Si vous avez besoin d’un coup de pouce, un coach peut vous aider à affiner certains points lors d’une séance gratuite.

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