Qu'est-ce que la propriété commerciale ?
La « propriété commerciale » désigne le droit du locataire, au terme d'un bail commercial :
d'obtenir son renouvellement ;
à défaut, d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction de la part du propriétaire bailleur.
↘️ En effet, la stabilité est essentielle pour un commerce, la clientèle constituant généralement l'élément principal d'un fonds de commerce. Tout changement de local peut avoir des effets néfastes sur l'attractivité d'un magasin, et entraîner une perte de clientèle suivie d'une baisse de chiffre d'affaires.
Grâce à un bail commercial, le locataire dispose d'un droit au renouvellement étendu, en plus d'une durée de location longue, ce qui l'amène à être désigné comme étant une "propriété commerciale", bien qu'il ne s'agisse pas d'une propriété au sens strict du terme.
Lors de l'expiration d'un bail commercial, le preneur est protégé. Il peut obtenir le renouvellement de celui-ci de la part du bailleur. Ce dernier peut néanmoins être amené à refuser la reconduction du contrat de bail. Cependant, dans ce cas, il lui faut alors verser une indemnité d'éviction au preneur afin de compenser le préjudice subi.
Bon à savoir
En principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Une durée plus longue peut toutefois être prévue dans le contrat.
Quels sont les critères pour bénéficier de la propriété commerciale ?
Au terme d'un bail commercial, le locataire peut prétendre au renouvellement de celui-ci. Pour cela, il doit respecter certaines conditions relatives à la propriété commerciale, à savoir :
être titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ;
pouvoir bénéficier d'un bail commercial en étant inscrit au Registre National des Entreprises (RNE), incluant le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et le Répertoire des Métiers (RM), au moment où il demande le renouvellement, ou lorsque le bailleur lui délivre congé, pour le local en cause ;
exercer son activité professionnelle au sein du local commercial faisant l'objet du contrat de bail commercial ;
exploiter effectivement le fonds de commerce incluant la propriété commerciale au moment de la demande et dans les 3 années précédentes au terme de l'article L. 145-8 du Code de commerce ;
respecter les clauses du bail et être à jour du versement des loyers.
À condition de remplir l'ensemble de ces critères, le locataire dispose d'une propriété commerciale sur le local loué.
Attention
Le locataire d'un local commercial a également un droit au bail lui permettant de céder son contrat de bail à un tiers, le cessionnaire. Lorsque le droit au bail est cédé seul, sans le fonds de commerce, la condition d'obtention de la propriété commerciale liée à l'exploitation effective de ce dernier au cours des trois dernières années peut empêcher le nouveau preneur d'obtenir le renouvellement du bail commercial. Pour éviter de se retrouver dans l'impasse, le preneur aura tout intérêt :
à obtenir une promesse de renouvellement de la part du bailleur lors de la cession de bail ;
ou à convenir d'un renouvellement anticipé du bail commercial.
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Comment fonctionne l’indemnité d'éviction ?
En principe, lorsqu'un propriétaire refuse de renouveler le bail commercial de son locataire, il lui faut verser une certaine somme d'argent, l'indemnité d'éviction, en compensation. Zoom sur le montant de l'indemnité d'éviction d'une propriété commerciale et sur les moyens d'échapper à ce paiement lorsque l'on est propriétaire bailleur.
Combien coûte l'indemnité d'éviction d'une propriété commerciale ?
Dès lors que les conditions de la propriété commerciale sont remplies, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction dans deux hypothèses :
s'il donne congé en refusant le renouvellement du bail ;
ou s'il refuse une demande de renouvellement formée par le locataire.
🪙 L'indemnité d'éviction est égale au montant du préjudice causé au locataire. Son calcul n'est pas défini par la loi. Cependant, la jurisprudence a permis de définir les critères pris en compte pour déterminer le montant d'une indemnité d'éviction. Cette dernière tient notamment compte de :
la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession et dont le montant est souvent estimé selon la moyenne des 3 derniers chiffres d'affaires annuels hors taxes ;
les frais normaux de déménagement et de réinstallation du fonds ;
les indemnités de licenciement lorsque le refus de renouvellement est la cause du licenciement d'un ou plusieurs salariés ;
les indemnités liées à la perte de logement lorsque le bien loué était mixte, c'est-à-dire qu'il comportait une partie commerciale et une partie à usage d'habitation ;
d'autres droits accessoires, à l'image de la perte d'une éventuelle licence telle qu'une licence pour la vente de tabac ou d'alcool.
L'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction peut être faite à deux moments :
le jour du départ du locataire des locaux commerciaux ;
le jour où le juge en charge d'en déterminer le montant statue.
Quels sont les recours judiciaires possibles en cas de désaccord sur l'indemnité d'éviction ?
En principe, le montant de l'indemnité d'éviction est fixé d'un commun accord entre le preneur et le bailleur. En cas de mésentente entre les deux parties, il est possible de recourir à un expert ou, à défaut, de faire appel à un juge.
🧑⚖️ Un recours judiciaire devant le Tribunal judiciaire est possible. Le tribunal compétent est celui dont le ressort inclut la localisation des locaux commerciaux loués. Les juges apprécient alors souverainement le montant de l'indemnité d'éviction, en tenant compte des différents critères d'évaluation détaillés préalablement.
À quel moment l'indemnité d'éviction d'une propriété commerciale doit-elle être payée ?
Une fois le montant de l'indemnité d'éviction convenu, le bailleur doit procéder au paiement. Il dispose néanmoins d'un délai de rétractation de 15 jours lui permettant de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement de la propriété commerciale. Il peut ainsi éviter d'avoir à payer une indemnité d'éviction dont le montant lui paraîtrait rédhibitoire.
Lorsque l'indemnité d'éviction est payée par le propriétaire, le locataire a un délai de trois mois au maximum pour quitter les locaux commerciaux.
Quand le propriétaire est-il dispensé de payer une indemnité d'éviction ?
Parfois, le propriétaire qui met fin à un bail commercial n'a pas à verser d'indemnité d'éviction en cas de refus de reconduction du contrat. En vertu de l'article L. 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut ainsi récupérer son bien sans avoir à verser une somme d'argent au locataire s'il est établi que :
l’immeuble est insalubre ou dangereux pour le locataire, et doit par exemple être totalement ou partiellement démoli sur ordre du préfet ;
le bâtiment nécessite que des travaux de construction ou de reconstruction soient entrepris, auquel cas le bailleur doit proposer au preneur un autre local équivalent, par exemple lorsque des travaux de mise en conformité importants doivent être effectués ;
un motif grave et légitime existe, notamment lorsque le locataire ne paie pas ses loyers ;
il souhaite récupérer le bien immobilier pour l'habiter, ou y loger son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.
Dans l'une de ces hypothèses, et malgré la propriété commerciale, le propriétaire peut refuser le renouvellement du contrat de bail commercial et récupérer son bien sans avoir à régler d'indemnité d'éviction.
Bon à savoir
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un local loué sous le régime des baux commerciaux, il doit en informer prioritairement le locataire. Ce dernier dispose en effet d'un droit de préemption depuis la loi Pinel.
Peut-on renoncer à la propriété commerciale ?
Tout contrat de bail commercial inclut un droit au renouvellement. En effet, cette disposition est d'ordre public. Les parties, même d'un commun accord, ne peuvent y déroger.
Autrement dit : la propriété commerciale est toujours incluse au sein d'un bail commercial et, en cas de refus de renouvellement, le versement d'une indemnité d'éviction fait partie des obligations du propriétaire, à moins qu'il ne puisse se prévaloir d'un des cas permettant de l'exonérer de ce paiement.😊
Pour déroger à la propriété commerciale, l'unique option est de passer par un bail dérogatoire prévu à l'article L. 145-5 du Code de commerce. Aussi appelé bail de courte durée, ce type de contrat permet de convenir d'une durée d'engagement de mise en location de 3 ans ou moins.
Au-delà de l'absence de propriété commerciale, le bail dérogatoire présente d'autres avantages, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Le locataire peut tester la rentabilité de son commerce sans s'engager sur un bail commercial en 3, 6, 9.
Le bailleur peut éprouver la capacité de son locataire à faire fonctionner son commerce, et à payer ses loyers, pendant une durée relativement courte.
Attention
Un bail dérogatoire conclu pour une durée de plus de trois ans peut être requalifié en bail commercial, et être soumis au régime classique des baux 3, 6, 9.
À partir de 8 €/mois, sans engagement.
