Le locataire peut céder son bail commercial, mais il doit respecter les formalités légales et le contenu de son bail. En effet, le bail peut prévoir des clauses limitant la liberté du locataire ou soumettant la cession à des formalités particulières. Cependant, la loi prohibe les stipulations tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Si les formalités de cession de fonds de commerce ne sont pas respectées, la cession est irrégulière : le bailleur peut obtenir la résiliation du bail ou refuser son renouvellement.
LES FORMALITÉS DE CESSION DE BAIL COMMERCIAL PRÉVUES PAR LE BAIL
Le bailleur peut, tout d'abord, par une clause du bail, limiter la cession :
au successeur dans le fonds, c'est-à-dire au cessionnaire achetant également son fonds de commerce,
en se réservant la faculté d'agréer le cessionnaire,
en prévoyant un droit de priorité à son bénéfice,
en exigeant au cédant de demeurer garant solidaire du cessionnaire. Le bailleur ne peut invoquer cette garantie que durant 3 ans, et il doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d'un mois.
Le bail peut également prévoir des formalités spécifiques pour la cession, telles que :
appeler le bailleur à la cession, et le faire concourir à l'acte,
effectuer la cession par acte notarié.
LES FORMALITÉS DE CESSION DE BAIL COMMERCIAL PRÉVUES PAR LA LOI
Au-delà de ces clauses contractuelles, la loi impose le respect des formalités relatives à la cession de créance.
Deux possibilités s'offrent au locataire :
signifier l'acte de cession par huissier, au bailleur,
recueillir l'acceptation du bailleur dans un acte notarié. Si la cession est constatée par un acte authentique auquel le bailleur participe, cette formalité sera donc remplie.
En revanche, les formalités prévues par la loi en matière de cession de fonds de commerce ne sont pas applicables à la cession du bail seul.
Cependant, d'un point de vue fiscal, la cession de droit au bail est soumise aux droits d'enregistrement.
L'ÉTAT DES LIEUX PRÉALABLE
L'article L. 145-40-1 du code de commerce impose qu'un état des lieux du local commercial soit réalisé à l'entrée entre le bailleur et le cessionnaire. Cet état des lieux permet de constater toutes les dégradations du local commercial, ou les travaux réalisés sans autorisation.
Bon à savoir
Bon à savoir : La cession d’un bail par un locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité est soumise à des conditions distinctes, plus libérales pour le locataire.
Sources juridiques:
