Tout savoir sur le crédit-bail immobilier : Guide complet

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier est un moyen de financer un local commercial ou un local professionnel. L’opération consiste en une location d’un bien immobilier, assortie d’une promesse de vente à un prix convenu.

C’est un mode de financement de l’immobilier d’entreprise qui apporte de nombreux avantages. Il existe également un crédit-bail mobilier, notamment pour les véhicules de société, plus connu sous le nom de leasing.

Le propriétaire, appelé crédit-bailleur, concède deux éléments à son locataire (appelé crédit-preneur) :

• un bail ;

• une promesse unilatérale de vente.

Le plus souvent, l’entrepreneur apporte l’opération à une banque. Il repère le local, négocie le prix de vente auprès du vendeur, puis apporte l’affaire à un organisme de financement. Ce dernier étudie l’opportunité de l’investissement.

Les articles 38 quindecies H à K et les articles 239 sexies à 239 sexies D du Code général des impôts (CGI) encadrent les opérations de crédit-bail immobilier. 

Comment fonctionne un crédit-bail immobilier ?

Quelles conditions pour le crédit-bail immobilier ?

Tout professionnel peut signer une opération de crédit-bail immobilier.

Attention : le crédit-bailleur, lui, doit être une banque ou un organisme financier. Il examine le dossier en fonction de la nature du bien, de la situation financière de l'entreprise et de sa capacité de remboursement.

Peu importe son secteur d’activité ou son statut juridique. Il doit seulement être titulaire d’un numéro SIRET, donc être une entreprise immatriculée.

L’entreprise peut donc être redevable de l’IR (impôt sur le revenu) ou de l’IS (impôt sur les sociétés), au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), des BNC (bénéfices non commerciaux), ou des BA (bénéfices agricoles).

✅ Tout type de bien immobilier affecté à un usage professionnel est possible :

• local commercial ;

• local professionnel ;

• bureau ;

• entrepôt ;

• cabinet médical.

Le bien immobilier peut déjà exister ou être en construction :

• un bien existant avec ou sans travaux ;

• un bien immobilier indépendant ou en copropriété ;

• un terrain avec projet de construction ;

• un projet de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

🚫 En général, sont exclues les opérations de financement portant sur :

• l’achat d’un terrain seul ;

• les travaux seuls ;

• le fonds de commerce ;

• les immeubles à usage mixte (habitation et professionnel) ;

• les activités polluantes.

Quelles modalités ?

Le crédit-bailleur peut prendre en charge l’intégralité de l’investissement.

Après une période de location déterminée, comprise entre 7 et 15 ans en général, l’entrepreneur a la possibilité d’acquérir le local.

Le loyer d’un crédit-bail immobilier comprend le remboursement du capital et des intérêts. Ces derniers se calculent en fonction du montant investi, de la durée de remboursement et du taux d’intérêt.

Le prix d’achat convenu dès le départ est en général très faible. Si le locataire lève l’option, il peut acquérir le bien pour 1€ symbolique... jusqu’à 20 % de la valeur du bien.

Le contrat peut aussi prévoir une possibilité de résiliation anticipée ou de levée de l'option d'achat avant le terme du bail. Dans ce cas, une durée minimale de location est prévue.

En complément, des frais peuvent s'ajouter au loyer tels que :

• des frais d’étude du montage financier, définis dès l'acceptation du crédit-bail ;

• des frais annexes sur la gestion à préciser dans le contrat de crédit-bail.

En fin de bail, le crédit-preneur a 3 possibilités :

• lever l’option d’achat et acquérir le bien immobilier ;

• rendre le bien au bailleur et libérer le local ;

• poursuivre la location, avec l’accord du crédit-bailleur.

3 avantages du crédit-bail immobilier 👍

#1 Un financement optimisé

Le crédit-bail immobilier permet à l’entreprise de financer l’achat d’un local commercial sans apport ni prêt !

En outre, les loyers ne figurent pas comme dette dans le bilan de l’entreprise. Donc, l’opération n’affecte pas la capacité d’endettement de l’entreprise !

La banque reste propriétaire du bien pendant toute la durée du bail : c’est donc la meilleure des garanties pour elle. Ainsi, l’établissement financier accorde plus facilement un crédit-bail immobilier à une entreprise, sans chercher des garanties personnelles auprès des dirigeants et associés.

#2 Une garantie d’éviction

Le crédit-bailleur doit une garantie d’éviction à son locataire. Ainsi, il est responsable des vices du bien immobilier qui le priverait de son usage normal. Et cela, même si le propriétaire n’en avait pas connaissance au moment de la signature du bail.

Toutefois, les parties peuvent décider de déroger librement à cette obligation de garantie. Cela arrive notamment si le preneur réalise lui-même des travaux dans le local commercial ou professionnel.

#3 Un amortissement accéléré

Les loyers représentent un amortissement sur toute la durée du contrat de crédit-bail. Or, cette durée est moins importante que celle pratiquée habituellement pour un bien immobilier. Vous bénéficiez donc d’un amortissement accéléré.

4 inconvénients du crédit-bail immobilier 👎

#1 Un coût plus élevé

Globalement, le coût d’une opération de crédit-bail immobilier est plus important qu’un prêt immobilier lors d’un achat classique. L'entreprise doit donc peser les avantages et les inconvénients d’une telle opération.

Il faut compter un montant de 10 % supplémentaire environ constitué par :

• le coût du “prêt”, supérieur à un prêt classique,

• les frais de dossier et de garantie,

• l’assurance,

• l’option d’achat.

#2 La publicité foncière des contrats de crédit-bail immobilier long

Un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée supérieure à 12 ans doit faire l’objet d’une publicité auprès du service de publicité foncière dans les 3 mois de sa signature.

La taxe de publicité foncière s’élève alors à 0,7 % du prix et des charges ou de la valeur locative réelle, si celle-ci est supérieure. C’est le crédit-bailleur qui doit régler la taxe, étant le propriétaire légal du bien immobilier au moment de la signature du bail.

#3 Des contraintes dues au statut de locataire

Le locataire ne peut pas vendre le bien immobilier avant la levée de l’option. Logique puisqu’il n’est pas propriétaire.

Mais il ne peut pas non plus :

• prendre une hypothèque sur ce bien,

• changer la destination du local,

• céder son contrat de bail, sans l'autorisation préalable du bailleur,

• sous louer le bien sans l'autorisation préalable du bailleur.

L’entrepreneur est donc moins libre qu’en étant un simple locataire ou un propriétaire.

#4 Le risque de perdre le bail

Comme tout locataire, le preneur doit payer le loyer.

Attention, en cas de défaut de paiement répété, le contrat peut prévoir la résiliation du crédit-bail immobilier !

La fiscalité du crédit-bail immobilier

Une opération de crédit-bail immobilier obéit à des règles fiscales spécifiques sur les loyers et lors de la levée de l'option d’achat. C’est un point à prendre en compte lors du choix du financement.

Fiscalité des loyers

Côté locataire, les loyers versés sont des charges déductibles du résultat d’exploitation.

Attention, si le prix prévu pour l’achat est inférieur au prix du terrain, la différence entre ces deux valeurs n’est pas déductible sur le plan fiscal.

Fiscalité de l’achat

La levée de l'option d'achat fait entrer le bien immobilier dans le patrimoine du locataire. Le bien est alors inscrit à l’actif de son bilan.

Pour le locataire, tout se passe comme s’il avait été propriétaire dès l’origine du bien. Il doit donc réintégrer une fraction des loyers selon le calcul suivant :

Valeur du local au jour du contrat de crédit bail

• montant prévu lors de la levée d’option

• amortissements que le locataire aurait pratiqué s’il avait été propriétaire dès la signature du bail

• loyers non déductibles

Ce suramortissement est ensuite amorti sur la durée d’usage restante de l’immeuble.

Toutefois, cette réintégration fiscale est exclue lorsque l’entreprise remplit toutes les conditions suivantes :

• être une PME soit 2 des 3 critères suivants : moins de 250 salariés, chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions €, total de bilan inférieur à 43 millions € ;

• avoir signé un crédit-bail de moins de 15 ans, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015 ;

• Pour un local à usage commercial ou industriel situé dans une ZRR (zone de revitalisation rurale) ou dans une zone d’aide à finalité régionale.

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