Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?
Vous louez un local commercial et vous souhaitez céder votre contrat de bail à un tiers ? Cette opération est appelée cession de bail commercial ou cession de droit au bail.
Définition d'une cession de bail commercial
La cession d'un bail commercial permet au preneur, le locataire, de transmettre son contrat de location à une autre personne. Trois parties sont impliquées dans une telle opération, à savoir :
le cédant, qui transmet son droit au bail ;
le cessionnaire, qui l'acquiert ;
le bailleur, qui est le propriétaire du local commercial objet de la transaction.
Le bénéfice du bail est transféré par le cédant au cessionnaire par l'intermédiaire d'un contrat de cession du droit au bail. Le contrat de location initial, quant à lui, continue d'exister, mais avec un nouveau locataire.
Une fois la vente du bail commercial réalisée, le nouveau bénéficiaire du bail dispose du droit de jouir du local commercial. En contrepartie, il doit s'acquitter des obligations de tout locataire, et notamment payer le loyer et respecter les clauses contractuelles.
Bon à savoir
En principe, le bailleur ne peut augmenter le loyer en cas de cession de bail. La seule exception concerne la procédure de déspécialisation plénière, lorsque la nouvelle activité exercée ne correspond pas à celle de l'ancien locataire.
Différence entre cession de bail commercial et cession de fonds de commerce
Une cession de bail commercial implique exclusivement le transfert du contrat de bail entre le locataire initial et un nouveau locataire. Le bailleur peut se prémunir d'une cession du droit au bail seul en insérant des clauses contractuelles.
❌ Lors d'une cession de fonds de commerce, ces clauses figurant dans le contrat de bail ne peuvent pas être opposées au cédant. Le propriétaire ne peut alors pas refuser la cession du fonds de commerce, incluant obligatoirement le bail commercial.
Attention
Si les formalités de cession de fonds de commerce ne sont pas respectées, la cession est irrégulière : le bailleur peut obtenir la résiliation du bail ou refuser son renouvellement.
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Comment se passe la vente d'un bail commercial ?
Pour changer le titulaire d'un bail commercial, la loi impose le respect de certaines formalités. Quelles sont les étapes de la cession de bail commercial ?
Etape n° 1 : rédiger un contrat de cession du droit au bail
La première étape relative à la cession de bail commercial consiste en la rédaction d'un contrat écrit. Celui-ci peut être signé :
sous-seing privé, c'est-à-dire entre les parties ;
chez le notaire, l'acte est alors dit authentique.
Bon à savoir
Au lieu de rédiger un contrat dédié à la cession de bail, cette opération peut également être formalisée par la signature d'un avenant au contrat de location.
Etape n° 2 : effectuer l'état des lieux préalable
L'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose qu'un état des lieux du local commercial soit réalisé à l'entrée entre le bailleur et le cessionnaire, ou par un tiers mandaté.
Cet état des lieux permet de constater toutes les dégradations du local commercial, ou les travaux réalisés sans autorisation. Il doit être conservé par chacune des deux parties du bail commercial.
Etape n° 3 : informer le propriétaire de la vente
Deux possibilités s'offrent au locataire pour informer le propriétaire du changement de titulaire du bail commercial :
signifier l'acte de cession par acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) au bailleur ;
recueillir l'acceptation du bailleur dans un acte notarié. En effet, si la cession est constatée par un acte authentique auquel le bailleur participe, cette étape de la cession de bail commercial est automatiquement remplie.
Attention
Les créanciers privilégiés, possédant une inscription sur le fonds de commerce, doivent également être informés par acte de commissaire de justice de la cession du bail commercial.
Etape n° 4 : faire enregistrer et publier l'acte de cession
Parmi les conséquences d'une cession de bail commercial figurent l'enregistrement et la publication de cet acte.
Le Service des Impôts des Entreprises (SIE), doit procéder à l'enregistrement du changement du titulaire du bail dans un délai d'un mois à compter de la signature. Le SIE compétent est celui où se trouve le bien immobilier loué. Lorsque le contrat est authentique, cet enregistrement est réalisé au service des impôts du notaire.
Bon à savoir
Les formalités prévues par la loi en matière de cession de fonds de commerce ne sont pas applicables à la cession du bail seul.
Combien coûte une cession de bail commercial ?
Vous vous demandez quel est le prix d'une cession de bail commercial ? D'un point de vue fiscal, la cession de droit au bail est soumise aux droits d'enregistrement. Ceux-ci sont à la charge du repreneur par principe. Toutefois, le contrat de cession du droit au bail peut prévoir une répartition différente.
🧮 Le prix d'une cession de bail commercial est calculé ainsi :
0 % de 0 à 23 000 € ;
3 % de 23 001 à 200 000 € ;
5 % au-delà de 200 000 €.
De plus, au minimum, les droits d'enregistrement sont de 25 €.
Exemple
Mme Louise cède son bail commercial pour un prix de 15 000 euros. Son repreneur, M. Gustave, doit uniquement régler la somme forfaitaire de 25 euros au titre des droits d'enregistrement.
L'entreprise Alpha, quant à elle, a cédé son droit au bail pour un montant de 100 000 euros. Le nouveau locataire, la société Gamma, doit payer des droits d'enregistrement à hauteur de 2 310 euros, en suivant le calcul :
0 % jusqu'à 23 000 €, soit 0 € ;
3 % x (100 000 € – 23 000 €), soit 2 310 €.
4 clauses permettant au bailleur de refuser ou de limiter la cession d'un bail commercial
Par principe, le locataire peut céder son bail commercial, mais il doit respecter les formalités légales et le contenu de son bail. Le bail peut prévoir des clauses limitant la liberté du locataire ou soumettant la cession à des formalités particulières. Zoom sur 4 clauses fréquemment insérées dans les contrats de location portant sur des locaux commerciaux.
Clause n° 1 : la clause interdisant la cession du droit au bail seul
Par le jeu de cette clause contractuelle, le propriétaire d'un local commercial peut interdire une vente du droit au bail seul à son locataire. Cette stipulation ne concerne cependant pas l'hypothèse d'une cession de fonds de commerce comprenant en son sein le droit au bail.
Clause n° 2 : la clause d'agrément
Le bailleur peut se réserver la faculté d'agréer le cessionnaire. Une clause d'agrément permet au propriétaire d'autoriser le nouveau locataire à reprendre le bail commercial. En règle générale, le contrat de bail mentionne que cet accord ou ce refus d'agrément doit être mentionné par écrit au repreneur potentiel.
Clause n° 3 : la clause de garantie solidaire
La clause de garantie solidaire vise à responsabiliser le cédant lors du transfert d'un bail commercial. En effet, celui-ci s'engage de façon solidaire à payer le loyer et à respecter les termes du bail avec le cessionnaire.
Pour toutes les reprises de bail commercial 3, 6, 9 conclues après le 19 juin 2014, le bailleur ne peut invoquer cette garantie que durant 3 ans. Autrement dit : pendant les 3 années suivant le transfert du bail commercial, le cédant peut être appelé à payer les loyers en lieu et place du cessionnaire.
Bon à savoir
La clause de garantie solidaire est écartée lorsque le repreneur du bail commercial est placé en procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.
Pour activer la garantie solidaire liée à cette clause, le propriétaire du bien loué doit respecter un certain formalisme. Il doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d'un mois suivant le défaut de paiement. À des fins de preuve, cette demande est à effectuer de préférence par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).
Clause n° 4 : la clause de concours à l'acte de cession du droit au bail
Grâce à cette clause contractuelle, le propriétaire d'un local commercial doit obligatoirement être informé du projet de vente du bail commercial. En revanche, cette clause ne vaut pas clause d'agrément, et seule l'identité du repreneur doit lui être transmise. Il ne peut pas refuser le transfert du contrat de bail.
Le bail peut également prévoir des formalités spécifiques pour la cession, notamment que celle-ci soit effectuée par acte notarié.
Dans quels cas la cession du droit au bail est-elle toujours possible ?
Les clauses contractuelles interdisant ou limitant drastiquement la possibilité de vendre son droit au bail peuvent être écartées dans trois hypothèses, permettant au preneur de le céder tant qu'il n'arrive pas à son terme.
Lors de la vente du fonds de commerce
La cession d'un fonds de commerce comprend un grand nombre d'éléments, en particulier la clientèle et le droit au bail. Les clauses interdisant la reprise du bail commercial 3, 6, 9 lors d'une vente de fonds de commerce ne sont pas valables.
La loi prohibe les stipulations tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Lorsque la vente porte sur le fonds de commerce, le propriétaire ne peut donc pas refuser le transfert du bail commercial pendant toute sa durée.
Attention
Si les clauses interdisant la cession du droit au bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce sont interdites, le propriétaire peut néanmoins prévoir certaines conditions à la vente. Une clause d'agrément peut notamment être insérée dans le contrat de bail.
Lors d'une fusion, scission, de l'apport d'une partie de l'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine
Le contrat de bail commercial signé par un micro-entrepreneur, un entrepreneur individuel ou une société peut toujours être repris par un tiers dans le cadre :
d'une fusion ;
d'une scission ;
d'un apport partiel d'actif ;
d'une Transmission Universelle de Patrimoine (TUP).
La société absorbante ou le bénéficiaire de l'apport sont alors automatiquement repreneurs du droit au bail, sans qu'aucune formalité particulière ne soit à effectuer. Le bailleur ne peut pas refuser le transfert du bail commercial, et les clauses en ce sens ne sont pas valables.
Lors du départ à la retraite du locataire
Vous partez à la retraite ? Dans ce cas, le propriétaire du local commercial que vous occupez ne peut pas refuser le changement du titulaire du bail commercial, même si l'activité que le repreneur souhaite exercer n'est pas la même.
Dans cette situation, appelée déspécialisation, plusieurs conditions doivent néanmoins être respectées.
Le locataire partant à la retraite doit être associé unique d'une EURL ou gérant majoritaire d'une SARL depuis plus de 2 ans.
La nouvelle activité professionnelle doit être compatible avec le local commercial.
Le cédant doit notifier sa volonté de changer le titulaire du bail commercial par acte de commissaire de justice à son bailleur et à ses créanciers privilégiés.
Dans les deux mois suivant cet acte, le bailleur peut accepter le transfert du bail et du droit au renouvellement, racheter prioritairement le droit au bail ou saisir le Tribunal judiciaire en cas de désaccord.
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