Principes et définition du crédit-bail immobilier
Vous êtes actuellement locataire de votre local commercial, et vous souhaitez devenir propriétaire ? Vous voulez déménager les locaux de votre entreprise ? Bien entendu, il est possible de faire appel à un prêt professionnel classique pour concrétiser ce projet, mais une autre option existe aussi : le crédit-bail immobilier.
Le crédit-bail, comment ça marche ?
Le crédit-bail est une solution de financement dont l'essor est relativement récent, mais dont les avantages ont séduit à la fois les particuliers et les professionnels. Le principe ? Pendant un certain temps, le crédit-preneur, c'est-à-dire la personne souscrivant le contrat, est liée au crédit-bailleur, l'établissement qui accorde le financement et acquière le bien, par un contrat de location ou par un bail commercial.
🕛C'est seulement dans un second temps que le crédit-preneur devient propriétaire, et non plus locataire. Pour cela, il lui faut lever l'option d'achat dans les conditions déterminées dans le contrat de crédit-bail. Dans cette hypothèse, le crédit-bailleur, quant à lui, est obligé de vendre puisqu'il a consenti une promesse de vente lors de la signature du crédit-bail.
Crédit-bail, leasing, LOA… quelles différences ?
En fonction des domaines et des acteurs, le crédit-bail mobilier ou immobilier connaît diverses appellations, qui font toutes références au même type de contrat :
crédit-bail ;
location avec option d'achat, ou LOA ;
leasing ;
location avec promesse de vente.
Attention
La Location longue durée, ou LLD, n'est pas un crédit-bail, puisque le crédit-bailleur ne consent pas de promesse de vente, et que le crédit-preneur ne dispose donc pas d'option d'achat. Il s'agit uniquement d'un contrat de location.
Quels sont différents types de crédits-bails ?
Souple, pratique, moderne… le crédit-bail s'est développé rapidement et fortement dans de nombreux domaines. Le plus connu, sans nul doute, est celui de l'automobile. En réalité, le crédit-bail couvre une grande partie des besoins en financement des projets des professionnels et des particuliers.
Le crédit-bail mobilier est dédié au financement des biens mobiliers, par exemple de voitures, fourgons, engins agricoles, matériels professionnels, téléphones portables ou encore de machines-outils.
Le crédit-bail immobilier concerne exclusivement les biens immobiliers tels que des usines, des entrepôts, des magasins, des commerces, des hôpitaux, des bureaux, et même des bâtiments en construction.
Besoin d'un financement ?
Le crédit-bail immobilier, une solution de financement originale
Au sein de la gamme des financements professionnels, le crédit-bail immobilier occupe une place particulière. Peu connue du grand public, cette alternative au crédit professionnel se trouve à mi-chemin entre le contrat de location et celui permettant d'acheter un local commercial ou tout autre bien immobilier.
En règle générale, l'opération se fait en quatre temps.
Le chef d'entreprise choisit le local commercial adapté à ses besoins et négocie le prix ainsi que les conditions d'achat avec le vendeur.
L'entreprise demande un financement en crédit-bail à une banque. En cas d'accord, c'est cette dernière qui acquiert le local commercial et assume à ce titre les obligations du propriétaire notamment en matière de paiement de la taxe foncière.
La société loue le local commercial pendant la durée convenue, et dispose donc du droit au bail.
À la fin de cette période, le dirigeant peut lever l'option d'achat. Dans ce cas, l'entreprise devient propriétaire du local commercial.
Exemple
Le dirigeant de l'entreprise Meta mag a repéré un bien immobilier qui pourrait parfaitement convenir à l'exercice de son activité. Après en avoir négocié le prix, il contacte sa banque et obtient un crédit-bail immobilier sur une durée de 10 ans. Pendant cette période, il règle des loyers à sa banque puis règle le prix de l'option d'achat pour devenir propriétaire de son local commercial.
Bon à savoir
Si vous êtes à la recherche d'un local commercial, il peut être intéressant de prendre contact avec la mairie de la commune où se situe le local où vous souhaitez vous installer. Certains locaux sont proposés à des loyers raisonnables pour attirer les entrepreneurs.
Les avantages et les inconvénients du crédit-bail pour l'achat d'un local commercial
Vous hésitez entre acheter un local commercial directement et passer par un contrat de crédit-bail ? Le point sur les atouts et les faiblesses de la location avec option d'achat d'un local commercial.
Quels sont les avantages à recourir au crédit-bail immobilier ?
+9 % : telle est, en valeur, l'évolution du montant total des investissements réalisés en crédit-bail en 2022 selon l'Insee, après une année 2021 particulièrement faste (+15 %). Le crédit-bail immobilier n'est pas en reste, avec une croissance de 7,8 % du volume d'investissement en 2022. Le succès de ce type de financement n'est donc plus à démontrer.
Avantage n° 1 : un engagement hors bilan
Le crédit-bail n'est pas un crédit professionnel. Il ne figure donc pas sur le bilan comptable de la société, lui permettant de ne pas alourdir son endettement. En y faisant appel, l'entreprise préserve sa capacité d'emprunt pour d'autres projets.
Avantage n° 2 : un financement à 100 %
Vous recherchez un financement qui couvre 100 % du montant TTC ? Dans ce cas, le crédit-bail immobilier est tout indiqué, puisqu'il permet de financer non seulement le prix d'achat hors taxe, mais également la TVA et les frais notariés.
Avantage n° 3 : une solution accessible à tous les entrepreneurs
Vous exercez votre activité sous la forme d'une société (SA, SARL, SAS…) ? Vous êtes en entreprise individuelle (EI) ? Dans tous les cas, il est possible d'avoir recours au crédit-bail immobilier. La conclusion d'un bail commercial par un micro-entrepreneur (ou auto-entrepreneur) est également permise.
Avantage n° 4 : le choix de lever l'option d'achat
Dans un contrat de crédit-bail, le crédit-bailleur, c'est-à-dire l'établissement financier, s'engage unilatéralement à vendre à des conditions déterminées. De son côté, le crédit-preneur peut lever cette option, mais n'y est pas obligé.
Votre projet professionnel a évolué ? Vous préférez finalement exercer votre activité depuis votre domicile ? Des travaux de mise en conformité trop importants sont à votre charge ? Vous pouvez tout à fait choisir de ne pas lever l'option d'achat, et chercher un nouveau local commercial, ou de poursuivre la location, sous réserve de l'accord du crédit-bailleur.
Quels sont les inconvénients du crédit-bail immobilier ?
Si le crédit-bail ne figure pas au bilan comptable de l'entreprise, il apparaît néanmoins dans ses annexes. Les partenaires financiers de la société sont donc informés de l'existence de ce contrat et peuvent, dans certaines conditions, en tenir compte dans l'analyse de son dossier en cas de demande de crédit professionnel.
Par ailleurs, aucun apport, stricto sensu, n'est demandé dans le cadre d'un crédit-bail immobilier. Toutefois, un premier loyer majoré est souvent prévu, et doit donc pouvoir être assumé par l'entreprise.
Le coût d'un crédit-bail pour l'acquisition d'un local commercial
Combien coûte un crédit-bail commercial ? Pour bien anticiper les sommes à payer au titre de cette location avec option d'achat, il faut distinguer :
les loyers versés pendant la période de location ;
la valeur résiduelle à régler en cas de levée de l'option d'achat.
La valeur résiduelle tient notamment compte des loyers qui ont été versés, et est définie dès la conclusion du contrat. Notez que des aides à l'achat peuvent permettre à l'entreprise d'alléger le coût global du projet.
Une fois devenue propriétaire, l'entreprise devra s'acquitter de la fiscalité relative à tout local commercial, comme lors d'un achat à crédit ou au comptant.
Bon à savoir
Dans la majorité des cas, les crédits-bails sont souscrits sur une durée d'au moins cinq ans. Si celle-ci excède les 12 ans, une publicité auprès du service de publicité foncière doit être réalisée. Une formalité qui a un coût, 0,70 % du prix ou de la valeur locative si celle-ci est supérieure au prix, mais qui est à la charge du crédit-bailleur.
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